住宅过滤模型对我国房地产市场的应用与政策借鉴研究

黄丽秋+王媛玉

摘 要：住宅过滤模型是一种根据住宅耐久性的特征，利用市场机制来解决社会各阶层住房问题的可行模式。这一理论通过分析住房的梯度供给，从而达到市场的供求平衡，对研究我国房地产市场住房价格持续走高的问题具有一定的借鉴意义。文章分析住宅过滤模型对我国住房市场的应用性，并结合我国市场的特点，对住房市场宏观调控提出具有针对性的政策建议，从另一个角度找到解决房地产市场过热的办法。

关键词：住宅过滤模型 市场供求 政策研究

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2014）11-035-02

一、住宅过滤模型概述

过滤是住房市场中的常见现象。在住房市场中，新建住房最初是供较高收入业主居住使用的，随着时间推移，新房成为存量房，并逐渐老化出现折旧，同时随着建筑周期循环新建住房供应的增加，这部分住房的价格会出现相对甚至绝对性的下降。这时，较高收入的业主为了追求更好的居住条件，会购置新房而放弃现有住房，而收入较低的业主则会买入或承租该类被高收入业主“淘汰”的住房并继续使用。这一调整变化的过程被称为“住房过滤”。

国外的相关研究表明，住房过滤模型理论可以从微观角度定量分析住房市场结构，进而分析住房价格的生命周期，能够真实反映住房市场的运作机制。住宅过滤的本质就是住宅的梯度消费，不仅可以实现住房资源的有效利用，也能在一定程度上解决居民尤其是中低收入家庭“住房难”的问题。

二、中国实际：有限的住宅过滤模型

住宅属于资本密集型产品。由于我国经济仍处于快速发展的初级阶段，一方面，居民人均收入水平反映出普通居民对新建住房的经济购买力较低；另一方面，我国二手房市场目前发展不健全，缺乏统一规范的交易体制，导致我国的住宅过滤是有限的过滤。其有限性主要体现在供给和需求两个方面，具体分析如下：

1.住宅过滤的供给有限性。根据住宅过滤模型理论，中低收入者只能通过购买二手房来解决住宅问题。但由于我国二手房市场存在着交易税收高、买卖双方信息不对称等原因，导致手中持有二手房的居民不会轻易将房产转让出去，这在很大程度上限制了二手房过滤供给的房源。此外，中国房地产市场还有一个特点就是大量“房改房”的存在。即有些居民手中持有的单位房改房，由于限制自由买卖、房产证明文件不齐全等，也导致相当一批旧房难以向低收入者过滤。

2.住宅过滤的需求有限性。在住宅过滤模型的实践过程中，很多因素制约了居民对二手房的需求， 如经济收入、住房价格、社会文化背景、家庭结构、个人偏好等。上述诸多因素的综合作用易导致市场中出现消费者家庭收入与购买住房不相匹配的现象，从而导致住宅过滤需求也是有限的。比如，市场中的二手房由于房市持续走高，导致其价格高于其实际价值，这就在一定程度上打消了居民购买二手房的意愿，而宁愿购买价钱相当的新房。再如，市场中年龄偏低的消费群体多数存在事业刚刚起步、积蓄不多的情况，理论上该群体无法负担新建住房的花销，而只能购买相对便宜的旧房。然而受社会文化背景和个人偏好的影响，这些中低收入阶层的年轻人不愿选择区位条件较差、房型老旧的二手住宅，而更向往配套设施较好、环境清新的新建住宅。以上现象都在实际中阻碍了住宅过滤模型的应用与发展。

三、正确应用住宅过滤模型对我国住宅市场的借鉴与启示

住宅过滤模型在实际中的运用要满足三个基本条件：一是住宅的商品化，按照市场经济规律的要求组织“生产”住房，通过商品交易使之成为生活消费品，只有在住房作为商品通过市场来实现其价值的前提下，住房的过滤才会产生；二是住宅的非同质性，即在整体的住宅市场中，各类住宅在面积、房型、功能和区位等方面存在阶梯性差异，正是这种差异性才能满足人们各种不同的需求；三是发达的住房交易市场，这就要求市场信息对称，住房中介服务规范，服务内容、水平和质量都能够达到一定的标准等。笔者认为，在我国大力推行市场经济体制的条件之下，政府应更重视推动市场本身的发展，少些管制，多些自由，在充分发挥市场经济体制自身调节优越性的基础上，适当用经济手段加以规范，而减少行政手段的使用。从这个立足点出发，为推动我国住宅过滤模型的建立与完善，笔者提出建议如下：

1.对二手房交易税收实施改革。在当前住房需求旺盛的情况下，对卖房征收的各项税款基本都转嫁到了购房者身上，因此二手房价格被抬高并超过了其相应的价值。二手房市场是住宅过滤模型运行的关键所在，政府应考虑对二手房交易的税收进行改革，从而推动市场的良序发展。

