商业建筑场地设计的应用研究——以建发房产·厦门悦享中心为例

罗 松

(中国建筑设计院有限公司 福建厦门 361000)

商业建筑场地设计的应用研究
——以建发房产·厦门悦享中心为例

罗 松

(中国建筑设计院有限公司 福建厦门 361000)

商业建筑中的场地设计，涉及功能、形式、流线、高差、交通、出入口等诸多复杂性因素，在项目的全过程中，场地设计贯穿始终。本文以建发房产·厦门悦享中心为例，剖析商业建筑的场地设计要点，系统化和实用化地解读建筑场地设计的综合性应用体系。

区域环境；场地竖向；人流导向；体量平衡；流线组织

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商业建筑中的场地设计，涉及功能、形式、流线、高差、交通、出入口等诸多复杂因素，在项目的全过程中，场地设计贯穿始终。场地设计不能简单地归结于总图设计，更不能草率地将它定位为项目方案初期阶段才去论道的前期范畴。它在项目整个进程中的地位，至关重要，牵一发而动全身。直接左右着商业建筑设计的品质，以及交付使用后的实用性、发展性及可持续性。

建发房产·厦门悦享中心项目，从投标至竣工验收历时四年有余，项目过程中的种种起承转合历历在目。作为项目的亲身经历者以及主创建筑师，项目全过程中的点滴犹如一部年代电影，伴随着我这几年在设计中的成长、成熟与历练。本文以悦享中心(图1)为例，来进行商业建筑中场地设计的分析及应用研究。

图1 建发厦门悦享中心建成照片

如何能在城市中心区略微局促的空间里探寻相对合理的场地设计？

场地及周边环境对商业建筑的场地设计有着怎样的引导？

是建筑设计决定场地形式，还是场地形式左右建筑设计？

是功能决定价值还是情怀决定价值？

本文以商业建筑场地现状分析的四要素(区域环境、周边交通、现状地形、人流导向)开始，从场地外部现状、内部现状，逐步引导出场地的概念设计、竖向设计、功能设计、流线设计这四大商业建筑的场地设计所涵盖的核心内容。

1 商业建筑场地现状分析的四要素

场地现状分析可以分为场地外部现状分析和场地内部现状分析，两大主要分析方向具体细分如图2：

图2 场地分析流程图

而商业建筑的场地分析可以更集中地概括为四个基本要素，包括：区域环境分析、周边建筑及道路交通分析、现状地形及竖向分析、场地周边现状人流导向分析。

这四要素对商业建筑合理地进行场地设计及场地优化有着先入为主的普遍性意义。建筑师需要面对客观事实，解决实际问题，通过场地设计提高建筑设计的隐藏附加值。下面以厦门悦享中心为例，系统地阐述这些原始数据对商业建筑场地设计的影响。

1.1 区域环境分析

建发房产·厦门悦享中心地处思明、湖里核心交汇点，扼守仙岳路莲岳路两大城市主干道，周边已有行政中心、商业资源、星级酒店等，城市配套设施完备，已形成成熟的城市商务圈以及居民住宅区。

分析与结论：这是一个地处城市中心区域的建筑项目，由办公及商业两大块功能组成，城市配套设施成熟完备。

1.2 周边建筑及道路交通分析

表1 悦享中心周边建筑及道路交通分析

周边建筑及道路交通分析详见表1，从中得到以下六条分析与结论：

(1)用地东侧及西侧紧邻住宅，为商业地产提供了客观存在的人流供给。

(2)东北侧的仙岳医院，在设计中要减少其视觉和心理上的不利影响，场地设计中需考虑如何规避。

(3)西北处有优质的仙岳山景色，终年郁郁葱葱，场地设计需考虑建筑长轴在现有仙岳山脉的横向延展性。

(4)南侧的17层枫悦酒店致使场地南侧没有与仙岳路直接相邻，需化不利为有利，阻隔城市主干道噪音及视线干扰的同时，通过场地设计的指引使场地内建筑有足够的城市展示面和城市信息控制面。

(5)用地东侧紧挨规划中的隧道出入口，将来车流量及车行噪音较大。

(6)建筑布局需考虑对周边住宅的日照影响。

1.3 现状地形及竖向分析

用地现状南低北高，有3m的高差。在商业建筑设计中，场地内部存在高差很常见，解决方案也各有千秋。但因为场地的竖向设计对首层商业的影响较大，所以常用的处理手法如下(见图3)：

