国际旅游岛房地产市场分析

□文/江 凯

（中国人民银行海口中心支行 海南·海口）

一、发展概况

（一）房地产开发投资快速增长。受产业转型及结构调整带动，海南房地产开发投资总体较快。2015年1～8月份房地产开发投资1，042亿元，同比增长23.2%，比上年同期高3.2 百分点。海南房地产开发投资增速名列全国第三，东部第一，增速高于全国平均水平19.7 个百分点。海南房地产开发投资额占固定资产投资额的52.1%，比上年同期高6.5 个百分点，高于全国平均水平34 个百分点。

（二）市场销售有所好转。2015年前8 个月，房屋销售由年初的负增长转正，但增速仍然偏低。1～8月份全省房屋销售额616 亿元，同比增长3.4%；房屋销售面积616 万平方米，同比增长0.5%，比上年同期高15 个百分点。

（三）房屋销售价格基本平稳。2015年1～8月份房屋销售均价9，988 元/平方米，比上年同期上涨3%。成交均价保持适度平稳，说明年初以来的房地产调控利好政策效应已初步发挥作用。受国际旅游岛政策因素影响，2010年海南省房屋市场价格大幅上涨，此后5年政策效应递减，价格逐渐回归正常水平。

（四）开发企业资金来源面临压力。2015年1～8月份房地产开发企业到位资金为1，460 亿元，同比增长12.6%，低于房地产开发投资增速10.6 个百分点。其中，国内贷款为258 亿元，同比增长7.8%；自筹资金664 亿元，增长13.2%；其他资金538 亿元，增长14.2%。今年房地产开发企业收到的房屋定金及预付款项增长减慢，前8 个月来源于定金及预付款的资金为321 亿元，同比增长5%，增速比企业到位资金低7.5个百分点，仅占企业到位资金的22%。

二、关注问题

（一）市场需求增长乏力，市场供给持续增加。市场延续了近年新开工面积大于销售面积的态势，2015年前8 个月新房新开工面积949万平方米，新房销售面积616 万平方米，再考虑2014年末全省已建成但尚未出售新房面积956 万平方米，市场供给已处于历史新高水平。

（二）当前房地产对相关产业带动不足。房地产业是当前海南经济发展的主要产业，但目前海南省房地产业链条相对较短，建材、家具家电等多数从外省采购，对本省经济拉动作用不强。2015年1～8月份海南省房地产税收和国有土地出让收入合计占地方财政收入的46%，财政收入对房地产业依赖较高。

（三）金融机构房地产贷款占比偏高和增速较快。市场销售周期延长，房地产企业资金回流减速，更依赖银行信贷需求。全省房地产贷款增速长期高于全省贷款平均水平，少数商业银行房地产贷款占比偏高，银行贷款风险集中于房地产行业。

（四）房地产政策预期不确定影响市场需求稳定增长。近3年外省籍客户比重超过八成，除了少部分在本地工作的外省籍客户外，多数买房者来自省外需求。由于本地刚需、改善性需求增长有限，未来一段时期内房地产税对于稳定存量房和促进新增购房影响很大。

三、市场展望

在国家及地方政府出台多项房地产利好政策下，海南东部地区有望发挥自身优势，调整结构，向高端房地产业发展，率先走出低谷，带动全省房地产进入快速发展轨道。东部地区房地产市场占全省总量七成，无论是销售面积，还是销售额的增速都领先于中、西部地区，是带动全省市场发展的根本因素，2015年前8 个月东部地区开发投资增长36%、销售面积增长5%，处于东部地区的海口及三亚将是今后带动全省市场增长的主要因素。

随着海南房地产规模不断扩大，新开工面积不断增长，但销售还在逐步回暖，全省市场面临去库存压力也随之增大。今年海南棚户区改造提速还将导致市场供给增加和本地需求相对减少，房企面临较大的销售压力。未来现房销售情况会好于期房，购房者更加注重实惠，偏向选择证件齐全，符合居住入住的楼盘，从而减少风险、保证交易的安全。市场调整以及房屋空置率普遍较高，说明房地产供给偏高、结构不合理，同时也说明城市基础设施有待改善，商业、医疗、教育配套建设不足，产业经济发展落后、吸纳劳动力人口能力较弱。

四、几点启示

（一）着力推进房地产配套设施建设。加大城市基础设施投入，加快推进棚户区改造，完善城市功能品质，改善房地产生活配套，提升商品房使用价值。

（二）搞好房地产规划、开发和市场发展。按照“多规合一”的原则，统筹安排全省房地产开发规划，支持和完善土地一级开发模式，提高土地开发利用率。协调运用规划、税收、土地、金融等综合手段，把握好调控市场供求的时机、节奏和力度。

（三）加大购房贷款和住房公积金政策支持。进一步研究通过降低银行按揭贷款首付比和利率、提高公积金贷款额度等措施，支持本地居民解决首套住房和改善性需求。加快推进全国住房联网，支持通过异地公积金互认和异地商业贷款的方式，扩大市场需求。

（四）完善银行贷款抵押办法，构建信息共享机制。建议政府部门改进房屋土地抵押办法，解决业务流程分离、信息不共享和重复抵押的问题。构建跨部门房地产信息共享机制，共同监测房地产市场需求总量和结构变动，加强政策措施的协调配合。

［1］宋一.房地产问题的几点思考［J］.资源与产业，2015.8.

［2］彭艳.投资性房地产处置问题［J］.企业改革，2015.6.

［3］徐培.房地产统计指标体系的构建［J］.统计与决策，2014.11.