新型城镇化背景下我国房地产价格调控研究——基于马克思地租理论的框架分析

李建伟，胡　斌( ．山东工商学院半岛经济研究院，山东烟台64005;．特华博士后科研工作站，北京0009)

新型城镇化背景下我国房地产价格调控研究
——基于马克思地租理论的框架分析

李建伟1，胡斌2
( 1．山东工商学院半岛经济研究院，山东烟台264005;2．特华博士后科研工作站，北京100029)

［摘要］在考虑房地产价格主要影响因素的基础上构建了马克思地租理论模型，并在此框架内从新型城镇化进程中政府、农民、金融等行为视角分析了地租变化对土地价格进而对房价的影响机理。指出要实现对房地产价格的有效调控，就必须改革土地管理制度，避免政府滥用收取绝对地租的权利，确保对被征地农民的补偿;避免新型城镇化成为“土地城镇化”，降低级差地租上涨速度;避免房地产过度虚拟化。

［关键词］新型城镇化;房地产价格;地租理论;定价金融化

随着我国城镇化特别是土地城镇化进程的加快，我国房地产价格持续上涨，逐渐与决定其价值的基本面因素相脱离，房地产泡沫已经形成，即使在政府强调“新型城镇化不等于房地产化”的现阶段，虽然近期部分城市房价出现了小幅下降，但是房地产价格过高的现象依然突出，严重影响居民的民生质量。从表象上分析，房地产价格过高是城镇化进程中人们对房屋的需求过量引致的，但实际上其很大程度上缘于房屋供给成本特别是土地价格的快速上涨。另一方面，土地产品定价的金融化使得作为土地产品的房地产同时具有实体经济和虚拟经济的特性，虚拟经济的属性使得房地产价格出现了非理性的上涨。房地产价格的上涨归根结底是土地价格的上涨，而马克思认为土地价格是地租的资本化，所以本文拟在马克思地租理论的框架内分析新型城镇化进程中政府、农民、金融等行为对土地价格进而房价的影响机理，并试图找到对我国房地产价格进行有效调控的相关路径。

一、马克思地租理论概述及模型化

地租理论很早就是经济领域中的重点研究问题，威廉·配第最早开始对地租理论的研究，认为地租是土地使用者的收益减去成本后的剩余。亚当·斯密提出土地所有权被垄断是地租形成的前提，并认为地租水平受包括土地位置、用途及供求关系在内的土地技术特性的影响。而李嘉图也认为土地质量和供求、资本积累程度影响地租的高低。［1］在对前人观点进行批评和继承的基础上，马克思提出了地租理论的创新式阐述，他认为研究地租不能局限于土地的技术特性，要在一定的经济关系中对地租进行考察，从而得出这样的结论:地租来源于雇佣工人的劳动，是资本产生的剩余价值的一部分。

(一)马克思地租理论概述

地租是马克思政治经济学的重要概念，马克思认为，“地租是土地所有权的特有经济表现”，任何地租都是土地所有者借以独占部分土地而获得

1．级差地租

级差地租是指租用优质地和中等地的经营者向土地所有人交纳的地租，土地的优劣等级不同是其形成的条件或基础。土地的稀缺性是级差地租形成的前提。由于土地的稀缺性和资本扩张的无限性之间的矛盾，任何质量等级(包括劣质地)的土地都将被垄断经营，而农产品的社会生产价格总是由劣质地的条件决定的，所以农产品个别生产价格(由生产条件较好的优质地和中等地决定)低于社会生产价格而形成的超额利润部分就构成了级差地租的实体。在一定时期和技术条件下由于形成的条件不同，级差地租可分为两种形态:级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。

级差地租Ⅰ指相同数量的资本投入到土地肥沃程度不同或者地理位置优劣的等面积土地会具有不同的生产率，从而形成利润上的极差。建筑地段的地租较大程度上也是取决于级差地租，而且这种极差地租遵循的规律与农业级差地租相同。

级差地租Ⅱ是指由于对同一块土地连续追加投资造成投资前后的生产率不同而产生的超额利润。级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础。而在“超额利润转为级差地租”这一问题上，一般租约都会规定构成级差地租Ⅰ的超额利润归土地所有者所有;而超额利润能否以及在多大程度上转化为级差地租Ⅱ，则由农业资本家与土地所有者之间的斗争决定。

级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ是相互联系的，级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的前提和基础，“就级差地租Ⅱ在任何一个一定时期内的运动来说，都是级差地租Ⅰ”。另外，两者之间又存在着区别，级差地租Ⅰ对应着粗放型生产，而级差地租Ⅱ则意味着集约化经营。

