平顶山市经济适用房的探讨与分析

郭 涛

（河南省平顶山市房管局）

平顶山市经济适用房的探讨与分析

郭 涛

（河南省平顶山市房管局）

本文通过回顾平顶山市经济适用房的发展历史，从社会保障的角度对经济适用房现状进行了分析，加深了对经济适用房的认识。

经济适用房；探讨；分析

经济适用房是国家为了解决中低收入家庭住房问题而推行的保障性住房。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，相对于商品房而言具有3个显著特征：经济性、保障性、实用性。当前中国房价高涨，普通老百姓难以拥有自已的一套住房。经济适用房本来的定位是为了解决中低收入家庭的住房困难而推出的，政策的导向性是好的，但是经济适用房自推出后就引起很多争论。有些专家提出取消经济适用房，用市场的手段去解决老百姓的住房问题，不要再实行价格双轨制。笔者一直在经济适用房管理部门工作，通过梳理一下经济适用房的发展历史，来对经济适用房的政策进行探讨与分析。

一、平顶山市经济适用房的发展历史

1.探索阶段（1991年—1997年）。经济适用房一词最早出现在20世纪90年代初。1991年6月份，国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》，文中明确经济适用房是“以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质”的住房，同时，也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应的规定。

2.启动阶段（1998年）。20世纪90年代中后期，国家启动了包括住房改革等一系列内需措施，我国的房地产行业开始起步，国家为了解决中低收入家庭住房因难的问题和启动市场消费，于1998年正式出台了《国务院关于进一步深入城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。

3.高速发展阶段（1999年—2004年）。1998年经济适用房开始兴建以后，平顶山市的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择，无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，如平顶山沁园小区、平顶山锦秀花园小区等优秀小区出现，使得经济适用房迎来高速发展阶段。2004年国家发布的《经济适用房管理办法》中，对经济适用房的开发建设、销售、管理作了规定，其定位也由住房供应主体改变为“具有保障性质的政策性商品住房”。

4.质疑阶段（2005年—2006年）。这一阶段关于经济适用房的各种诟病开始逐渐暴露并引广泛关注。一时间，其存废成了焦点。例如户型面积过大、标准过高；高价租赁现象严重，富人抢占了穷人的福利；某种程度上冲击了市场上的商品房等。这些问题的出现使得专家们对经济适用房提出质疑，使得经济适用房暂时在观望之中，绝对投资额开始出现明显下降趋势。

5.政策加强阶段（2007年—2009年）。2007年11月新修订的《经济适用住房管理办法》中，详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及退出管理、监督管理等。新办法是针对以往经济适用房运行中存在的缺陷而提出的，比如首次提出经济适用住房的供应对象要与廉租住房保障对象相衔接，保障范围也缩小为城市低收入人群，而不是原来的中低收入人群。

二、经济适用房体系目前存在的问题

1.房屋面积设定不合理。在平顶山地区，中低收入者家庭占很大一部分比重，而这一部分家庭在购买经济适用房的过程中，他们的经济实力往往决定了他们只能购买中小户型住房，然而近年来随着商品房购房面积增大，经济适用房面积规模逐渐也在增大，中小户型供应量少。这也就是为什么经济适用房规模已经很大，应该能够满足广大中低收入者的购买需求，但实际上并没有起到其应有的效果的原因。

2.监管不力分配不公。经济适用房在立项、开发建设、销售和消费等各个环节都需严格的控制和有效的监管，特别是在销售过程中，无法识别真正的政策对象，无法保证开发商按规定审核对象，也难保资源分配方式、手段的合理性。尽管政策规定必须对购买对象进行资格审核，采取多种分配方式，但由于政府在资格审查制度上未能正视我国社会个人收入不透明、社会信用制度缺失、权力监督不力和收入审查不力的现实，难以保证审核的有效性、分配的公平性。同时虽然政府限定了经济适用房的利润空间，但是，本来很低成本的经济适用房价格却在不断上涨，与普通商品房差价不大，而质量往往不如普通商品房，失去了其本来的功能。

3.购买对象失控。经济适用房购买对象为低收入困难家庭，但低的标准并不统一。由于居民收入项目不统一，居民数量多等原因，致使政府难以准确核定低收入家庭的实际收入，因而导致了经济适用房购买对象失控。对于目前已建成的经济适用房，有很大比例是被高收入家庭买走的，甚至一个人买多处房产作为投资，以至于出现了开着宝马、奔驰等高级轿车购买经济适用房的现象。

三、对经济适用房政策几点建议

1.加强经济适用房的监管力度。一方面，政府内部上下级之间要形成互相监督的机制，可通过引入问责机制来确保执行机构的责任切实落实到位。另一方面，政府要成立专门的监督机构监督经济适用房的建设和销售，以确保经济适用房能真正为中低收入家庭所用。有效防范高收入家庭购买经济适用房，采用多种渠道公示购买者姓名、工作单位等，保证经济适用房能够真正为需要的人所用。

2.政府合理界定购买者收入线。在确定购房者收入线时，政府的相关部门应综合考虑各种因素，如城市居民的年均收入、房屋基础价格等。在此基础上合理确定购买对象的标准线，并定期公布和修改标准线，确保购买收入线符合居民的实际情况。严格禁止经济适用房上市流转，如果出现中低收入家庭随着收入的增加购买更高居住标准住房，转让原有经济适用房的，转让人应委托房地产估价师评估其房屋后出具房地产估价报告和当时经济适用房政策综合确定回购价格，必须由政府将经济适用房回购，弥补经济适用房房源不足。

3.保证经济适用房的供应。经济适用房以出售为主变出售和出租并举来保证经济适用房的供应。房屋的寿命具有耐久性，家庭的支付能力随着家庭人员结构的变化而变化，住房的需求和支付能力随着家庭结构而变化，因而住房困难是动态。租赁房更易于适应这种变化，实行动态解决困难家庭住房问题，而不应过于强调低收入家庭拥有产权，保证经济适用房的有效供应。

笔者针对目前经济适用房存在的问题，提出加强监管、合理界定购买者收入线、出售和出租经济适用房并举，来解决平顶山市低收入家庭住房困难。希望经济适用房体制越来越完善，真正改善低收入家庭居住条件。

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1007-6344（2015）09-0112-01