关于老旧小区物业服务的几点思考

刘惠民

(河北国正律师事务所,河北滦平　068250)

关于老旧小区物业服务的几点思考

刘惠民

(河北国正律师事务所,河北滦平068250)

物业服务是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物,它作为房地产开发商品的消费环节,是房地产开发的延续和完善,而老旧小区物业服务,始终是城市管理的一大难题,目前全国各地区都在根据实际探索良性发展之路。我县紧紧围绕建设“首都经济圈”的工作目标,将老旧小区物业服务作为创新社会管理的有效抓手,不断探索物业服务新方法、新路径。

老旧小区物业建设建议

物业服务是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产开发商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。而老旧小区物业服务，始终是城市管理的一大难题，目前全国各地区都在根据实际探索良性发展之路。我县紧紧围绕建设“首都经济圈”的工作目标，将老旧小区物业服务作为创新社会管理的有效抓手，不断探索物业服务新方法、新路径，形成以下思考。

1　滦平镇街道老旧小区物业服务现状

滦平镇街道老旧住宅小区主要包括两种类型，一类是原破产企业遗留的家属区，一类是破旧零散楼和平房，比如苍房南沟一带的住宅楼。物业管理包括卫生、供水、供暖、管道维修等，企业破产后都成为政府的负担。物业服务主要内容包括卫生清扫、保洁、公共部分维修维护等工作。街道物业负责的楼群基本可以达到卫生整洁，户外没有杂草的标准。受到房屋设施老化、居民缴费率低等客观条件的制约，滦平镇街道老旧住宅小区的物业管理总体水平较低，仅停留在简单的卫生清扫层面，多数物业公司运营困难。

2　滦平镇街道老旧小区物业服务存在问题

问题一:公用设施设备老化严重，物业服务困难。滦平镇街道的老旧住宅小区主要是破产企业遗留下来的家属区，如二轻、化工厂家属区等，设施老化不配套及管理不规范，许多老旧小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成历史欠账，以前住宅建设一直重建设轻管理，缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施;地下管网大都年久失修，排污能力较差，路面损坏严重，大部分小区没有消防井或有的业已报废，需要增设或修复;存在房顶漏水、外墙皮剥落、雨排沟淤积等诸多难点难题，影响居民正常生活，也存在很大的危险隐患。多数小区没有维修基金或维修基金已经用完，公用设施无法修理和维护，从而导致物业公司无法服务。

问题二:部分居民缴费意识淡漠，物业费收取率低，物业公司运营困难。对于企业型社区，物业服务基本都由所在企业负责，企业破产后物业服务处于真空状态，既无人管理也无人收费，居民在头脑中基本没有缴纳物业费的意识，而且这些老旧小区基本由三种人群构成:一是老人;二是下岗职工;三是流动人口。物业费收取困难致使物业公司无法正常运营，物业服务只能是有心无力，这使得部分交纳了物业费的业主权益受到侵害，对物业公司失去信心，形成恶性循环。这样的客观条件使老旧小区的物业管理成为难题，没有物业公司愿意接管。

问题三:小区整体规划设计相对滞后，基础配套设施不全，为物业服务增加难度。老旧小区由于受各种因素影响，存在“先天不足”，从规模上看，建筑面积偏小，老旧小区的物质基础差，虽然有的楼群相邻，但各自成院，没有形成封闭式小区，小区之间彼此不连接，水、电、暖各自成网，难以形成统一协调的布局，管理投资大，而收益较小。

问题四:物业服务种类原始单一，不能完全适应新形势下居民的新需要。随着居民需求的不断增长，物业包含的服务范围日趋广泛，逐渐拓展为包括安全、卫生、家政服务等多种内容的全方位服务。但是老旧小区的物业管理由于基础设施的老化和居民缴费率的低下，使物业公司运营困难，除了简单的卫生保洁外，无力顾及其他服务。严重制约物业公司的发展，也不能满足居民日常生活需求。

3　对滦平镇街道老旧住宅小区物业服务的建议

面对老旧住宅小区物业服务这一大难题，需要政府、物业公司、街道社区的共同努力。政府要加大投入、引导和监督力度;物业公司要做好先期投入的心理准备，随时向居民公开物业费用支出，以服务品质逐步赢得信任，扭转局面;街道和社区要加强物业宣传，做好居民工作，与物业公司相互配合，做好对居民的服务。

建议一:为提高滦平县物业服务整体水平，要合理整合服务资源，转变现有街道管理老旧小区的模式，由政府主导，引进有实力的物业公司，由多个资质低、规模小的物业公司服务模式转变为资质高、信誉好的大规模物业公司独家经营的服务模式，逐步实现物业管理良性循环，改善居民居住环境。将新旧小区交由一个物业公司管理，新建小区物业管理相对容易，物业费缴费率高，物业公司可将盈利的一部分填补老旧小区的管理费用，新旧小区同管，解决了新小区抢着管、旧小区没人管的问题。滦平县老旧小区物业服务交给专业物业公司，政府需要针对公共设施的维修维护和部分居民家庭生活困难的实际情况给物业公司一定补贴，以保证其正常运营。补贴的金额应根据其完成的工作质量和任务，征求物管部门及街道办事处的意见，针对其完成工作情况，在充分摸底了解情况之后给予拨付，并应该依据日后的实际运营情况逐年调整。这一点在青岛、常州等地都已有成型的经验可以借鉴。

建议二:针对以前有些物业公司，无视居民、业主提出的合理要求，对居民的诉求搪塞敷衍，不予解决，进而造成物业服务恶性循环的实际，要建立完善政府监督考核机制。区物业监管部门、街道办事处、社区和业主委员会要充分发挥作用，共同对物业公司进行监督考核，每年组织对公司服务情况进行调查评议，测算其物业成本和盈利情况，以政府补贴的增减为手段，保留政府对其去留的主动权，形成完善的监督考核机制，防止物业公司我行我素，搞“一言堂”。

建议三:建立完善的社区物业监督管理体系。在街道和社区的主导下，在各小区成立业主委员会。鼓励社区书记或居委会主任兼任业主委员会主任，在社区居住的社区干部兼任业委会成员，保证业主委员会依法正确充分的行使职权，保护业主合法权益，推动物业服务更好发展。社区要切实发挥好党员、志愿者、楼院长的作用，充分利用板报、橱窗、展板、悬挂横幅及入户走访等形式，向居民大力宣传维护小区环境、按时缴纳物业管理费用是每个居民应尽的责任和义务，推动物业管理良性运转。

建议四:要下决心加大对老旧小区改造力度，由政府、社会、业主共同筹资补齐老旧小区维修基金，从根本上解决居民居住安全和环境改善。县财政要加大对老旧住宅小区硬件设施进行维修维护力度，同时对条件成熟的危旧楼、棚户区等小区适时进行拆迁改造，以彻底改善居民生活条件，保障人民群众的生命财产的安全。