基于价值链重构的CSI 住宅产业创新发展探析

李 军，王全良

(1. 山东大学 管理学院，山东 济南250100;2. 济南市住宅产业化发展中心，山东 济南250001)

一、CSI 住宅的基本特征及其发展历程

1. SI 住宅的起源及发展

SI 住宅起源于上世纪60 年代的荷兰。1961 年，荷兰哈布瑞肯(J. N. Habraken)教授出版了《Support—An Alternative to Mass Housing》一书，提出“骨架支撑体”概念。1965 年，哈布瑞肯教授在荷兰建筑师协会上首次提出将住宅设计和建造分成“支撑体”和“可分体”的设想，随后形成一整套理论和方法，即SAR 理论①王全良，战晓静，李建海等:《CSI 住宅——住宅产业化发展的必然选择》，《住宅产业》，2008 年第11 期。。1977 年，荷兰莫利维利特(Molenvliet)住宅将SAR 理论付诸实践，成为最早的支撑体住宅项目②刘樯，张颀:《弹性设计的理论与实践初探》，《新建筑》，2005 年第4 期。。

上世纪60 年代，日本为推动战后快速重建，将“nLDK”居住模式付诸实践;70 年代，日本将开放住宅理论引入国内，并展开“菜单式供给”、“两阶段房屋供应系统”等实验项目;80 年代，日本提出CHS(百年住宅体系)和个性平面设计理念，针对人群的不同需求进行住宅空间划分和功能设计;90 年代，在CHS 基础上形成了KSI 住宅体系，其中的K 是指日本“都市再生机构”，S 是指住宅的结构部分，I 是指住宅里面的填充体包括设备管线和内装修③时宜，肖冰钰:《KSI 指路住宅可持续发展》，《中国建设报》，2013 年4 月24 日。。KSI 住宅也是开放住宅体系，其在建筑空间营造、建筑设备安置、建筑技术运用等方面更具人性化和合理性，得到政府和居住者的认可。

我国在上世纪80 年代引入开放住宅理论，鲍家声教授设计的无锡支撑体项目成为国内最早的实践④单皓，岳子清:《支撑体在高层住宅设计中的应用与实践》，《建筑学报》，2004 年第4 期。。此后相当长时间内，住宅产业化在我国仅局限于理论研究。进入新世纪，我国住宅产业化取得了实质性进展:《住宅性能评定技术标准》、《CSI 住宅建设技术导则(试行)》等一批规范文件出台，以万科为代表的房地产企业展开住宅产业化实践探索，越来越多的地方政府、企业集团等成为住宅产业化示范基地等等。但由于标准和规范仍有缺失、配套生产企业严重不足、开发企业信心不足等问题，CSI 住宅的发展任重道远。

2. CSI 住宅的涵义和基本特征

在住房和城乡建设部住宅产业化促进中心颁布的《CSI 住宅建设技术导则》(试行)中指出，“CSI 住宅是将住宅的支撑体部分和填充体部分相分离的住宅建筑体系，其中C 是China 的缩写，表示基于中国国情和住宅建设及其部品发展现状而设定的相关要求;S 是英文Skeleton 的缩写，表示具有耐久性、公共性的住宅支撑体，是住宅中不允许住户随意变动的一部分;I 是英文Infill 的缩写，表示具有灵活性、专有性的住宅内填充体，是住宅内住户在住宅全寿命周期内可以根据需要灵活改变的部分”①住房和城乡建设部住宅产业化促进中心:《CSI 住宅建设技术导则(试行)》，北京:中国建筑工业出版社，2010版，第4 －6 页，第4 －6 页。。

针对当前我国住宅建设方式造成的住宅寿命短、耗能大、质量通病严重和二次专修浪费等问题，CSI住宅通过将支撑体和填充体分离，使住宅支撑体结构具备耐久性，室内空间也将灵活可变，同时兼备低能耗、高品质和长寿命的优势。目前，CSI 住宅处于起步阶段，其核心特点包括:“支撑体部分与填充体基本分离，卫生间实现同层排水和干式架空，部品模数化、集成化，套内接口标准化，室内布局具有部分可变更性，按耐久年限和权属关系划分部品群，强调住宅维修和维护管理体系”②住房和城乡建设部住宅产业化促进中心:《CSI 住宅建设技术导则(试行)》，北京:中国建筑工业出版社，2010版，第4 －6 页，第4 －6 页。。

