我国住宅产业化发展现状及发展建议

杨 梓

(唐山市热力总公司，唐山市063000)

1 住宅产业化概述

住宅产业化是住宅产业现代化的简称，最早是由日本通产省于1968年提出来的，是住宅工业化、标准化、通用化的具体体现。中国建筑设计研究院将住宅产业化定义为“生产、经营以住宅或住宅区为最终产品的事业，同时兼属第二和第三产业，它包括住宅区规划和住宅设计、住宅部品(包括原材料、设备和构配件)系列标准的制订、开发、生产、推广、认证和评定、住宅和住宅区的建造、维修和改建，以及住宅和住宅区的经营管理”。

住宅产业化包含了以下几方面的意义:

(1)住宅设计标准化，形成系列化、标准化的住宅设计方案，减少单个住宅设计的随意性，住宅设计标准化是住宅生产工业化的基础。没有设计的标准化，就不可能生产标准化的构配件和部品，也就不可能形成工业化的住宅生产。

(2)住宅建设工业化:包括住宅构配件和部品生产工厂化，施工过程机械化，组织管理科学化。要求大量的或全部构配件、部品甚至房间乃至整套住宅，都是在工厂里预制生产的，再用机械化的操作方法组装起来，这一点就像儿童搭积木一样。部件都是成品，只要按标准组装搭配就可以了。住宅建筑工业化是住宅产业化的核心。

(3)住宅产供销一体化:即将住宅建设的投资、设计、构配件生产、施工建造、销售及售后服务等形成有机整体，使有关企业、部门联合协作，成为一体。这种一体化不是将房地产开发企业、设计、施工等单位简单组合，而是必然产生具备工厂化大量生产优质住宅构配件和部品能力的企业、住宅产业集团，它的诞生是住宅产业化形成的标志。

2 我国住宅产业化发展现状及问题

我国住宅工业化的发展经历了曲折的历程。其过程大体是:

2.1 住宅产业的休眠时期(建国之初～1978年)

在这一时期，通过剥夺敌伪住宅及房地产，奠定了土地、住宅国有的物质基础。我国实行了不允许国有土地出让、转让和不承认住宅是商品的政策，住宅被当作福利产品进行分配，国家实行高度统一的计划经济，城镇住宅建设和维护由国家统一安排。随着国家投入兴建的住宅越多，所需支出的维修费用越大，加之城镇人口的迅速增长，使得住宅建设投入变得严重不足，造成住房严重短缺。

1956年我国开始提出建筑工业化发展思路，因住宅建设量大面广，其发展主要在住宅产业。50年代末出现装配壁板式住宅，60年代出现砖壁板住宅，70年代以后开始推广大模板住宅、滑升模板住宅、框架轻板住宅。其中，装配式壁板住宅主要在北京、南京、昆明、西安、沈阳等地建造约100 万m2。大模板住宅在北京、上海、沈阳等地建有80 万m2，砌块住宅在浙江、上海、福建、四川、贵州、广东、广西有大量建造。同时我国在北京、上海、哈尔滨等地还建有专用体系的生产基地。

2.2 住宅产业的复苏时期(1978年～1989年)

1978年10月，中国建筑学会与中国建筑科学研究院联合召开了“工业化住宅建筑研讨会”，会上提出中国应发展装配式大板体系、工业化大模板体系、砌块体系和框架轻板体系，这对于我国住宅工业化发展起到了积极作用。

1978年12月，党的十一届三中全会揭开了我国市场经济体制改革的序幕，从而给住宅产业的复苏指明了方向和创造了条件。

1984年六届人大明确了“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务”，住宅开始成为商品。在计划经济逐步向市场经济转轨的大背景下，住房制度改革也提上了议事日程。

1986年，国务院确定山东烟台、安徽蚌埠、河北唐山为房改的综合配套试点城市，进行以增加工资、提高房租、鼓励买房为主要内容的房改试点，1987年起房改试点在全国推广。

1988年第一次全国房改会议召开，国务院住房制度改革领导小组颁发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革方案》，使我国城镇住房制度改革进入了实质性阶段。与此同时，1988年全国七届人大通过的《中华人民共和国宪法修正案》规定了“土地使用权可以按照法律的规定进行转让”。由于住宅的商品化和市场化是以土地产权的明晰化和土地资源配置的市场化为必要条件的，《宪法修正案》的出台为土地进入市场进行出让、转让和住房进入市场提供了法律保证，从而与住房制度改革一起，为住宅产业的复苏和发展打开了“闸门”。