(1)改造坡地做平地。

(2)顺应地形而设计。逐渐抬高首层地坪的标高，使首层商业在零高差中平衡过渡，尽可能无缝衔接。

(3)探索场地竖向设计的其他线索。厦门市于2008年即以发布《厦门市建筑地下层开发管理细则》，利用现有地方规定，使场地内部高差对商业的影响，化不利为有利。

图3 商业建筑场地高差处理手法

1.4 场地周边现状人流导向分析

商业建筑项目中，用地范围周边原始人流走向对项目的场地设计起着重要的影响。悦享中心项目用地呈梯型，用地四周居住及配套设施完备，未来自然形成的涌入人流主要来自以下两个方面影响(图4)：

(1)相邻居住建筑。东北侧有建发房产·半山御景，西侧有嵩岳里小区，东侧有侨建花园，正南向紧邻仙洞苑住宅。四方朝向中，均与住宅相邻或一路之隔。并且在仙岳路附近沿线尚有莲岳里、松柏花园等成熟的住宅小区。

(2) 沿路对望的厦门五一文化广场商圈。五一文化广场商圈有博物馆、图书馆、规划展览馆、大型超市、影院等人流密聚集节点。广场商业的的连续性与完整性与悦享中心有相应的差别，前者的人流需要连续及贯穿，后者的人流需要引导和汇集。

图4 场地周边现状人流导向分析图

用地西南角以及东北角在项目建筑成后，可成为人流密集活动区及聚集区；用地东南角拥有最佳的城市展示面，为项目提供最佳的信息呈现区。场地设计中，商业的流线宜从西南角贯穿场地至东北角，形成连续的、连结两个人流结点的不间断流线。而场地的东南角，也是在场地设计中需要谨慎考虑的方位。如何提高在现状局促的场地现状下，营造视觉冲击力及视线的延展力，是建筑师在场地设计中需要面对和必须解决的问题。

2 场地概念设计与体量的平衡

商业建筑的场地设计涉及内容繁多，从环境到功能，从概念到体量。而其中的概念往往不是天马行空的纸上白描，而是由一系列的分析探索而衍生出的一种相对必然的“解决方式”。地块功能的划分，出入口的设定，场地内外道路交通的规划都离不开商业建筑从“聚集人流”到“留住人流”再到“疏导左右人流”这一惯性来引导。

商业建筑中场地设计的概念，不能仅仅流于表面的灵光一现，而是扎实地积累于用地自身特性的一种价值体现。是集使用价值、建筑功能、商业价值、人文价值等多方面综合于一身的设计理念与手法。

通过对场地周边现状的分析，用地外部人流主要流线贯穿用地的西南角及东北角，于是设计时，将群楼商业部分的流线顺应自然人流方向，并将其作为商业主流线。商业部分的人为切割面，成为自然的开敞式商业中庭。

图5 场地设计中的积极空间

悦享中心商业部分的场地设计概念即是：整合→裂变→整合。

日本当代建筑师芦原义信将建筑的外部空间分为积极空间和消极空间[1]。积极空间是在场地设计中所寻求的，当建筑由一栋变成两栋或者多栋的时候，积极的场地空间便形成了(图5)。

首层的商业价值最大，致使首层商业占地需尽量占足建筑密度。于是商业部分易形成了一个底盘庞大的“整体”。如何整合这个整体？通过合理的遵从客观流线的设计思路，使之产生自然的“裂变”，形成商业中庭。再将东西两部分商业重新“整合”在一起，形成一个有机的，在分离中共享的城市公共空间。

商业建筑的外部空间必须要提及“步行街”和“广场”两个常用的重头戏[2]。在城市中心区域商业建筑的场地设计中，通过建筑形体间的穿插、组合与空间组织，形成类“广场”的人流节点，再通过商业流线的贯穿与梳理，使之同样达到“步行街”般穿针引线的商业效应。

可见，商业地产中场地设计的概念，来源于用地现状的客观分析，正视现状，利用现状，因地制宜，各个击破。

3 场地的竖向设计与商业价值引导

商业建筑的竖向设计，最有机会成为其自身独有的特色和亮点。建筑师需要利用场地现有高差，做合理的竖向规划，高差疏导。

香港九龙半岛中的“1881 Heritage”(香港旧水警总部商业改造)项目是现代商业竖向设计的典范。除传统商铺外，项目还囊括了一家精品酒店、高级食肆酒吧和小型纪念馆等，在几十米高差中，保留原有自然景观(古树)及人文景观(维多利亚式老建筑)，通过对地型的整理以及场地高差的疏导，形成了叠落有致的商业建筑典范。