基于CSI 住宅的技术特点，与传统住宅生产方式相比，CSI 住宅具有革命性的意义。首先，CSI 住宅的支撑体和填充体可以通过工厂标准化生产，运输到现场组装施工，缩短工期，降低成本;其次，强调用户参与设计，在结构支撑体确定后，用户可以选择符合自己喜好的内部填充体，实现内部空间DIY;第三，居住空间具有可变性，随着家庭人口结构的变化，用户可以对内部填充体进行重新更换，既延长建筑寿命，又最大程度满足用户不同阶段的需求。

二、CSI 住宅产业链重构及其价值分析

1. 现有住宅产业价值链分析

住宅产业是一个关联性很强的产业，相关产业涵盖了勘探业、规划设计、建材业、建筑业、广告业、金融业、装修业、物业管理、中介机构等。现有住宅产业价值链如图1 所示。

图1 现有住宅产业价值链示意图

现有住宅产业链存在如下特点和问题:

第一，产业链过长，协同效应低。开发商从土地获取到最终产品交付给客户，周期需要2 －3 年，涉及数十个行业、成百上千的合作单位，涵盖市场研究、土地获取、规划设计、招投标、采购、建筑施工、营销策划、销售、交付、装修、物业管理等数十项关键价值活动。同时，各项关键价值活动之间，尤其是采购和施工环节之间，由于甲供材和分包队伍的增多，分项工程相互影响、各道工序相互制肘，管理难度越来越大，协同效应越来越低。

第二，开发商居绝对主导地位，客户对产品的参与度和影响力较低。在现有住宅产业链上，客户不参与产品的设计和建造过程，客户的个性化需求无法得以有效满足。尤其是当客户年龄和家庭结构变化时，已购买的住宅空间无法调整，只能重新购买住宅，造成资源浪费并给客户带来沉重的经济负担。

第三，现场“湿作业”的施工方式和“二次装修”造成极大的资源浪费和环境污染。在目前流行的“框架+剪力墙”结构住宅中，绝大部分施工工艺是在现场制作、湿作业施工，造成整个行业无法摆脱高能耗、高物耗、高污染、低效率的窘境。同时，客户购房后需二次装修，又造成资源的极大浪费。

第四，产业链价值分布不均衡，制约了整个住宅产业的集约化发展。我国房地产业发展的特定历史轨迹，在很大程度上决定着住宅产业链的运行模式和价值分布。房地产业占据产业链核心地位，赚取产业链的大部分利润。建筑业在产业链中也居于重要地位，但是由于受到上下游产业的挤压和自身发展水平的制约，在产业链中的价值空间非常有限，获利微薄。处于产业链两端的设计单位、中介机构、代理公司、物业公司等，由于对房地产企业依赖性过大，其与房地产企业形成的是一种类似雇佣而非合作关系，往往也只能获得少量的价值分配。这种由房地产企业主导下的产业链价值分布极不合理，链中各主要环节的收益分配缺乏公平性，这在很大程度上制约了住宅产业的集约化发展，更影响了住宅产业的整体价值提升。

2. CSI 住宅产业价值链重构

CSI 住宅的一个重要特点就是实现了住宅的模块化生产和工业化制造。一般地，传统的产业链是纵向的产业关联，即以工序和工艺的前后向联系及产品的投入产出为核心的关联形式。在模块化产业条件下，产业链上的企业形成一个个独立的模块化组织。推广CSI 住宅最为重要和直接的效应就是通过形成若干功能化模块，促进产业的优化整合，从而推动传统住宅产业链的纵向分解和模块化重构。

图2 CSI 住宅产业价值链示意图

在模块化分工条件下，产业链的主体是提供若干价值模块的企业群体。CSI 住宅产业链里有四种角色:

第一是系统集成者。在CSI 住宅产业链中，真正拥有这一地位和权利的是住宅的购买者，即顾客。与现有住宅产业链中“先有产品后有顾客”不同，CSI 住宅产业链是“先有框架S，再有顾客选择部品I，最后形成产品”。顾客是CSI 住宅系统集成的最终决策者。

第二是住宅开发商。在CSI 产品生产的第一个阶段，住宅开发商主导土地获取、规划设计、S 采购安装、项目销售等价值活动;但在第二个阶段，开发商主要承担顾客代理人的角色，将顾客选择的部品部件集成到CSI 住宅中，交付给顾客满意的产品，这与现有住宅产业链中开发商作为全程主导者和决策者有着本质的区别。

第三是模块供应商。在CSI 住宅产业链中，模块供应商主要有S 模块供应商和I 模块供应商两大类。S 模块供应商是指工厂化、标准化生产梁、柱、楼板、楼梯、分户墙、外围结构、公用管道井等结构支撑体的制造商;I 模块供应商是指工厂化、规模化生产内隔墙、门窗、架空地板、整体卫浴、整体厨房、设备管线等部品填充体的制造商。各模块的设计、生产、运输、安装/装配等构成各自独立的运行系统，模块供应商在各自运行系统中起主导作用。