即碱度，又称反滴定值，1BT单位等于耗酸0.4g/L。取200～300mL试样，用漏斗垫滤纸过滤。量出25mL滤液，放入125mL的锥形烧瓶。添加25mL蒸馏水，滴入2～4滴甲基橙。用10g/L的硫酸溶液滴定，直到颜色变红。滴管的毫升读值等于反滴定值（BT）。除镉工艺通过添加电解废酸来控制BT值，从而控制溶液中碱式盐的生成并保证锌粉适当的活性。

2．绝对地租

绝对地租是指土地私有制的存在使得租种任何土地都须交纳的地租。马克思认为，在农业资本有机构成低于工业的情况下，投入相同数量的资本，农业创造的剩余价值要比工业大，农产品的价值就会大于社会生产价格;而马克思又是从劣质地来研究绝对地租的，他认为劣质地也要交地租，那么在市场上农产品不是其生产价格出售，而是按照价值(生产价格加上用来交纳的地租)出售。而土地私有权的垄断又会阻碍自由竞争，使得农业创造的剩余价值不能参与利润的平均化过程，这样农产品价值大于社会生产价格的超额利润，就会留在农业部门从而构成绝对地租的实体。需要注意的是，马克思也预见了农业资本有机构成高于社会资本平均有机构成的情景，他认为在那样的情形下包含在农产品价值内的绝对地租产生的条件就会消失，但只要土地所有权的存在，土地所有者出租土地就必须收取绝对地租，但这种地租与前面分析的传统意义上的绝对地租来源不同，它“只能来自市场价格超过价值和生产价格的余额，简单地说，只能来自产品的垄断价格”，通常我们把这种绝对地租称为“垄断地租”。

上述理论主要是围绕着农产品展开的，而建筑地租即建筑房屋等基本设施向土地所有者交纳的非农业地租同样遵循着相同的规律(来源、形式、产生条件一样)，建筑地段地租包含在房屋等建筑物价格中，因此地租的提高也会推动房地产价格的上涨。房地产商主要不是通过建造房屋赚取利润，而是在城镇化过程中巧妙、精准地选择优良地段，通过提高地租进而提高房地价格获利，从而推动了地租和房地产价格的非理性增长。

(二)马克思地租理论模型化

令H为一定时点上房地产的价值，P为某一地段房地产的个别生产价格，珔P为房地产的社会生产价格(由劣质地段的生产条件决定，为调节市场的价格)，由上述的马克思地租理论可知AR表示绝对地租，DR代表级差地租，其中珔P－P = DR，E表示因土地投入资本利息的增长而形成的投资收益，虽然从经济学上考虑土地的投资收益不是真正的地租，但它同样是土地产品价格的构成部分，则有: H =珔P + AR = P + DR + AR + E．

一般情况下，H是有经济限度的，它受到土地自然条件、供求及资本投入多种影响因素的制约。［2］根据马克思地租理论，令H = f( k，m，d)，其中k表示在某一地段上追加的投资，m表示土地市场的垄断程度，d表示个人的购房需求和支付能力的大小，通过函数H = f( k，m，d)，可分析各主要影响因素在房地产价格形成过程中的作用。

根据以上分析，把房地产价值函数定义为: H =珔P + AR = P + DR + AR + E = f( k，m，d)．( 1)

上式中，左半部分反映了房地产价值的各构成部分特别是地租的构成，而右半部分说明的是房地产价值受哪些影响因素的制约。

需要注意的是，马克思在分析级差地租时为了方便分析认为，只有优质和中等地段才会有级差地租，而劣质地段是不存在级差地租的，但在现实中，随着人们对土地产品即房地产需求的增加，更多的劣质地段会不断进入市场并被开发、使用，这样，相对于新进入市场的劣质地，原来市场中的劣质地已变成优质地和中等地，即也会存在级差地租。另外，在这一过程中也会导致某一地段包括绝对地租和级差地租在内的地租量的增加，从而不断推动房地产价格的上升。

二、影响房地产价格的构成要素:基于马克思地租理论模型化的分析

随着近年来城镇化进程的推进，我国房地产价格不断攀升乃至到了非理性繁荣的阶段。虽然，近期部分城市房地产价格出现小幅下跌，但其仍处于高位。本文试在马克思地租理论模型化的基础上对房地产价格影响构成要素进行分析。

