以住宅全装修推进我国住宅产业化发展

宫立鸣 唐明月

（吉林建筑大学，130000）

以住宅全装修推进我国住宅产业化发展

宫立鸣 唐明月

（吉林建筑大学，130000）

住宅产业化在我国已有十多年的发展，但只有一些经济发达的大中城市逐步建立起住宅产业化基地，对产业化住宅进行初步探索。对于更多中小城市，基于自身的经济发展水平，在发展住宅产业化的过程中遇到瓶颈，致使整个国家的住宅产业化进程受阻。住宅全装修是住宅产业化的关键组成部分之一，本文的重点在于提出以住宅全装修作为发展住宅产业化的突破口，在装修方面率先实现产业化并对全装修过程中产生的问题提出解决对策，带动我国整体住宅产业化的发展进程。

住宅产业化；住宅全装修；突破口；产业化；对策

1．住宅产业化与住宅全装修相关理论

1.1 住宅产业化的概念

住宅产业化最早被定义为用工业化的生产方式建造住宅，提高住宅生产的劳动效率，提高住宅整体质量，降低物耗[1]。我国官方于 1994年正式提出住宅产业化的概念，即把住宅建设纳入到社会化大生产的范畴，在开发过程中做到标准化，生产过程部件化、集成化，以及投资过程专业化、系列化，最终的产品为住宅建筑。

1.2 住宅全装修概念辨析

这里所指的住宅全装修不是主体完成后开发商进行的统一装修，而是指产业化全装修，也即土建装修一体化的过程。正如装修是住宅的一部分，全装修产业化是住宅产业化的一部分。它将全装修产业引向全装修体系标准化、全装修材料部品化、全装修工业化、全装修生产经营一体化和全装修协作服务社会化。

2.住宅产业化与住宅全装修的关系

2.1 住宅产业化是全装修产业化的最终目标

全装修产业也需要形成生产工业化、经营和管理一体化、协作服务社会化的产业链，使建筑业、建材业乃至整个房地产业走出自己的封闭区域，走向全装修产业化的道路。开发商统一采购装修构配件、部品，然后统一安装；供应商配套供应厨房设备、卫浴洁具等；工厂将木材、门框、窗套等在流水线上统一完成，这些全装修中的产业化方式将有助于住宅的产业化发展，最终实现住宅产业化。

2.2 全装修是推进住宅产业化的突破口

之所以将全装修产业化作为推进住宅产业化的突破口，是因为相对于住宅建设中的其他两个阶段，装修的产业化更易实现。在主体结构施工阶段，住宅产业化的理想结构体系是预制装配式混凝土结构。工业化是产业化的手段，这种PC体系用工业化建造方式生产住宅，在我国起步较晚且相关技术规范不成熟，运作起来难度大。另一种向产业化住宅过渡的手段是RC的工业化，即传统现浇钢筋混凝土结构基础上的逐步改良，逐渐向工业化过渡[3]。PC 体系的开发和 RC的工业化都属于实现住宅产业化的长期目标，而把全装修产业化作为突破口，将有力带动住宅产业化。

3.发展住宅全装修中的问题及对策

3.1 发展住宅全装修中的问题

1．开发商层面。目前，整个装修行业和开发设计企业都缺乏统一规范的技术标准，住宅部品和建筑体系之间的模数协调性差，土建和施工过程中技术参次不齐，导致住宅全装修技术含量整体偏低。在住宅设计的过程中，遇到的问题来源于建筑设计的独立性和不细致造成了室内设计的局限性，当今住宅建筑设计的深度还是在毛坯房基础上建立的，建筑师不能够深入全面地控制室内空间设计和把握装修中的各个细节要素。全装修模式中最主要的是资金成本风险，它体现在从开发设计到验收的整个过程中成本增加带来的风险，还有各种管理费用增加、银行借贷利息的增加也将带来风险。

2.消费者层面。开发商技术不成熟、管理体系不完善、经验积累不足等问题在全装修成品住宅中埋下质量隐患，主要表现在装修部品、材料的品质问题和设计、施工中造成的工程质量缺陷两方面。开发商提供的全装修住宅可供选择的样式有限，即使是“菜单式”全装修，菜单中的菜品还不充足并且考虑到标准化、模数化程度低尚不能实现随意搭配。消费者往往只看到住宅加上全装修的单位平米售价明显高于毛坯房，其所缴纳的契税也将增加。还有一部分消费者反映，全装修住宅售价太高是由于开发商从全装修中谋取更多利润，这样就不如自己买毛坯房自己装修的性价比高。

3.全装修产业及装修行业层面。全装修产业链中设计方、施工单位、供应商三方能否紧密衔接决定了全装修产业是否将顺利进行。实际中往往是设计方独树一帜，不能充分考虑后续施工方操作的可行性；设计方与供货方又难以协调制定统一的模数标准，这样供货方提供的部品通用性差，施工方在进行部品安装时就会遇到种种困难。装修行业的从业人员自身素质偏低，技术水平参次不齐，要想规范装修行业和促进产业升级调整，对人力资源的管理也至关重要。

3.2 发展住宅全装修中的对策

1.质量、品质方面。全面推行标准化、模数化和系列化的建筑半成品和成品在全装修住宅中的运用，这将转变传统装修的湿作业生产方式，而以现场安装成品通用化部件的产业化装修方式将其替代，这些都将提高全装修住宅的质量。全装修施工前要进行住宅土建部分的检查工作，一些例如渗漏、开裂等质量通病在装修前应予以修缮或者结合装修的后续工作加以弥补，这样将有效预防土建阶段遗留的工程质量通病。如果在设计时充分考虑到各类需求，让购房者参与其中，在设计师的指导和策划下为全装修的设计出谋划策，群众的意见更容易满足装修多元化的需求。

2.价格、成本方面。开发企业若对全装修房的各个阶段进行造价控制，那么最终全装修房的价格也将得到有力的约束。首先是项目投资决策阶段，开发企业相关部门应事先做好市场调研，根据项目周边情况和消费者群体划分的类别进行全装修工作的初步定位。对于材料部品的选择也要有明确的方向，是选择高档品还是中低档品，是进口货还是国产货等，这些对全装修的造价都有很大的影响。针对现行的税收制度，相关部门应从有利于住宅全装修推广、有利于住宅可持续发展的角度，对开发企业和施工企业制定相应的税收优惠政策，对全装修住宅消费者制定装修部分退税奖励制度，这将在一定程度上减轻相关企业和消费者的税负。

3.全装修产业化体制、行业发展方面。建筑和室内装修设计方、土建和装修施工方、装修材料部品供应商之间应通力合作，搭建一个产业化装修平台，通过企业之间的强强联合产生品牌效应，从而形成产业化集成装修的模式来推进全装修住宅的发展。政府有关部门若能结合装修行业现状，通过与税收制度、金融机构等的联合，制定规范全装修发展的法律法规或行业标准，以法律强制性手段来推行全装修住宅。对于装修行业从业人员，尤其是全装修从业人员，应制定一些准入标准来应对复杂新颖的全装修。通过全装修技能认证考试，取得相应从业资格证或上岗证后方可从事全装修。

4.结语

通过实行住宅全装修，产业化的方式方法、技术经验等都将为今后住宅产业化的发展奠定理论和实践基础，将有力推动我国住宅产业化进程。

[1]周玲珑. 基于全寿命周期的产业化住宅成本分析[D].重庆大学,2012.

[2]张少伟. 我国房地产业实施住宅产业化的策略研究[D].山东大学,2013.

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1007-6344（2015）08-0077-01