第四是整合服务商。在CSI 住宅产业链中，整合服务商主要包括物流商、建筑安装商、住宅装配商、售后维修服务商等。其中，物流商主要负责住宅部件和部品的运输和储存;建筑安装商主要负责CSI 住宅外部框架结构的安装和施工;住宅装配商主要负责CSI 住宅内部部品部件的装配和施工;售后维修服务商主要负责交付后CSI 住宅中外部框架结构和内部部品部件的维修工作。

3. CSI 住宅产业链的价值分析

CSI 住宅产业链各主体之间的关系是一种基于价值的增值(转移和创造)而形成的分工合作的经济关系，而这种基于其内在知识关联的价值生成机制，从提升系统价值、节约总量成本、促进产业创新、激发相关行业的创新潜能等方面作用于整个产业链。

首先，提升系统价值。CSI 住宅产业链不能够再简单地被理解为传统的简单垂直的产业链，而是演进成为一个包含、跨越多个子产业的产业链。由于模块之间可以通过“背靠背”方式，既参与模块之间的竞争同时又相互合作，CSI 住宅产业链保证了模块的兼容性，使模块化系统保持协调一致，从而克服传统产业链结构松散的弊病。具体来讲主要是依靠最终产品——CSI 住宅，将系统内各组成要素以一种更加稳定的方式和结构联系到一起。CSI 住宅的这种功能集聚性，使得产业链存在着不同的入口，各功能模块可以通过不同的途径进入产业链进行分工与合作，提升整个住宅产业系统的价值。同时，在模块化分工的共同设计规则的约束下，产业链中企业的横向和纵向合作也会产生协同效应，包括由跨产业的企业相互合作组成主产业链，以及同一产业内部企业的分工合作和横向协同。

其次，节约总量成本。除了低能耗、低物耗等特点外，从整条产业链看，链内各成员在遵循共同规范的基础上，将采取多方动态博弈的合作策略。这种上、中、下游的紧密合作将使产业链关系更为稳定且有利于节约交易成本和管理、协调成本。工业化、规模化的生产方式，将大大促进生产效率的提高，降低总量成本;同时，也能有效解决建筑业用工短缺的现实问题。CSI 住宅产业链在高效配置资源、节约总量成本的基础上，实现了价值的生成、转移和创造，从而成为比原有的纵向一体化式产业链更有效的一种资源配置方式。

第三，促进价值创新。CSI 住宅产业产业链中，各模块内部不同企业之间的“背靠背”竞争制度，将会激励成员企业的价值创新。为了避免被淘汰，产业链中各个部品部件制造商通常会从技术、产品和流程等各方面展开创新活动，在产生更大竞争优势的同时也实现了价值创新。因此，CSI 住宅产业链中的各行为主体之间必须保持友好协作的联盟关系，共存共荣，吸引更多上下游的价值模块供应商加入联盟合作组织，整合优势资源，降低总量成本，建立竞争优势，实现价值创新，满足不同偏好消费者的差异化需求。

第四，激发相关行业的创新潜能。在传统住宅产业链，建筑企业主要在建筑工地进行“湿作业”，建筑工人文化素质普遍较低，几乎没有什么创新可言。但在CSI 住宅产业链，梁、柱、楼板、外围护结构等都在工厂生产，芯片技术、物联网技术等均得以运用，使得建筑行业的技术创新具备了基础条件。在I模块的选购环节，模块供应商直接面对顾客，更加全面掌握顾客的需求信息，为产品创新创造了绝佳的机会。精装内墙、整体厨房、整体卫生间、架空地板等，均是融合了传统行业与新兴行业的工艺和理念，为传统行业的跨界发展、为新兴技术的推广应用，提供了充分的发展机遇。

三、基于CSI 住宅的产业价值网构建

在互联网+风靡的今天，不同行业之间的边界趋于模糊，跨界融合发展越来越显示出强大的生命力。传统产业不再局限于单一价值链的延伸，而是向其他产业延伸。随着网络经济和电子商务的发展，各行各业主体之间建立起多重交叉连接关系，传统的单一价值链模式被打破。企业赖以生存和发展的产业价值链，正逐渐演化为多元的、动态的、客户驱动的产业价值网。

价值网是一种以顾客为核心的价值创造体系，是基于一个网络平台，通过整合产业链，以满足顾客多样化、个性化和敏捷化的需求为目的的交互式网络系统。CSI 住宅产业价值网是以建立在CSI 中枢神经系统平台上的，从顾客需求出发，通过对原有住宅产业链整合，向顾客提供CSI 住宅产品的住宅产业体系。