(一)级差地租对房地产价格的影响分析

我国城镇化推进进程很大程度上意味着土地的城镇化，与房地产行业息息相关。由于住房需求的急剧增加及城市规模的盲目扩张，导致建设用地日趋紧缺，亟需大量农村土地向城市土地转变。与资本主义国家土地所有制不同，我国实行二元土地制度即土地国家所有和土地集体所有，但具有征用土地权的只有国家，为了社会公用目的和公益的需要，政府就可以通过垄断的征收权将集体土地转为国家所有，这也是使土地集体所有及农地用途发生改变的唯一合法途径，之后按照建设用地标准向开发商统一供应，借此形成了土地供应的政府垄断。开发商为了获得某一地段的使用权必须通过竞价拍卖机制向政府支付一定的土地出让金。［3］需要注意的是，在征收农地时政府必须以一定的补偿标准向农户进行补偿，这个补偿费用是在参考原土地用途收益及被征地人以后生活费用的基础上形成的，但此补偿费用与政府供地时所定的建设用地价格相差甚远，［4］这样通过低价征地然后高价售地所获得的土地增值部分即级差地租(公式( 1)左半部分的DR)被政府无偿占有，形成所谓的“土地财政”。为了获得更多的土地财政，地方政府会人为抬高供应的建设用地价格，即DR不断增加，最终导致房价H不断上升。这一点也可通过房地产价值函数H的右半部分表现出来，H是受土地市场垄断程度m的影响，垄断程度越高，政府对土地价格的掌控越强进而肆意抬高土地价格的能力就越大;而调节市场价格的珔P为房地产的社会生产价格(包含平均利润)，珔P是在竞争市场条件下取得的。而我国目前土地市场毫无竞争性可言，土地征用和土地供应的政府垄断决定了房地产开发土地供应方式、土地量和供应价格完全由政府决定，这时的价格要远远高于竞争市场条件下的珔P，房屋的土地供应成本上升进而房价上涨。

1．级差地租Ⅰ变化的影响

随着级差地租在地租中的比例越来越大，如何对征地补偿费用进行定价才是合理的?这时，必须要全面、科学分析影响经济发展效益的土地自身属性，包括征地的地理位置、交通及环境等状况，即征地补偿费用中必须包含级差地租Ⅰ。随着城镇化进程的推进，人们对住房需求进而对建设用地的需求越来越大，越来越多距离城市中心较远的、交通环境较差的农地被征用并投入到土地市场上，相应的产出表现为粗放型报酬递减，从而为区位较好、交通环境较为便利的土地带来了更多的粗放型地租即级差地租Ⅰ。这样公式左边的AR变大，这必然会使土地价格上涨。

另外，在新城镇化政策推动下，市场主体对大量的城中、城郊土地迸发出极大的需求，地方政府为了获取更多的“土地财政”，一方面会在城郊土地上投入大量资金，用于基础设施和住房等建设，从而改善环境、便利交通，进而使城郊土地区位改善，城郊土地的区位级差地租增加，政府就可以提高城郊土地的售价;另一方面，政府会对城中土地进行重新精心规划和建设，人为地将城市划分为各个不同功能区，导致商品和信息的交易量对土地的位置级差地租产生更大的影响，［5］这样人们根据自身的边际效用选择不同的功能区从而承担不同数量的并且比原来更多的级差地租，AR变大，这样房地产价格就会被人为地抬高。

2．级差地租Ⅱ变化的影响

从公式( 1)的右半部分可知，某一地段上连续追加的投资量k对房地产价格H的高低产生影响，k越大，说明这一地段上包含的级差地租Ⅱ，土地价格就越高进而房价上涨。k值的影响在上面政府对城中、城郊土地的投资分析中略有体现。而k值另外一个体现就是农民对农地的连续追加投资。我国实行的是家庭联产承包责任制的土地经营制度，农民是土地使用的主体，而且承包的期

限比较长，这样农民为了提高劳动生产率、增加自己承包土地的收益，会在承包土地上连续投入更多的劳动、资金、科技等要素，［6］而追加的投资使生产呈现集约型报酬递减，从而可为农民在对这一承包土地使用上带来集约型地租即级差地租Ⅱ。在城镇化进行中，政府向农民支付征地补偿时如果考虑到农户对承包土地的连续投资，就要提高对被征地农户的补偿费用，从而政府征地成本上升，那么政府的土地售价也会相应变高，进而推动房地产成本的上升。

(二)绝对地租对房地产价格的影响分析

只要土地所有权和使用权相分离就必然会导致地租的存在。国家和集体组织是我国目前的土地所有者，而农民是农地的使用者，这样农地等土地的使用就是有偿的，使用的代价就是绝对地租，也就意味着绝对地租包含在我国目前的土地价格当中。随着城镇化的推进，不断会有技术属性(区位、肥沃程度等)更差的农地被征用并投入在土地市场中，原来劣质地段的绝对地租就变为级差地租，所以绝对地租的比例将会越来越小，即绝对地租对土地价格进而对房价的影响会愈发微小。