2.3 住宅产业的快速发展时期:(1990年～至今)

在这一时期，国家加大了房改进程。1990年起，住房公积金制度在全国范围内全面推行。1991年，国务院住房制度改革领导小组颁发了《关于深化住房制度改革的决定》，明确了我国城镇住房制度改革的大方向。1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在全国范围内停止实物分房，推行“住房分配货币化”，提出建立和完善多层次的住房分类供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。与房改进程相伴，1990年国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《外商投资开发成片土地暂行管理办法》，规范了城镇国有土地的出让和转让，随之，全国各地的开发区纷纷设立。1992年邓小平同志南巡和党的十四大的召开，在全国快速掀起了改革和发展的热潮。货币投放速度明显增快，固定资产投资力度加大，住宅及房地产开发的宏观环境空前宽松，极大地推动了住宅业和房地产业的迅速兴起和繁荣。

1992年，在联合国环境与发展大会提出《世界21世纪议程》后，我国政府发表了《中国21 世纪议程》白皮书，其中将人居环境列为重要内容，从此开始策划以住宅建设为主题的产业化概念，并首先在住宅科技领域中开始了住宅科技产业示范工程的准备工作。

1999年同1978年相比，全国城镇住宅竣工面积由3750 万m2提高到5 亿m2，提高了13.3 倍，城市人均居住面积由3.6m2提高到9.6m2，提高了2.66 倍，且呈现逐年增长的趋势，平均每人每年居住面积增长0.27m2。特别是近几年，城乡住宅竣工建筑面积每年都超过10 亿m2。

尽管近几年来。我国的住宅业取得了比较大的发展。但其发展水平还处于粗放型发展阶段。住宅产业化的发展才刚刚起步，具体表现在:

(1)住宅建设的工业化程度低。住宅的工业化标准体系尚未建立，我国目前住宅施工仍以现场手工作业、湿作业为主，劳动生产率低(只及发达国家的1/2～1/6)，施工周期长，人均年竣工面积长期徘徊在20m2左右，而日本、美国则达100～120m2。

(2)住宅部品标准化、系列化、配套性差。标准化、系列化的产品不到20%，组装化也只有10%，部品本身性能差、不耐用。

(3)住宅质量特别是功能质量和环境质量不高。住宅成品质量通病多，满足不了住宅商品化发展要求。

(4)住宅建设的能源消耗。原材料消耗及土地资源消耗，远高于发达国家，住宅能耗为发达国家的3～4 倍。

(5)住宅产业的科技进步贡献率据测算仅为25.4%，而日本、美国均在50%以上。

我国住宅产业化行业发展虽然得到推进，但是整体发展缓慢，需要来自政策层面强有力地推进，加快产业化相关标准的编制工作，建立健全管理制度与相关政策法规，以此推动住宅产业化的发展。

3 推广建议

3.1 创新市场激励措施

(1)在符合相关政策法规和技术标准的前提下，在原规划的建筑面积基础上，奖励一定数量的建筑面积。项目奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。对上述奖励部分的建筑面积按审定的楼面毛地价(或楼面出让金)收取土地款。

(2)工程造价5000 万元以上的，建设工期2年以上的开发项目，建筑企业养老保障金一次性缴纳确有困难的，开发单位可申请分期缴纳。

(3)对积极开展住宅产业化工作的企业在融资、土地供给、信贷、税收等方面提供优惠政策，如降低土地出让费用，享有优先竞拍权等。对满足一定预制装配率和相关技术规范要求的住宅产业化项目予以一定的专项资金支持。

(4)建筑节能专项扶持资金支持。对于达到65%节能标准的装配整体式住宅项目，按照各地建筑节能项目专项扶持办法的有关规定，可申请建筑节能专项扶持资金支持。

3.2 加强工程建设管理

(1)在具备装配式建筑技术应用条件的保障性安居工程等政府投资项目，全部采用装配式建筑技术进行建设。对采用装配式建筑技术建设的经济适用房、动迁安置房、公共租赁房等保障性安居工程项目，所增加的成本计入项目建设成本。

(2)在城市重点区域内，具备装配式建筑技术应用条件的房地产开发项目，全部采用装配式建筑技术进行建设，在项目土地出让公告中予以明确，并将预制装配化率、全装修面积比例等内容加入土地出让条件。同时，对开发建设单位办理《商品房预售许可证》开辟绿色通道等服务支持。(如:1.优先审批。2.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上即可准予办理该证。3.土地使用权出让金交付95%即可准予办理改证。)适当上调现行普通住房价格界定标准，享受税收等方面优惠政策。(如:1.对企业的节能投资提供税收优惠可采取的形式一般有税收豁免、税收扣除、优惠税率、延期纳税和退税等。如对购置达到一定节能水平的产品提供税收优惠，对节能项目减免固定资产调节税等。2.对提供产业化技术培训、咨询、服务等的企业或个人，采用免征或减免企业所得税和个人所得税等。)给予优先返还墙改基金、散装水泥基金等支持。