1. CSI 住宅产业价值网构建的原则

(1)以顾客为中心。优越的顾客价值是价值网的核心概念之一，价值网上的一切活动都是围绕顾客价值最大化来运行和设计的。优越的顾客价值是企业竞争优势的来源，最大化挖掘顾客价值是价值网构建的首要原则。在构建CSI 住宅产业价值网的过程中，价值网运行规则、成员企业的业务活动都应该以顾客需求为基本出发点。

(2)系统性原则。系统是由一个共同目标联系起来的许多相互依赖的要素组成的有机整体，每个要素既有其特定的功能，又协调于系统整体中。CSI 价值网是以顾客为核心、为顾客提供CSI 住宅产品和服务的价值创造体系，由开发商、模块制造商、物流商、安装商、顾客和CSI 商务信息平台构成。CSI价值网的构建是在以顾客价值为核心的前提下，实现各个要素的有机组合。

(3)开放性原则。开放性原则是指构建CSI 住宅产业价值网的过程中要制定相应的规则和制度，使有条件的企业能够根据一定的程序加入到CSI 价值网这个系统中。要根据CSI 产业的发展情况建立CSI 价值网的进入和退出机制，并根据经济、社会发展情况不断完善。

(4)可持续性原则。价值网之所以能够持续发展，是因为其所创造的价值大于各成员企业单独运营所创造价值的总和，它使各个成员企业获得持续的价值增值，满足了企业在激烈的竞争中创造更大价值的需求。构建CSI 价值网必须兼顾长远和当前效益，兼顾全局效益与局部效益，以达到持续创造最大价值的目的。

2. CSI 住宅产业价值网的系统运行

根据CSI 住宅产业价值链特征，以及对相关产业带来的革命性变化，可以将CSI 住宅产业价值网运行系统归纳如图3 所示。

在CSI 住宅产业价值网中，存在6 个相互作用的子系统，分别为开发商主导的基础开发系统、顾客主导的住宅集成系统、CSI 住宅中枢神经系统、S 模块生产制造系统、I 模块生产制造系统和模块部品物流运输系统。

基础开发系统包括土地获取、规划设计、S 采购安装和项目销售等价值活动，该系统由开发商主导。与传统住宅产业不同的是，施工建造过程被S 采购安装所取代，开发商根据设计方案，选购符合要求的S 模块部品，在现场安装完成后销售给顾客。

住宅集成系统是指，顾客购买了框架空间后，根据自己的个性化需求，完成住宅内部空间设计，选购符合要求的I 模块部品，并由开发商代为采购和安装，形成完整的CSI 住宅产品。

CSI 中枢神经系统是指囊括了价值网成员企业所有信息的网络平台，通过中枢神经系统，能够让全体成员企业在一个平台上协同配合，实现即时互动和信息共享，保证成员企业能够对顾客需求的改变及时做出反应，最终实现优越的顾客价值。

图3 CSI 住宅产业价值网示意图

S 模块生产制造系统是指，S 模块供应商根据住宅开发商提出的订单要求，组织模块设计和工厂化生产的过程。其特点在于所有S 模块实现工厂化、标准化生产，最大化实现节能减排。

I 模块生产制造系统是指，I 模块供应商根据顾客提出的订单要求，组织模块设计、部品集成和工厂化生产的过程。其特点在于顾客主导，完全根据顾客需求来设计I 模块部品，同时，通过工厂化、集成化生产，提高生产效率，避免二次装修浪费。

模块部品物流运输系统是在S 模块、I 模块生产完成后，通过专业的第三方物流或第四方物流运输的现场。与传统物流不同的是，由于CSI 模块产品尤其是S 模块，具有体积大、重量重等特点，需要有专业的运输工具和配套设备。因此，CSI 住宅将催生一批新型的、专业化的物流运输企业集团。

在以上六大系统中，中枢神经系统是CSI 住宅产业发展的“核心推进器”，它通过“销售网络信息终端”连接着大量的CSI 产业的原材料供应商、整体部件部品制造商、销售代理商、房地产开发商、物流服务商、装配商和研发机构，并为科技研发、工业生产、物流、投融资、地产开发和消费者提供“一对一”的电子商务平台和信息服务平台。通过CSI 中枢神经系统，实现了顾客参与、协同成员企业的核心能力、社会资源优化配置等，促使以上六大系统有机融合，形成相互密切分工协作、持续发展的价值网络。

