项目设计阶段的成本管控

陈远博

（东湖房产（惠州）开发有限公司，广东 惠州 516008）

项目设计阶段的成本管控

陈远博

（东湖房产（惠州）开发有限公司，广东 惠州 516008）

随着土地价格、人工价格、建材价格的日益升高，项目开发过程中节约成本成为各个开发公司越来越重视的问题。本文提出项目设计阶段对开发成本进行管控的观点，并根据工作过程中的实战案例，提出加强设计单位筛选，设计变更控制、重点分项控制、产品标准化等措施，从设计阶段进行成本管控，以达到降低开发成本，增强产品市场竞争力的效果。

优良基因；设计变更；重点地带；产品与作品

0 引言

房地产项目开发设计阶段对整个项目开发起着关键的作用，设计的一步失误，不仅可能拔高项目开发成本，严重的还会导致整个项目的开发、销售进程陷入被动的格局，影响深远。

目前我们国家有几万家地产公司，每一家成功的开发公司，莫不对设计相当重视，投入大量的人力物力，争取在设计阶段就把握先机，抢占市场制高点。如何在设计阶段采取措施，让设计为工程建设成本控制服务，在设计阶段做好成本的优化管控？项目设计管理过程中，设计单位的选择、设计变更的控制、重点项目的控制、产品的标准化等都是控制的设计成本重要手段，设计及设计管理部门应该对这些方面进行把控，以达到项目设计阶段的成本控制的目的。

1 保证“优良基因”

在工程设计中，建立战略合作伙伴关系对保证产品优良基因实现双赢具有重要的作用。国内有家标杆房地产开发公司，他与一百多家相关项目的龙头企业建立了战略合作伙伴关系，该公司每年对合作单位进行评审、更新和补充，利用合作单位的优势资源为该公司的开发项目服务。[1]

笔者认为，战略合作伙伴关系当中，有多家战略合作伙伴关系设计公司，并推行末位淘汰制度，在操作过程当中具有很大的现实意义。

市场上，每一家设计单位都有其各自的强项和弱项，开发商应该充分利用其强项，规避其弱项。开发商业项目，就应该邀请商业设计方面比较强的公司来设计商业项目，开发酒店项目就应该邀请酒店设计方面比较强的公司，充分利用其设计经验和资源为公司的产品开发服务。笔者曾经经历过设计单位对设计项目类型不了解，需要委托方去市场学习调研，调研后再指导设计单位设计师设计的情况；最终导致该项目设计周期很长，设计出来的产品缺陷依然较多，施工过程中和交付业主装修时修改量巨大，委托方为该项目开发建设付出了惨重的代价。

末位淘汰制度，对于提高合作公司的危机感与积极性和竞争力在实际操作过程中具有重要的现实意义。市场化的房地产开发经营环境是一个优胜劣汰的市场环境，公司的产品能否在市场中具有竞争力，其选定的合作伙伴是否具有竞争力也是一个重要的因素。

有了优秀的设计单位，还必须要有一个健全的流程管理制度。因为，在设计阶段缺少流程，设计方案选定过于随意化，就容易出现有缺陷的“怪胎”。

某地有一家地产公司，在方案的选择上做得很严谨，特地设立了一个开发项目规划设计评审委员会制度，选定各种相关专业背景的资深人士担任该评审委员会的委员，公司所有的项目建筑规划方案都需要经规划设计评审委员会评审后确定。[2]经过这个流程集思广益后，有缺陷的“怪胎”就失去了生下来的机会，从而保证了公司产品的“优良基因”。

2 减少设计变更

在项目的建造过程中，设计管理部门各专业工程师每周都会面对各种各样的设计变更，每一份设计变更都意味着对原设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。变更关系到进度、质量和投资控制。所以加强设计变更的管理，对规范各参与单位的行为，确保工程质量和工期，控制工程造价，进而提高产品市场竞争实力都具有十分重要的意义。

变更的产生原因多种多样，其中很大一部分原因是设计图纸的错误、遗漏造成的。要实现后期现场设计变更最少化，要安排合理的设计周期，同时做好设计产品品质奖罚机制。

大多数开发公司在设计周期这方面的安排上都是非常短的，这也是国内建筑工程设计图纸质量不高的重要因素之一。设计周期压缩，导致产品设计缺少必要的细部节点详图，设计师为了节约时间，画建筑剖面图时选择最简单的地方来剖切；画图速度虽然提高了，但本来应该详细表达的空间关系、关键部位在图中没有表达到位，导致施工过程中现场工程师还要认真去推导空间关系，大大增加了施工过程中读图的难度，同时也容易产生错误。

笔者曾参与过一个住宅区的设计，当时委托方要求设计几版施工图，但每个周期施工图设计的时间都压缩得非常紧张，画节点大样的时间不足，导致很多细节在施工图阶段考虑不周，图纸质量不高。委托方的初衷是几次施工图可以有几次的设计与校审过程，对提高设计图纸的质量有好处，上一轮设计所留下的遗漏可以在下一轮施工图设计时纠正。但是，实际操作过程中遇到的问题是，下一轮施工图的出图也很紧张，设计师没时间也不太愿意去重新画一些节点，时间的压缩也导致设计过程中缺少必要的、深入的校对、审核、审定环节，最终导致施工图质量不高，后期修改和变更的工作量非常大。为解决施工过程当中遇到设计图纸问题，设计院特别聘请了一个退休的老工程师驻扎在现场，将施工过程当中遇到的图纸问题现场处理，并反馈回设计院。但是，反复的变更和紧迫的施工图节奏对设计人员产生了重大的消极影响，导致该项目的设计质量一直不高。所以，合理地安排设计周期，正是“磨刀不误砍柴工”的深刻印照。