(3)除上述两条规定内容以外的、主动申请采用装配式建筑技术的开发建设项目，给予一定数量的建筑面积奖励，奖励面积总和不超过装配式建筑各单体规划建筑面积之和的3%;对开发建设单位办理《商品房预售许可证》开辟绿色通道等服务支持。适当上调现行普通住房价格界定标准，享受税收等方面优惠政策;依据有关规定给予优先返还墙改基金、散装水泥基金等支持。

3.3 支持企业发展

(1)鼓励现代建筑产业化生产企业在国内投资新建、扩建工厂，不断扩大生产能力，政府相关部门提供一站式审批、开辟绿色通道等服务支持，并将具有专利和成套现代建筑产业化技术的生产企业纳入高新技术企业重点培育范畴。

(2)对具有专利的或成套现代建筑产业化技术的企业，可按构件定额价格的10%收取专项技术使用费，用于设计、技术咨询、施工现场指导等工作。

(3)培育现代建筑产业化优势企业做大做强，逐步形成大型企业集群和大型现代建筑产业集团，逐步培育国家级现代建筑产业化示范基地。

(4)在装配式住宅建设过程中，协助企业摸索施工图审查、设计、施工、监理、检测、验收等方面的模式及方法。

3.4 加强支撑体系建设

(1)构建科技服务、商贸物流、公共服务和总部经济四大服务平台，建立和完善现代建筑产业化建设信息系统。加大科技投入，培育现代建筑产业化研究机构，鼓励企业建立研发中心和技术创新体系建设。

(2)利用科技发展专项资金，重点支持现代建筑产业化发展中的科研、引进技术的消化、吸收等工作。

鼓励开发企业优先选用经国家、省和市认定的现代建筑产业化构件及部品。推行和完善模数协调体系，推进建筑部品和施工安装模数的标准化、系列化和集成化工作。

3.5 鼓励新能源在住宅产业化中的应用

现代住宅的拥有者不仅仅是追求生活的舒适性，同时又是在追求生活的方式和品质。随着近几年来人们绿色环保意识的增强，高效、节能的能源利用技术在住宅建筑方面被大范围推广和应用。为了更好的提高房屋的附加值，打破以往的旧思想，力求在新项目上有所突破与创新。

(1)太阳能热水系统:太阳能热水系统是利用太阳能集热器收集太阳辐射能把水加热的一种装置。由于该系统具有环保、节能、经济等优点，近年来，被越来越多地应用到了新建的绿色生态建筑中，打造太阳能与建筑一体化。基于热水使用的方便性、可靠性、维修维护的方便性，物业管理的方便性等考虑，一般将住宅设计成“分体承压双回路太阳能热水系统”，微电脑温差自动控制器，电辅助加热。

(2)地源热泵:地源热泵供暖(冷)系统通过吸收大地的能量，包括土壤、地下水等天然能源，冬季从大地吸收热量，夏季向大地放出热量，再由热泵机组向建筑物供冷供热，是一种利用可再生能源的高效节能、无污染的既可供暖又可制冷的新型空调系统，可广泛应用于住宅建筑中。但是，这种系统需要有丰富和稳定的地下水资源作为先决条件。因此在决定采用地下水热泵系统之前，一定要做详细的水文地质调查，并先打勘测井，以获取地下温度、地下水深度、水质和出水量等数据。

(3)中水利用:中水(Reclaimed Water)是指各种排水经处理后，达到规定的水质标准，它的水质指标低于生活饮用水的水质标准，但又高于允许排放的污水的水质标准，是城市的第二水源。城市污水再生利用是提高水资源综合利用率，减轻水体污染的有效途径之一。再生水合理回用既能减少水环境污染，又可以缓解水资源紧缺的矛盾，是贯彻可持续发展的重要措施。污水的再生利用和资源化具有可观的社会效益，环境效益和经济效益，已经成为世界各国解决水问题的必选。在住宅建筑系统中可用于冲厕、浇洒道路、绿化用水、车辆冲洗、喷水池等。

我国住宅产业化只有在政策支持、市场需求、技术完善的基础上，才能大规模的推广应用。