住宅产业是一个关联性很强的产业，CSI 住宅产业价值网的影响也绝不仅仅局限于住宅产业。尤其是模块部品的工业化生产，将会给建筑业、建材业、装修业带来革命性的变化，其产业价值链将会发生本质上的改变，甚至重构，将会催生一批高度专业化、高科技含量的住宅模块(部品)生产企业集团;同时，围绕住宅模块生产的机械设备制造业、家具家电制造业、运输物流业等，也将面临一个新兴的市场和发展机遇，形成一批专业的CSI 住宅模块生产配套服务商。

四、CSI 住宅产业创新发展解析

CSI 住宅产业价值网是由处在各个环节上的能够创造价值的若干成员企业以及顾客构成的，实质上是成员企业与顾客之间组成的联盟。联盟主体处在价值链的不同环节上，其他企业则围绕或辅助它的经营，这些企业最终目的都是为顾客创造价值。CSI 住宅产业价值网以顾客需求作为出发点，通过住宅体系标准化、生产工业化、部品集成化等技术创新，用集约型生产方式代替粗放型生产方式，实现CSI住宅产业价值网与客户、开发商、制造商、物流商的创新价值，实现社会资源的优化配置。

1. 实现了顾客参与，为顾客贡献知识提供了平台

在传统的住宅生产经营模式下，顾客不能参与产品的设计和生产过程，只能被动接受开发商已经建成的产品。但CSI 住宅产业价值网为顾客参与提供了一个扎实的、高效的平台，顾客能够对产品的最终形态拥有决策权。这一变化极大地提高了顾客参与和贡献知识的积极性，更多的顾客信息流入价值网络。成员企业通过价值网络，能够更直接、更全面的掌握顾客的需求，使得产业和产品创新拥有了坚实的基础。

2. 提高住宅开发效率，降低产品的市场风险

在传统的住宅产业链中，开发商是各环节、各系统的最终集大成者，现场“湿作业”生产方式带来的是高耗能、低效率。同时，也造成了建筑企业对开发企业的依附关系，离开开发企业的施工现场，建筑企业就失去了生产的场地空间。CSI 住宅价值网中，建筑企业将转型为专业的模块供应商和装配商，与开发商的依附关系转变为供求合作关系，“湿作业”的生产方式将被标准化模块安装所取代，生产效率大大提高。在住宅部品集成阶段，开发商不再凭自身经验去判定顾客的需求，而是由顾客自己做出决策，市场风险大大降低。

3. 改变建筑生产方式，促进产业融合发展

CSI 住宅把大量的部件、部品从建筑工地转移到工厂生产和制造，通过工业化、标准化生产可以大幅提升产品的创新潜力，提高产品质量和稳定性，降低成本，并催生一系列的住宅工业部品制造企业和相关产业链。智能化是CSI 住宅的重要特征，智能化系统工程为相关产业的融合，尤其是制造企业与高科技企业的合作提供了巨大的发展空间，例如“墙体芯片技术”促进了建材业与信息产业融合，整体厨卫技术促进了厨卫工业与家电产业融合等。

4. 降低物流成本，带动区域物流经济发展

CSI 住宅工厂化、标准化生产方式的改变，将催生大量的“第三方物流”需求。CSI 住宅产业价值网中的物流商以CSI 商务网络平台为依托，实现与CSI 价值网其它成员企业以及顾客的即时沟通，发挥联盟协同效应，降低物流成本，提高客户满意度。CSI 住宅产业必将带动区域性物流园区的建设，促进物流企业专业化和规模化，提高物流产业的经济效益。

5. 推动住宅科技运用水平和技术创新

目前，我国的住宅生产方式仍属于粗放型，科技含量低，产业提升速度缓慢。在现有的生产方式下，现代科技运用到住宅中缺乏一个完整的规划体系和系统的解决方案，例如外墙保温技术设计寿命为30年，与住宅使用寿命并不协调。在CSI 住宅产业链中，有效地实现了模块化分工，并采用了标准化、工业化大规模生产方式，有利于将先进成熟的技术融入到模块化的产品中。基于CSI 价值网中成员企业之间的竞争合作关系，又将极大地刺激成员企业技术研发的积极性，推动技术创新。

6. 推动资源共享和产业集聚，实现社会资源优化配置

CSI 住宅产业价值网是建立在企业和顾客的联盟基础之上，这种联盟的建立最大限度地实现了网络成员之间信息、技术、经验的共享，使企业对资源的使用界限得以极大地扩展。CSI 住宅产业价值网实现了顾客、开发商、制造商、物流商的利益协同和创新价值，必然吸引更多的社会资源向CSI 住宅产业集聚，带动CSI 住宅产业成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。