(三)房地产定价金融化的影响

房地产定价的金融化是指房地产的市场价格不是由实体经济领域里房地产的供求决定，而是由金融市场上虚拟投机资本决定的。由公式( 1)可知，个人的购房需求和支付能力的大小d决定着房地产价格H的上限，这是因为马克思当时是从实体经济而非虚拟经济的视角研究地租理论，没有考虑金融的支持，或者说只把房地产看成实体资本而非金融资产，房地产市场价格的决定均与金融市场无关。但如果支付能力d不再只受个人收入的函数，而是可以得到金融或者信用的支持，并且持有房地产只是出于投资获利的动机，那么这时房地产就被“虚拟化”，房地产价格就没有终端价格的约束。马克思认为虚拟资本是商业和银行信用过度膨胀的结果，房地产价格的非理性上涨是与货币信用金融变量密切相关，房地产泡沫本质是一种货币现象。一方面，次贷危机以后我国的货币投放量明显增多;另一方面，经济转型升级背景下我国实体经济的收益远远低于虚拟经济领域，这使得大量的资金在“逐利性”的驱动下脱离实体经济流向虚拟经济，导致大量投机性货币资金在房地产市场聚集，而房地产市场上新进入的投机性货币资金在数量上要远远大于城镇化带来的房地产价值量的增加［7］(包括新进入市场的劣质地段房地产的生产价格和绝对地租以及相对较好地段的级差地租增量，即公式( 1)中的P + DR + AR部分的增加量)，必然导致房地产价格与决定其价值的基本面相脱离，形成房地产泡沫。

三、新型城镇化进程中调控房地产价格的相关措施

本文在马克思地租理论的框架内分析新型城镇化进程中政府、农民、金融等行为对土地价格进而对房价的影响机理，探究了房地产价格过高的深层次原因。如何对新型城镇化进程的房地产价格进行有效调控?可从以下几方面着手:

(一)改革土地管理制度，避免政府滥用收取绝对地租的权利，确保对被征地农民的补偿

在现有的国有和集体所有土地二元结构制度框架内，政府通过垄断土地征用权，实现对一级土地供应市场的垄断并主导了二级市场上的土地转让。［8］为了获得更多的垄断地租，政府必然提高土地的出让价格，使因制度因素而包含垄断地租在内的地价不断上涨，最终引起房地产价格的上涨。因此，要加大土地管理制度的改革和完善力度，力求冲破土地二元结构的限制，对农村集体建设用地的有偿出让、交易方式等方面做出积极规定，实现农地通过招拍挂等方式进行市场化流通，借以打破政府对土地供应市场的价格垄断。另外，要重点改革征地制度，缩小征地范围，减少增量建设用地、盘活利用存量建设用地，扭转新型城镇化进程中地方政府对新增土地出让收益的过多依赖，杜绝地方政府异化为“理性经济人”并片面追逐“土地财政”而滥用获取绝对地租的权力，避免因绝地地租的扩大而导致房地产价格的上升。

此外，在对被征地农户进行补偿时，应按被征土地的“未来用途”而非“原来用途”测算农民的分配利益，把因农民连续对自有农地投资而产生的级差地租Ⅱ部分纳入征地补偿中，防止农民的土地利益被虚拟化，保障被征地农民公平分享土地增值收益。虽然此举可能会引致房地产成本的小幅上升，但是必须落实到位的。

(二)避免新型城镇化成为“土地城镇化”，降低级差地租Ⅰ上涨速度及总量

(三)避免房地产过度虚拟化，防止大量货币资金在房地产市场的聚集根据马克思地租理论模型，如果考虑到货币信用因素，房地产价格就不会受消费和收入的限制，这也意味着房地产从实体经济、消费品领域向虚拟经济、金融投资领域转变，从而出现了房地产定价金融化，所以必须考虑货币信用的变化在房地产价格泡沫形成过程中的作用。要从货币政策和货币资金循环角度出发，避免从实体经济脱离的货币资金过多地流入房地产市场，要确保新投入房地产市场的货币资金符合新型城镇化带来的房地产价值量的增加(包括新进入市场的劣质地段房地产的生产价格和绝对地租以及相对较好地段的级差地租增量)，从而避免单位房地产价格的非理性上扬。

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［责任编辑:陈宇涵］

能源经济研究

理论经济研究

doi:10．3969/j．issn．1672－5956．2015．04．001

［作者简介］李建伟，1981年生，男，山东威海人，山东工商学院讲师，首都经济贸易大学博士生，研究方向为金融管理，(电子信箱) ljw0720@163．com。

［基金项目］山东省自然科学基金项目( ZR2011GQ007)

［收稿日期］2014-09-08

［中图分类号］F293．3

［文献标识码］A

［文章编号］1672-5956( 2015) 04-0001-04