悦享中心项目根据场地内的现状高差，在竖向设计引入“双首层，无层差”的概念。

双首层，即商业建筑的首层和一层，都相当于建筑的首层，也就是利用地形的现状高差，并将之合理设计应用，形成了建筑物“两个首层”的商业平面。

无层差，即无论是商业建筑首层或是一层的入口，都相当于从室外地坪平进建筑物内部。建筑与地坪相接的自然层商业价值最大，“无层差”的设计理念，就是利用现状地形，实现商业利益最大化。

大型商业建筑的层高通常是5m～6m为宜，而场地现状高差仅3m，如果为了实现“双首层”的设计概念，则需要将一部分高差通过设计优化进行转移。

这时存在两种常见的高差设计手法：(1)将高差处理在建筑主体内部；(2)将高差处理在建筑场地内部。悦享中心项目则将这一部分高差，处理在场地与建筑的交汇界面，即建筑的入口处。于是，在商业的西南角主入口设计下沉广场，通过台阶、树池、坡道、喷泉、铺地材质的等变化形成了丰富有趣的场地空间(图6)。

图6 悦享中心商业入口场地设计建成照片

同时，而根据《厦门市建筑地下层开发管理细则》中关于半地下室开发的相关规定：当建筑的半地下室的周长大于总长的二分之一时，此时的半地下室面积按照一半计入容积率，从而赢得了额外2000m2的“准地上”商业面积。通过在场地现状的基础上合理优化场地高差，将商业利益争取到最大化，也是设计中需要重视的一项目设计内容。

4 场地设计与地块功能关系

功能引导形式，形式服从于功能。罗马建筑巨匠维特鲁威也在他传世巨著《建筑十书》中提到建筑设计的三大原则：坚固、实用(适用)、美观。三大原则中的“坚固”和“实用”都是从功能出发，为建筑及场地设计的形式奠定了理性主义基调。

建筑学发展到今天，其实在设计上，已经渐渐摆脱了功能对形式的束缚和制约。建筑师在功能的“坚固”“实用”的引导之下，花更多的精力去探求“美观”带给受众体验式的欢愉以及别样的空间探索。在商业项目中，经济的发展和财富的聚集，使其场地设计面临多元化的影响因素，也就是说，不能简单地使“形式”屈从于 “功能”。

在悦享中心项目中，“功能”与“形式”的关系不是一方左右一方，而是相得益彰，相辅相成的对等关系。这个项目的主要功能包含办公部分和商业部分，其中，办公部分又分为大平层办公(A塔楼)和精装小户型办公(B塔楼)(图7)。

图7 建发厦门悦享中心剖面图

在场地设计中，可以把这两种业态设计为“2栋主楼+商业裙楼”的基本形式，再引入概念设计中人流导入对场地影响分析得出的客观商业流线，在“分离”中重新“整合”场地设计的思路。

用地东南角是场地内部最佳城市展示面的方位，办公建筑中的A塔楼(大平层办公)建筑高度最高最为挺拔，矗于此处，是最具商业及视觉信息效应的处理方法。同时，将主楼位于此处，最大限度地在用地范围内远离视线不利点(仙岳医院)。而B塔楼需要跟A塔楼保持最大间距，便势必会布置在用地的西北角。同时，为了规避仙岳医院对B塔楼的影响，将B塔楼的短边(山墙面)朝向北侧的仙岳医院，有效地在场地设计范畴内实现了视觉感官上的最大消隐(图8)。

图8 建发厦门悦享中心总平面图

5 场地中的流线组织

流线的组织与疏导，包含许多方面，如车行交通、人行交通、停车组织、场地出入口等许多节点的设计与完善。有些大型商业项目，往往还会跟城市大交通(如轨道交通)无缝衔接。每个细节都需要谨慎考虑，使项目在建成运营后，达到理想的效果。

5.1 车行流线

5.1.1 车行流线与城市交通的整合

车行流线需要与城市交通以最便捷的方式相融合。而商业建筑的车行流线与道路性质、车流方向、车行速度、道路交叉口方位、出租车停靠点、公交站点、场地出入口数量等因素相互影响，相互制约。在复杂的城市交通中，探求合理的场地设计解决方案，是在场地设计中需要解决的问题。

5.1.2 车行流线与建筑的整合

车行流线需要与场地内建筑的功能相融合。根据场地的具体情况，针对建筑的功能布局，分解现状推导出最合理答案。

在悦享中心项目中，项目基地四面均临城市道路。场地东侧为40m城市道路通向侨岳路隧道，此方向不宜开设机动车出入口，仅保留消防车紧急出入口。场地的东侧、北侧、南侧，均设有一处机动车出入口，同时出入口附近设有地下车库出入口，使机动车进入场地内部后，以最便捷的方式驶入地下室，在商业建筑的场地内部做到人车分流(图9)。