3 设计成本优化的“重点地带”

地下室规模、立面材料、结构转换、出入口数量等都是项目设计成本控制的重点地带。

地下室（地库）的建造成本占项目总建造成本的20%左右，所以在做地下室方案时，应对地下室布置作合理的优化，尽可能避免除设备房与车位之外的无效面积的产生。基于成本与开发速度考虑，在满足规划和功能要求的前提下，地下室面积应按最小化原则控制。[3]

在笔者参与的“文岭西堤”项目设计过程中，根据车位配比要求，要设计超过1层的地下室，才能达到停车位的数量规划要求。方案设计中，地下1层按照建筑红线范围满做，建筑面积4.85万m2；地下2层则为局部做。

在“文岭西堤”早期的设计方案中，设计院将2层地下室设计在地块的南部，在未考虑设备房、防火分区、人防设计、幼儿园区域场地避让等影响的前提下，地下2层建筑面积达到了2.9万m2。若考虑上述因素的影响，预计地下2层建筑面积预计会超过3.1万m2，才能达到停车位数量的要求。

在设计深化过程中，笔者根据地块规划围合式布局的特点，提出2层地下室不要设计在南部，而是设计在受上部住宅与裙房结构影响较小的花园中央区域的方案，并设计出对比方案。对比之后发现，新方案可以大大提高地下室的停车效率，2.2万m2的地下2层建筑面积即达到了原方案2.9万m2的建筑面积的车库停车位要求。这个方案经过设计会议的论证，最终被确立为优选实施方案。

在实施的过程中，虽然这个方案的地下2层深化施工图设计后，最终面积扩大到了2.4万m2，但是与原方案相比减少了0.5万m2的地下2层建筑面积。按照住宅区地下室2 000～2 500万m2的建设成本计算，实施方案可以减少至少1 000万元的土建投资支出。因为地下2层区域放在中部，地下室基坑开挖从原来的有一半以上的周长开挖垂直深度达到8 m，要做人工基坑支护才能够满足开挖支护要求，变成了分级台地开挖，适当放坡并增加原实土护坡强度后即可满足开挖要求。这样一来，大大节约了基坑支护工程成本和支护施工周期，带来的成本节约效益进一步增大。

随着城市地块容积率的提高，小区开发设计中常遇到的情况是，整个地块建筑红线内做满一层地下室，都很难达到规划对停车位数量的要求。以后的小区开发中，会遇到越来越多的多层地下室的情况，这就需要各单位投入更多的精力，研究和制定一些应对与实施措施，以控制地库建造成本的支出。

4 做产品而不是做作品

很多公司都在强调这样一种理念：房地产开发应该是做产品而不是做作品。产品与作品的区别，前者是有严格的标准，后者则可以有很大的想象空间。航天飞机与毕加索的油画，就是完全不同的两个范畴。所以，要想做出合格的产品，首先就得有标准化的设计，其后才能达到规模化，再达到成本的优化。

在产品标准化设计的过程中关于防水做法、保温做法、户型设计、厨房卫生间设计、电梯候梯厅装饰、首层大堂装饰、疏散楼梯、地下车库柱距、铝合金门窗、栏杆做法、园林道路与园林建筑、小区值班岗亭、车库出入口及车道、入户门等项目都应该归纳出与对应的产品定位有相对固定的成熟的设计、材料、工程做法，从标准化设计再到规模化再到大规模生产以达到成本控制的效果。

5 结语

保证设计的优良基因、减少设计变更、对重点地块进行重点研究和监控、形成标准化规模化的生产模式，说起来简单几个字，真正实施并产生效益，要靠成熟的运营体系和相关单位的严格落实；无论多么宏伟的蓝图，多么正确的决策，多么严谨的计划，如果没有严格高效的执行，最终的结果都会和我们的预期相差甚远，甚至是纸上谈兵。[4]在项目开发过程中对产品细分和形成相对应的产品设计、开发建造流程并严格付诸实践，大多数开发公司都还有很长的路要走。

[1]新浪网.恒大地产集团全国精品战略合作联盟签约仪式实录[N].新浪网，2008-01-25.

[2]方直集团.方直集团企业画册文案[EB].豆丁网.2012.

[3]汇越顾问公司.房地产项目设计阶段的成本优化管控[Z].深圳，2014.

[4]余世维.赢在执行[M].北京：北京出版社，2009.

TU201.7

C

1673-1093（2015）04-0043-03

陈远博（1978），男，就职于广东梅州东湖房产（惠州）开发有限公司，建筑师，研究方向：建筑设计及管理。

10.3969/j.issn.1673-1093.2015.04.007

2015-01-08；

2015-01-27