房屋维修工程的施工组织管理

张文跃 曹艳春

(郑州大学后勤集团公司 河南四建股份有限公司)

0 前言

随着我国经济的飞速发展，我国人们的生活水平也在飞速的发展，所以人们对居住的条件的要求也越来越高，同时，我们也发现，我国房价在逐年上升，房屋是普通公民最重要的财产。这样，房屋的维修与保护就日益重要，通过房屋的保护以及维修，我们可以延长房屋的使用年限，从而让房屋拥有者具有一个舒适、安全的居住环境，房屋的保护以及维修在一定意义上讲既能不断地完善房屋拥有者的居住环境，也有利于我国城市环境的美化以及建设，在此基础上，本文选择对这一课题进行研究，本文首先从房屋维修工程管理的理论以及作用出发，接着深入分析我国房屋维修工程管理中问题存在的主要原因，最后提出相应的建议，希望能不断完善我国房屋维修工程管理。

1 房屋维修工程管理的理论以及作用

为了更好地进行房屋维修工程管理的相关问题的研究，首先，我们就要了解房屋维修工程管理的概念以及其主要作用，主要内容如下。

1.1房屋维修工程管理的概念

一般来说，房屋维修工程管理主要是指对所在的建筑进行维修全过程的组织与管理。在这一概念中，可以根据管理主体的不同将期分为两个方面：一是甲方工程管理；二是乙方工程管理，通过研究发现，这两种管理方式除了主体的不同之外，其内容与方式并没有什么不同，因此，在此就不再深入的研究。

1.2房屋维修工程管理的主要作用

所谓的房屋维修工程管理的作用，就是根据建筑物的需求以及房屋拥有者的需求，从而通过合理的安排财力、物力等，从而通过其相应的科学的方法，对整个建筑物的维修过程进行科学的管理，从而达到保证维修质量、降低维修成本以及不断增加维修效益的目的。在这里我们可以发现，房屋维修工程管理是对整个维修过程进行科学的管理，所以，我们需要对全过程进行研究。

1.3房屋维修工程管理的意义

笔者认为房屋维修工程管理具有重大的意义。首先，通过这一管理方法，施工队可以有序的开展工作，从而保证工程的效率以及房屋修缮的质量；其次，通过这一管理方法，房屋维修公司可以在最大限度上降低成本，因为这一管理方法是对整个维修过程进行科学的管理，从施工队进行施工场地到施工结束房屋拥有者进行检查，所有的过程都在管理之内；最后就是能在一定程度上增加房屋维修公司的效益，由于施工维修的效率以及成本的降低，维修公司的效益自然就会上升。

2 房屋损坏出现问题的主要原因

通过对现在房屋损害的现状进行分析，我们发现其中存在较多的问题，因此，为了更好地进行房屋维修工程管理，本节将对问题的主要原因进行分析。

2.1房屋外部因素的影响

在房屋损坏的原因中，其中房屋外部因素是其中重要因素之一。首先是房屋之间栋距不足，由于这一原因，建筑物往往会产生相应的叠加效应应急建筑物主体移动，从而导致房屋出现裂纹等问题；其次，是房屋受到其他建筑物的影响，例如，周围建筑物正在施工，且离房屋较近，会造成房屋水土流失等问题，从而导致房屋损坏。

2.2房屋的设计问题

在维修过程中，我们经常见到因为房屋设计的失误而导致的房屋损坏。建筑物设计不当，就会导致房屋在某些部位的承受能力不够出现裂缝的出现，或是房屋缝隙留的距离不合理从而导致温度收缩缝出现。

2.3房屋的施工问题

在房屋的施工过程中，经常会出现各种问题。例如，部分施工单位为了加快施工进度，从而不严格按照设计图纸进行施工，从而导致房屋的损坏；有些施工单位甚至为了增加其经济效益而偷工减料，这些问题都为房屋的损坏埋下了隐患。除此之外，现在施工单位所使用的施工材料水灰比较小，大部分的水泥含量较高，从而导致建筑物存在裂痕的问题。

2.4其他问题

房屋损坏还存在其他的问题，例如，天气的因素，业主使用的因素这些都会导致房主损坏。再加之有些房屋常年无人居住，其内部结构都出现不同程度上的老化，这也会导致房屋损坏。

3 房屋维修工程的施工组织管理建议

通过以上对房屋损坏的主要问题进行深入的分析，我们就可以根据这些因素科学的进行房屋维修工程的施工组织管理，主要内容如下。

3.1在进行房屋维修之前的工作

在进行房屋修缮之前，相关的管理人员应该做好准备工作。首先，管理人员应该带领施工人员对房屋修缮的现场进行检查以及摸底，要对施工现场的每一个角度都要进行检查以及熟悉，从而熟练的知道房屋管道的走行等等；其次，施工人员要进行设计图的设计，再熟悉施工现场的环境之后，施工人员要做的就是根据施工现场的情况以及业主的要求进行设计图的设计，并将已经规划好的设计图纸交给相关的负责人进行审阅；接着，相关的管理人员要将是工作需的原料进行清算，并取得相应的施工资格；最后，就是相关的管理人员要安排施工队进入施工现场，从而进行施工。