目前我国各地对二手房交易的税收政策不尽相同，以北京和上海两市为例：北京物业税开征与限购令双管齐下，严格征收二手房交易税，使得二手房市场不甚活跃。尤其是“国五条”北京细则出台后，对北京市场二手房交易量有明显抑制作用。根据规定，二手房交易需严格缴纳“两税一费”，一并补交土地出让金（标定地价的10%或成交价的3%），税费负担相对较重。而与北京低迷的二手房市场相比，上海新建商品房与二手房的交易比约为1∶1（北京则为100∶1）。上海二手房市场交易活跃的原因主要在于其对二手房交易给予一定的优惠和政策补贴，例如规定售房者缴纳5%综合税、0.05%印花税并免去补交土地出让金环节，改为缴纳1%的“土地收益金”，购房者缴纳优惠减半的3%契税、0.05%印花税，此外上海市政府还出台政策鼓励“以旧换新”，即售房者买出后6个月内购买新房，不仅返还5%的综合税，还可按新旧房差价缴纳3%的契税。上海市一系列的税收优惠政策不仅促进了其住房二级市场的发展，也为住宅过滤模型的建立提供了市场基础。

以上对北京和上海的比较分析不仅反映出了税收政策对二手房交易市场发展程度的重要影响，也体现出了各地标准不一其实更易导致炒房问题愈演愈烈。因此本文认为，统一性的税收政策出台至关重要，在统一政策的基础上对二手房交易市场适当放宽，推行相应的优惠政策等，鼓励二手房交易，为住宅过滤模型提供实际的发展基础，这样才能促进房地产市场整体的发展。

2.建立成熟的过滤机制，间接增加中低端住房供给。我国当前的实际情况是：住房供给在总体来看是比较充足的，但与低收入者相对应等级的住房却存在短缺的现象。当今的房地产市场中各楼盘价格居高不下，多以高层公寓式商品房和别墅区为主，消费群体多为中高收入的家庭。而这样收入水平的家庭实际上并不存在住房方面的多大困难，很多家庭购买新房是为投资用而非自住，反而是低收入家庭的住房问题是需要得到解决的。

目前各地保障性住房建设逐步扩大的举措都是从源头上增加了市场中低端住宅的有效供给。而政府的保障房项目多以集中性建设为主，没有全面考虑面向群体对区位、交通等要求的差异性。而在住宅过滤正常运行时，市场范围内各个区位的住宅都是潜在的过滤品，二手房市场比保障房市场更能满足不同群体的住房需要。因此笔者提出以下建议，供相关部门参考以建立成熟的住宅过滤机制：一方面，采取减免税收等优惠措施鼓励业主将其拥有的闲置住房出售或出租，增加存量房供给；另一方面通过鼓励开发商开发建设更为符合市场需要的中高端住房，增加总供给量，促使中高收入人群向上寻求更为舒适的住房环境，凭此增加住宅过滤的有效供给。此外，这种过滤机制下的住宅普遍比新建住宅价格便宜，减轻中低收入群体置办房产的压力，而且房屋功能齐全，区位交通条件较好，更能满足其对住宅环境的需求。

3.大力发展房地产经纪企业，实施规范管理。二手房市场在住宅过滤模型中十分重要，而其中不可或缺的角色就是房地产经纪企业。目前，我国的房地产经纪企业处于发展的起步阶段，存在着法律约束力差、缺乏规范性、服务质量不高、专业化水平不强等诸多问题，部分小型房地产中介公司业务范围仅限于提供房屋租售信息，无法为房地产交易提供高层次的评估和担保服务。房地产经纪服务业发展的滞后导致了二手房市场的信息严重不对称，进而影响存量住房的流动，使低收入家庭不能方便、快速地找到其所需的住房。因此，政府应注重房地产经纪服务业的规范发展，提高行业立法与监管力度。

4.放开公房市场，提高住宅过滤的有效供给。我国由计划经济体制遗留下的单位“房改房”存量巨大，且有相当一部分这样的公房没有进行有效登记，因此很难准确掌握市场中的存量房数量。由于种种原因限制，此类公房大部分都无法进入房地产市场进行正常交易，这在很大程度上限制了住宅过滤的供给。如果能够放开对公房入市的限制，就能大量增加市场中二手房的供给，为住宅过滤模型的建立和完善注入极大的动力。更重要的是，这一放开举措不仅有利于降低二手房价格，完善二手房市场，提高市场的运行效率，也为房产交易双方带来便利：卖方可以转手住房获得收益或者购买更中意的住房，买房者则满足了自身购置住房的愿望。

参考文献：

[1] 阿瑟·奥沙利文.城市经济学[M].苏晓燕等译.第4版.北京：中信出版社，2003：353-357

[2] Alex Anas，RichardJ.Arnott.The Chicago Prototype Housing Market Model with Tenure Choice and its Policy Applications.[J].Journal of Housing Research，1994， （1）：23-90

（作者单位：黄丽秋，沈阳理工大学 辽宁沈阳 110000；王媛玉，吉林大学 吉林长春 130000）

（责编：若佳）