图9 建发厦门悦享中心交通分析图

在AB塔楼的主入口门前，设计有机动车过路车道，即停即走；并且在塔楼主入口附近设置一部分机动车临时停车位，通过场地内部的车行流线整理，在设计中创造便捷的同时，也有效地缓解了主楼门前的车流拥堵。

5.2 人行流线

5.2.1 人行流线与城市交通的整合

商业建筑的人行流线，是场地设计先入为主的客观条件。密集人流的来源、涌入位置、方向、规模，场内周边的公交站点、出租出停靠点、天桥、下穿道出入口等，这些城市交通外在因素，潜移默化地影响着场地内人流的运行状况。无论是人行流线还是车行流线，都需要应对场地竖向高差的处理(图10)。

图10 悦享中心场地设计中人行流线高差处理

5.2.2 人行流线与建筑的整合(即商业流线的主体衍生)

人行流线与建筑的出入口、建筑的商业流线息息相关。而出入口的位置设定往往是以人行流线的分析作为客观依据而设计定位的。

在本项目中，经过分析得出，人流的来源来自场地的西南角及东西角。将人行流线的主入口设置在这两端，然后连接两端，通过公共空间节点的设计，形成以人行流线为主要切入点的商业流线，贯穿在整个裙楼商业建筑中。而两个主体办公楼的人流流线，通过场地内西侧与南侧的入口，进入主体建筑内。从而形成办公人流与商场人流，在视觉和空间上的主观隔离。

图11 悦享中心商业平面图

图12 建发厦门悦享中心建成照片

5.3 公共流线及辅助后勤流线

商业建筑进入“综合体时代”之后，场地流线设计的范畴，更需要同时兼顾公共流线及辅助后勤流线的合理规划。公共流线，即客观使用者与所在建筑场地发生关系产生的流线；辅助后勤流线，即服务者与所在建筑场地发生关系产生的流线。

在悦享中心项目中，公共流线主要指商业部分的流线及办公部分的流线。而这两种大类流线又可各自细化为水平商业流线、垂直商业流线、水平办公流线、垂直办公流线，以及水平垂直相互结合的流线。

商业部分，通过开敞式共享中庭将商业裙楼一分为二，形成水平商业主流线；中庭内部四部扶梯，满足大股集中人流的垂直需求。同时，商业中存在着业态运营时间差，而客梯满足无障碍要求的同时，也成全了不同时段中垂直流线的需求(图11)。

办公部分，AB两幢塔楼共有12部电梯，形成主要的垂直流线。其中，A塔楼板式为布局，核心交通位

于中央，消防电梯分设两端；B塔楼为“圈廊”式核心筒布局，满足了各自商业定位下的办公水平流线(图12)。

6 结语：商业建筑场地设计的启示

场地设计不是孤立存在的课题，它是一个综合性设计体系。除上述涉及内容之外，场地设计还包括场地排水、等高线调整、土石方平衡、台地护坡设计等专业化的设计细节[3]。

商业建筑的设计市场范畴中，在业主、商业团队与建筑师们的共同研发与努力之下，探寻出了许多顺应市场需求的商业模式，如：专业市场、社区商业中心、休闲度假商业、商务办公楼、巨型shopping mall等。对于多种功能形式相结合的商业建筑，建筑场地，需要在项目全过程中进行系统化和实用化的梳理，这对建筑师在整个项目的设计与控制过程中有着重要的意义。

[1]林玉莲，胡正凡．环境心理学[M]．北京：中国建筑工业出版社，2000.

[2]芦原义信．外部空间设计[M]．北京：中国建筑工业出版社，1985.

[3]闫寒．建筑学场地设计[M]．北京：中国建筑工业出版社，2012.

罗 松(1982.10- )，女，工程师，主要从事建筑设计方面的工作。

An Applied Research on the Design of Commercial Building Sites——With Xiamen C&D Enjoy Center as An Example

LUOSong

(China Architecture Design Group, Xiamen 361000)

The site design of commercial buildings, throughout the whole process of the project, involves many complexity factors such as function, form, streamline, elevation difference, transportation, entrances, etc. Xiamen C&D Enjoy Center as an example, this paper makes an analysis on key points of the site design of commercial buildings as well as a systematic and practical interpretation of the integrated application system of the building site design.

Regional environment; Site vertical direction; People orientation; Mass balance; Streamline organization

罗松(1982.10- )，女，工程师。

2015-08-07

TU2

A

1004-6135(2015)12-0016-06