房地产企业成本控制策略

□文/陈璐璐

（江苏省扬州市城建置业有限公司 江苏·扬州）

房地产企业成本控制是指依据成本计划，对成本计划实施过程中的各项因素进行控制和监督，以保证成本计划得以实施的一种管理活动。房地产企业成本控制包括从项目评估论证、方案设计、招投标、组织施工、项目竣工等各个阶段的每一个环节，各环节紧密相连，环环相结，每个阶段和每个环节都离不开成本控制工作。成本控制是全过程、全方位和全员性的管理活动，成本控制对象涉及到项目立项、审批、设计、施工、竣工以及销售等各个环节，是全过程性的活动。成本控制内容贯穿于预测、计划、核算、分析、考核等各个方面，是全方位性的活动。成本控制主体是企业全体员工，需要全体员工共同参与和密切配合，是全员性的活动。实行成本控制，必须进行项目投资可行性研究与规划，选择科学的设计方案，分别与施工单位和供应商签订施工合同和材料采购合同，重视合同的签订与审核，认真研究合同各项条款，编制目标成本控制计划，选择合理的施工方案，精心组织施工，优化资源配置，将目标成本分解到各部门和各个施工环节，层层落实，明确各部门成本控制责任，降低工程成本。加强工程变更管理和材料采购的管理，工程竣工后，根据合同条款、竣工结算书以及施工时间情况，逐项计算工程量，确定工程总造价。加强房地产企业各个阶段成本控制，可以整合企业资源，节约物质消耗，降低工程成本，提高营运效率，使企业的人力、物力、财力得到合理利用，堵塞成本管理漏洞，防止损失与浪费现象的发生，提高会计信息质量，确保资金与资产安全，创造更大的经济效益和社会效益，增强市场竞争力，确立行业竞争优势。

一、规划设计阶段的成本控制

房地产项目规划设计阶段是成本控制的基础，直接影响着项目成本的高低、工期长短以及工程质量。房地产企业必须做好项目投资可行性研究，加强市场调研与评估分析，选择合理的产品定位和营销策略，充分考虑到项目的投资环境、投资成本、经济价值以及市场销售等情况，初步测算施工项目的预期收入、成本、利润以及工程总造价。重视设计方案的最优化选择，不仅要考虑设计费用，还要考虑项目总投资预算，优先选择性价比高的设计方案，设计方案修改费用应当控制在合理范围内。项目招标是成本控制的关键点，严格审查施工单位资质，选择实力雄厚和信誉良好的施工企业完成建设项目。房地产企业招投标阶段包括工程施工与材料采购招投标，严格选择施工单位与材料供应商，分别与施工单位和供应商签订施工合同和材料采购合同，明确双方的权利和义务，主要包括：材料价格、成本计划、项目质量、施工进度、基础配套设施、工程款支付以及违约索赔等问题，加强对工程用料的采购价格与用料质量的检查与监督，控制工程成本，保证工程质量。在满足建设标准的前提下，按批准的设计任务书和投资估算进行工程造价分配，对项目的每个单一工程的造价进行估算，然后与成本计划指标进行对照，设计阶段工程费用的大部分材料、设备、安装、施工成本在设计阶段可以基本确定，做到项目设计经济与合理，实现设计规模、设计标准、工程数量与投资额等各方面的有效控制。

二、工程施工阶段的成本控制

施工阶段是最为复杂的环节，是招投标工作的延伸，是合同具体实施的阶段。工程开工之前，项目部应编制目标成本控制计划，确定产品的生产耗费定额，制定各种材料费、机械费和人工费计划，按照部门、施工队和班组分工进行分解，形成各部门、施工队和班组的责任成本，项目经理与各工长明确成本、工期、质量和安全等考核指标，形成各部门、施工队和班组的分项工程承包责任制；加强施工合同管理，精心研究合同条款内容，确保合同条款的合理性与严密性，发现问题及时纠正，提高合同履约率，预防合同纠纷的发生，减少和避免施工索赔，减少工程费用；严格控制工程变更，选择技术先进、经济合理的施工方案，不能随意变更设计方案，但考虑到房地产项目施工的长期性与技术的复杂性，工程变更是不可避免的，尽量减少项目修改或返工的次数，可以从工程结构、使用功能、经济美观等角度采用局部设计变更、材料变更和施工工艺变更，降低不必要的工程费用支出；加强材料成本控制，节约材料费用是降低工程成本的关键。企业应当按照合同要求，严格审定材料采购质量与价格，需要加强市场调查和多方询价，控制材料价格变动幅度，重视材料进出库和定期盘点等环节的管理，根据材料耗用定额和工程施工进度，编制材料使用计划，主要材料实行限额发料，余料及时回收，降低材料损耗率，提高材料使用率。

三、项目竣工阶段的成本控制

项目竣工阶段是项目成本控制的最后阶段，体现成本控制的最终效果，竣工阶段结算正确与否将直接影响到工程的造价，工程竣工结束是工程造价的最终确定。房地产开发商应当根据相关法律法规、合同条款以及竣工资料和施工情况，按照设计图纸和建筑工程验收标准以及施工合同的质量要求，严格进行工程验收，依照竣工验收相应的法律法规、项目设计文件等认真开展工程竣工验收工作。严格审核竣工结算书的计价，计量、计费是否正确，材料的价格是否合理，送审资料是否完整，审批手续是否齐全，是否符合合同约定，把实际开发成本严格控制在合理范围内，逐项计算工程量，把工程项目按直接费和间接费进行分解，然后再把直接费按分部和分项进行分解，确定单位人工、材料和机械消耗量，逐项计算单项工程量，把各分部分项工程的数据加以汇集和进行成本核算归集，计算出产品项目的总成本和单位可销售面积的开发成本。项目竣工后，认真审核工程各项成本费用，核实工程项目数量与质量，准确计算工程造价，结算工程款以及处理工程赔付事项。

综上所述，房地产业是我国国国民经济的重要支柱性产业，是国家重要的物质生产部门，房地产企业的快速发展有力地带动了相关产业的发展。房地产企业成本控制是全过程、全方位和全员性的管理活动，贯穿于方案设计、工程施工和项目竣工等阶段，涉及到投资决策、规划设计、项目招标、建设施工、工程结算和产品销售等各个环节，成本控制各阶段和各个环节相互影响和相互制约，房地产企业经营范围点多面广，投资金额大，经营周期长，经营风险高，其成本控制是一项复杂而细致的的工作，需要全体人员相互配合与支持，企业所有部门和全体人员都是成本控制的责任人和参与者，提高全体人员的成本控制意识与责任。房地产企业必须与时俱进，开拓创新，在保证工程施工质量和安全生产的前提下，合理投入人力、财力与物力，节约资源消耗，降低经营成本，达到利润最大化，实现企业持续健康的发展。

［1］钟继秋.对房地产业成本控制问题的思考［J］.行政事业资产与财务，2014.30.

［2］万铁军.浅析房地产企业成本控制［J］.中国乡镇企业会计，2015.2.

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