ZH房地产开发项目财务可行性研究

刘华伟

ZH房地产开发项目财务可行性研究

刘华伟

本文以ZH房地产开发项目为例，首先深入研究本项目开发情况，然后对项目的经济效益等情况进行了测算，使本项目开发的财务可行性研究具有科学性、全面性和准确性。

房地产；投资项目；可行性研究

一、ZH房地产开发项目情况

ZH房地产开发项目，位于赣州市章江新区登峰大道和赣南大道的交汇处，西北方向为新赣州大道，周边路网丰富，从本项目至市中心南门口，火车站、汽车站等车程约10分钟，该地块交通便利。项目周边500米内有赣州中学、市民中心、自然博物馆和章贡区委、政府办公楼，是赣州市正在大力发展的新兴重点城区，项目西南方向古坡路紧挨的就是连通中央生态公园湖泊和章江的滨河景观带，周边自然环境优美，地理位置优越。

本项目占地面积24，865.7平方米，总建筑面积112，712.75平方米，计容积率建筑面积为92，002平方米，不计容积率建筑面积20，710.75平方米，容积率为3.7。

总体规划布局：住宅88，736.35平方米，商业311.62平方米，产权车位528个。

二、周边同类项目比较分析

为了进行比较分析，我们选取了周边与本项目最具可比性的几个项目，具体情况详见下表。

1.近期章江新区类比地块出让情况

从上表的数据可以看出，本项目公司拥有的的章江新区地块楼面地价为1433元/平米，远低于周边其他地块，土地价值溢价显著，项目收益空间相对较大。

2.同类项目比较表：

三、项目财务可行性研究

1.项目销售收入预测

项目规划总建筑面积为112，712.75平方米，其中可售住宅面积88，736.35平方米，可售商业面积311.62平方米，可售停车位528个。根据项目周边同类物业市场定价，目前项目周边最具可比性的楼盘住宅定价为8500-9500元/平方米，项目定位高于周边同类物业，但考虑到房地产调控政策的影响，保守预计本项目住宅均价为8500元/平方米，商业均价为10，000元/平方米，停车位均价为100，000元/个。本项目的销售期预计为三年，第一年销售率为42%，第二年销售率为51%，第三年的销售率为7%，预计本项目可实现收入81018万元。

2.项目收支分析

根据该项目的销售预测，本项目的财务效益分析如下：

3.项目总投资估算

本次评估中，工程费用按照项目设计方案，并参考《江西省建设工程预算定额》、赣州市工程造价信息和类似工程相关费用测算；税费按照赣州市房地产税费相关政策规定的计税方法测算；土地费用按照企业实际缴纳额度计算。

项目具体成本费用情况如下：

备注：单价为总额除以总建筑面积112，712.75平方米所得。

4.项目的相关财务指标分析

（1）投资利润率

本项目预计总投资为45837.44万元，预计利润总额为24009.28万元，净利润为18006.96万元，因此本项目的预计投资利润率为52.38%，总投资净利润率为39.28%，上述两指标均远高于基准收益率假设值，从投资利润率的角度来看，该项目可行。

（2）财务净现值

经计算，本项目的财务净现值为12751.15万元，说明本项目满足基准收益率要求的盈利外，还能得到超额收益12751.15万元，因此，从财务净现值指标来看该项目可行。

（3）财务内部收益率

经计算，本项目的财务内部收益率为40.33%，大于该项目基准收益率的假设值，因此，从财务内部收益率指标来看该项目可行。

（4）动态投资回收期

经计算，本项目的预计动态投资回收期为3.17年。

（5）敏感性分析

经测算可知，该项目销售收入下降20%或工程成本上升20%时，项目仍有较高的盈利空间，因此项目具备较强的抗风险能力。

（6）临界点分析

经过对本项目的测算可知，本项目投资成本、费用等其他因素不发生变动的时候，当本项目的销售量为59.06%时，开发商就可以不赚也不赔；如果本项目的销售量可以达到100%的时候，住宅的销售均价为5020元/平方米、商业的销售均价为5906元/平方米，商业停车位销售均价59064元/个，开发商也可以不赚也不赔。根据目前赣州市房地产的价格和本项目的可行性研究，本项目的保本销售率、销售价格比较容易实现，项目具有较强的抗市场风险的能力。

临界点分析表如下：

盈亏平衡分析表

四、结论

对本项目进行分析研究后的结果表明：

第一、本项目获利能力比较强，经济效益显著。本项目的投资回收期比较短，能在短时间内就收回投资，风险较小；并且本项目有很强的偿债能力。因此，从财务的角度来说，该项目是可行的。

第二，该项目的土地购买、建设资金筹集等工作已经完成，设计单位和施工单位都已落实到位，基础工作准备充分，因此，该项目的成功的可能性就更大了。

第三、经过对该项目临界点和敏感性分析，该项目的盈利的可能性很大，而风险却是在可控的范围内，因此，该项目是可行的。

［1］中华人民共和国国家统计局.2013年国民经济和社会发展统计公报［J］.2014：1.

［2］Zhouli.Projection pursuit model based on PSO in real estate risk evaluation.2010.

［3］2013年全国房地产市场运行情况.国家统计局，2014.1. 17.

［4］赣州市发改委.赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，2011年9月.

［5］2013年赣州市政府工作报告，2014年3月.

［6］李骁.中国房地产市场形势分析［M］.2013（3）3.

（作者单位：江西理工大学财务处）