房地产企业内部控制存在的问题

□文/于锐

（河北冀兴房地产开发有限公司河北·石家庄）

一、前言

继2013年国五条颁布及国家对房地产行业宏观调控的不断增加，房地产行业在高盈利数年之后，开始步入销售停滞、成本增加、融资困难等一系列问题。虽然多数城市放开限购政策，房地产企业进行各种打折促销活动，仍然无法完成销售目标。房地产行业进行平缓发展时期，无法单纯的凭借买地、盖房、卖房来实现自身的持续增长。此时，为保持房地产企业的良性运转，经营管理显得尤为重要。从传统模式向现代企业管理过度，加强内部控制制度建设是实现现代企业制度的内在要求。2012年以来，所有主板上市的公司已经开始开展内控体系建设。加强房地产企业内部控制，是房地产企业谋求自身发展的基本要求，也是确保房地产企业两性化经营的必然要求。

二、我国房地产企业内部控制存在的问题

（一）企业内部控制意识淡薄。房地产行业在近年的高速发展之下，已然成为各行业羡慕的高利润行业，各行业争先加入到房地产高利润的大军中。我国多数房地产企业的领导者更多关注的是销量、利润，缺少对内部控制制度建设的关注。多数房地产企业不了解内部控制的重要性，耗费大量的人力物力，单纯把工作重心放在工作岗位的设置和公司制度、财务制度的建设上，这种设置和建设无法完善企业管理。缺乏对内部控制的了解，没有正确理解完善的内部控制制度在保证工作正常进行下，可以确保企业内部资料的完整性和真实性，对资产的流动也起到顺畅的作用。因管理者对内部控制不重视，导致很多房地产企业虽然建设内控制度，但是在执行上力度不够，缺乏专门负责人对内控执行进行管理监督，没有很好地应用内控制度，应付了事，使得内部控制没有发挥作用。

（二）企业内部控制制度不完善。我国房地产企业的内部控制制度不科学、不健全，主要体现在以下几个方面：小房企几乎没有建立内部控制制度，内部控制工作无据可依，没有成文；部分房企虽然建立了内部控制制度，但是不完善，只包含内部控制的部分要素，没有包括全部，大多缺乏监督审计程序，缺乏总体制衡和协调机制；还有许多房地产企业内控目标不明确、程序不科学、流程不细化。

（三）内部控制监督乏力。很多房地产企业虽然完善了内部控制制度，也包括内部监督方面的制度，但是执行内部监督不力，这是房企内部控制方面存在比较大的问题。董事会下面应设立审计部或审计委员会，但很多房企没有建立这样的组织架构，无法保障内部控制制度的落实和执行。有些企业虽设立了内审部门，但是内审部门被赋予的职权有限，只单纯监督财务制度的执行，对内部控制制度执行监督少之又少。内审部门无考核机制，这些都影响到内审效果，使内审部门无法发挥应有的职能。在外部监督方面，因企业缺乏信息透明度，政府职能部门和社会中介机构也难以有效地监督内部控制制度的执行。

（四）风险评估执行力薄弱。我国房地产企业不断发展壮大，但经济收益趋于平缓，房地产企业面临的各类风险问题在企业壮大及收益放缓的前提下不断凸显。多数房地产企业未制定完善的风险评估体系，无法有效地进行风险预警。有的房地产企业虽然制定了风险预警机制，但是由于对风险预警认识不到位，不了解风险识别的各种方法，预警机制往往成为摆设，这就导致风险发生时企业会乱阵脚的现象。

三、改进我国房地产企业内部控制的措施

（一）建立健全房地产企业内部控制体系。健全的内部控制体系是企业内部控制实施效果的根本保障。传统的房地产企业要想在内部控制体系上不断创新、完善，就需要按照房地产企业的特点以及自身发展的需求，制定符合其发展需求的内部控制体系。内部控制体系的建立需要全面、细致。

内部控制体系之间的控制层次需要相互独立。主要包括三个层次，分别为：经营过程中的人员权限和责任的建立，对重要业务应制定处理程序，实行“双签制”，禁止一人独握权力，工程采购环节信息公开、决策透明，采取公开招标形式；建立监督机制，财务部门在进行常规核算工作的基础上，建立规范化管理，监督其他部门在资金预算、资金运用上的工作过程，将结果反馈给相关责任人；强化内部监督，设立内部审计部门，完善内部审计监督体系，结合企业的规模和生产经营特点等，指定专门人员从事审计工作，并赋予该机构和人员权利，对内部控制体系实行监督，保障内部控制制度的执行。

（二）加强内部控制的考核与激励。绩效考核是企业评价业绩中比较常见的激励制度，有效的内控考核与激励能充分激励员工尤其是内部控制人员的积极性。建立健全房地产企业内控考核机制是非常必要的。房地产企业应该通过定量与定性分析相结合，建立完整的综合评价指标体系，对房地产企业一段时期内的生产经营情况及内部控制进行科学的评价与考核，建立责权与奖惩相结合的制度，激励员工工作的积极性和自主性。

（三）完善风险控制机制。房地产企业开发时间比较长，在拿地、开发到销售等环节，都会受到企业外部诸多因素的影响。因此，采取风险识别、风险预警、风险评估等措施来防范和控制企业中的经营和财务风险。风险管理应以预防为主，规范内部控制环节，减少风险发生给企业带来的损失。

建立内部监督机构，为及时发现潜在风险，制定降低、转移风险的措施，检查企业高风险区域。风险可能来自财务、运营或销售等多方面，因此风险管理要贯穿内部控制全过程，按照内部控制风险管理框架的要求，运用风险控制的具体方法，及时发现内部控制的薄弱环节和缺陷，为完善内控制度提出改进意见。

（四）构建企业内部畅通的信息沟通渠道。良好的信息沟通系统，可以让企业各部门及时、全面、准确地掌握企业运营状况。根据生产经营情况，房地产企业应建立与自身发展相匹配的信息系统，实现信息资源共享。在信息共享的基础上，可以加强信息流通和沟通，包括企业内部各部门员工、管理层与员工及内部与外部的信息沟通，建立开放的畅通的信息反馈渠道。例如，房地产企业要注意在前期规划、设计与财务部门的沟通，销售定价时与预算部和成本部门的沟通，达到预防风险，控制成本的效果。

完善的内部控制制度对企业的发展起着至关重要的作用，实施内部控制制度远比想象中的复杂。现行的内部控制对房地产企业可持续发展起着不可磨灭的作用，因此这就需要房地产企业根据自身的经营特点，不断地完善内部控制制度，加大对内控制度的执行力度，不断地提高企业运营和防范风险的能力，为保障企业的自身发展打下坚实的基础。■