3.2施工过程中的管理

在整个房屋维修工程组织管理的过程中，施工阶段的管理时最为关键的一步，主要包括以下几个方面：

(1)施工过程中相关调度问题管理

在进行施工过程中，相关的管理部门要要求施工队的相关负责人对施工进程进行汇报，并组织相关人员进行定期的检查。同时，相关管理人员还要对施工进程与施工的何工进行对照，从而确保进程与合同的一致性。在施工现场的财力、物力以及人力这三者之间进行平衡，从而保证施工队顺利施工。除此之外，相关管理人员还要积极对天气进行关注，从而做好夏季的雨季和冬天的防冻方面的工作。

(2)施工现场的管理

在施工队进行施工过程中，施工现场比较混乱，因此，我们要对施工的现场进行管理，从而达到有序的施工。在一般的房屋修缮的施工过程中一般只有以下几个方面：一是房屋墙面的粉刷，在施工过程中，要求施工人员通过的对施工材料进行加工，其中一定要注意石灰膏的量与配合比的控制，在粉刷过程中留有粘结层，从而进行分层的补刷。在粉刷墙壁的过程。一定要注意墙面的光洁，尽量的避免然业主看出补修的痕迹，从而保持建筑物的美观性；二是房屋门窗的维修。首先，要对门窗进行活动以检查门窗是否灵活，如果一旦发现门窗有松动的现象，那么施工人员就要对这一个门窗进行拆卸，从而进行重新的安装，以保证门窗的安全性，对于已经损坏的门窗，施工人员就要对其进行替换，从而确保门窗的完整性；三是房屋内部家电的检查。施工人员应该对房屋中所有的硬件设施的进行仔细的检查，尤其是电表、水龙头以及空调的检查。一旦发现，有老化的硬件设施，应该立即对其进行更换，同时还要对房屋里所有的线路进行检查，一旦发现老化的线路，就要立即进行更换，从而保证这些硬件设施的安全使用；四是房屋的基础设施的修缮。在房屋基础设施的修缮过程中，尽量保证不要移动房屋的基础设施，例如，房屋的布局等等，保证房屋基础设施的安全性，在这一维修过程中，一定要注意施工人员的安全问题。

(3)施工过程中安全问题的管理

无论在任何的施工过程中，安全施工一直都是管理工作的一个重点问题，在房屋维修过程中也不例外。因此，在房屋维修过程中，我们一定要认真的执行相关安全生产管理方法，从而保证施工人员的安全以及施工现场的安全。笔者认为应该采取以下管理方法：首先，在房屋维修过程中，相关管理人员一定要重视安全管理的问题，不断加强安全生产工作的领导作用，根据房屋维修施工的主要情况，不断的建立并完善安全生产的相应制度；其次，相关管理人员一定要采取相应的措施加强房屋维修施工过程中安全问题的管理，例如，由于施工人员大部分文化水平不高，可能对安全生产管理制度不甚理解，相关管理人员可以对这些人员进行相应的培训，尤其是对于那些刚刚从事房屋维修的施工人员，这些人员并没有安全意识，因此，相关的管理人员一定要重视施工人员安全意识的培养。最后，就是不断的增强安全生产制度的执行力度，将制度运用到实处，从而保障施工人员以及其他人员的安全，从而达到安全生产的目的。

3.3施工结束后的验收工作的管理人员

在施工结束后进行验收时，相关的验收人员一定要根据相关的规定进行房屋维修工作的验收。在验收过程中，一定要重视维修盲点方面的验收，对于房屋修缮过程中在此可能出现问题的部分进行仔细的验收，一旦发现问题就需要求施工人员对其进行重新的维修。同时，对房屋一些重要的环节，例如，电路的维修以及基础设施的维修，在对这些方面进行验收时，一定要考虑到房屋的安全性，从而确保业主能有一个安全的居住环境。其次，还要对维修房屋中所使用的一些涂漆进行检验和房屋有害气体的检验，从而确保其所使用的材料是符合国家规定的。同时，确定房屋的维修过程中不会遗留危险的部位没有维修，从而保证房屋使用的安全性。除此之外，我们还要确保验收人员不能营私舞弊，施工人员与验收人员之间的关系不宜过近，这样，验收人员才能认真的对房屋进行验收，从而不断的改善房屋的环境。

4 结论

通过以上的分析，我们可以发现，无论什么原因，房屋使用的时间一旦过长，都会产生相应的房屋损坏的问题，为了人们的居住环境以及生活的质量，我们必须对损坏的房屋进行维修，而在房屋维修的过程中，房屋维修工程管理的相关工作是十分重要的，只有通过对房屋维修工程进行科学的管理，才能在最大的程度上保证施工队施工的质量，只有通过对房屋维修工程进行科学的管理，才能不断的降低维修成本，从而增加房屋维修公司的经济效益，就我国目前情况来看，虽然其中或许会存在较多的问题，但是，只要我们积极地对房屋维修工程进行组织管理，相信我们一定会解决这些问题，从而不断保证房屋维修的质量，从而为我国居民提供一个安全舒适的居住环境，这也有利于我国城市建筑的美化以及建设。

[1]裴国军. 浅析房屋维修施工项目管理的基本流程[J]. 中国商界(下半月)，2010，06:276.

[2]徐东升. 浅谈房屋维修工程的测量与验收[J]. 四川水泥，2015，02:150.