我国房地产价格泡沫治理机制研究

□文/王丹丹

（郑州大学西亚斯国际学院河南·新郑）

我国房地产价格泡沫治理机制研究

□文/王丹丹

（郑州大学西亚斯国际学院河南·新郑）

［提要］本文对房地产价格泡沫形成机理进行分析，并就如何抑制房地产价格泡沫、建立有效治理机制提出对策建议。

投资视角；房地产价格泡沫；治理机制

收录日期：2015年7月2日

一、引言

随着国民经济的迅猛发展、城市居民人口的不断增加、城市外圈的扩大、大量资金和市场资源的涌入等原因，房地产市场进入了快速繁荣阶段。2014年2月，全国100个城市新建住宅平均价格为10，960元/平方米，环比上月上涨0.54%，是2012年6月以来连续第21个月环比上涨。商品房价格的持续走高极易出现房地产市场泡沫。房地产泡沫是指由于其市场供应已经远远大于市场需求，房地产价格高速上涨，但是由于某些投机行为的存在与“羊群效应”的显示，使房地产市场呈现出虚假繁荣的景象。泡沫终有幻灭的一天，当真实需求无法支撑市场时，就会导致房价大跌。因此，研究我国房地产价格泡沫的形成机理并对其进行治理，对保障国家金融体系和国民经济的健康发展具有重要的意义。

二、我国房地产价格泡沫形成机理

（一）供求失衡。房地产市场同其他产品市场相同，价格会受市场中买家与卖家数量的影响产生上下波动。在不同的时间、不同的背景下，房地产的交易价格会有所差异，当房地产被买入时与被卖出时存在价格差，就会使房地产价格投机成为可能。很多投资者看中了房地产价格投机，就通过低价买入、高价卖出的差价机制获得经济收益。对于普通的房地产投资来说，他们对房地产判断的准确率不高，由于“羊群效应”的存在，很多投资者盲目的跟随，投入了房地产的“抢购大军”之中，一时造成房地产市场供不应求的“假象”，打破了市场“真实”供求关系的平衡，致使房地产价格泡沫出现。

（二）房地产价格增长率高于信贷利率。商品上涨意味着大量的买家都将要购买，或者已经购买了商品，购买行为离不开资金的支持。大量房地产商品的销售无法脱离银行等金融机构的资金，在我国不仅是购房者会从银行借贷，房地产开发商也会利用银行融资，房地产施工企业也主要依靠银行融资。房地产价格高速上涨，价格增长率超过了信贷利率，投资者就会利用价格增长所获得的经济收益在偿付银行信贷之后还能有较大的剩余。因此，这使大量的投资者趋之若鹜，纷纷借贷建房、借贷购房，并且有意哄抬房地产价格。

（三）预期高档房地产商品价格飙升吸引投资行为。很多房地产投资者对高档房地产商品过于偏好单纯地认为稀缺性、高档性会使自己的投资达到高额的投资回报，所以房地产投资者会购入多套高档房地产商品，其购入的目的完全是为了投资。而在这种心理的驱使下，很多高档房地产实际上集中于投资者的手中，并没有在刚性需求者手中。大量的高档房产闲置待售，而从开发商那里的销售来看，却是一片大好，这样就更不便于房地产泡沫价格的控制。

三、我国房地产价格泡沫治理策略

从上述房地产泡沫形成机制分析可以看出，国民经济发展使我国民众手中积攒了大量的剩余资金，导致强烈的投资需求出现，而房地产商品价格的持续上涨，让很多人看到了投资新途径，于是产生了大量的房地产投机行为。房地产长时期内“只涨不落”的现象使大量的资金涌入到房地产投资之中，使房地产价格严重高于实际，偏离实际房价过多。

（一）改革住房保障制度，调节供给结构。通过借鉴西方发达国家及日本的经验可知，加大住房保障制度改革、加强保障房的供应是为低收入群体提供住房保障的有效途径。首先，政府作为房地产市场的重要参与主体与主要调控主体，应该从保障低收入群体的生存权利入手改善房地产价格泡沫。住房制度改革应依据两大原则：一是促进经济的持续发展；二是维护社会的公平与和谐。在进行住房保障制度改革过程中，首先要确定经济适用房和廉租房的保障对象。其次，应该严格执行住房保障制度，保证国家扶持政策的落实。最后，应该推行租售并举的措施，使保障性住房循环起来。

（二）加强土地宏观调控，抑制投机行为。在近10年内，炒房团、炒楼团都通过房地产投资获得了巨大的经济收益，使我国房地产价格泡沫出现，尤其是在一些大城市，泡沫程度超出预期。对于房地产投资行为，国家应该通过宏观政策调控来加以控制，合理的运用土地宏观调控制度抑制投机行为。首先，应该控制土地供应量。对于土地的供应既不可过度供应，也应避免过紧供应，应该严格按照商业性用地的要求来保持正常供应；其次，应该坚决打击与整治土地交易出现的违规及不规范行为。通过法律法规和相关的管理制度来抑制土地的频繁转让，保证土地被合理使用；再次，需要进一步健全土地信息系统。建立全国土地信息系统，对全国的建筑用地进行统一规划，避免由于信息不对称对建筑用地不合理而出现的行为。

（三）加大金融业监控力度，预防融资风险。从日本与东南亚金融危机中可以看出，房地产价格如果在短时间内迅速上涨，达到顶峰之后就会突然下跌，从而导致房地产价格泡沫破灭，如果将大量的资金投资于房地产中，就会导致资金被套牢，金融体系的正常运转就会受到威胁。作为房地产开发、建设与销售的重要融资渠道，银行应该加强信贷业务的管理，提升信贷资产的质量，严格审核每一笔信贷业务，杜绝虚假按揭的出现。同时积极拓展房地产产业发展的其他融资渠道，使房地产融资呈出多元化，鼓励优秀的房地产企业上市融资人，吸引国外投资给我国房地产产业注入新的力量。

（四）改革房地产税收制度，完善相关制度。运用税收制度可以促进房地产产业健康发展，降低房地产价格泡沫程度。税收制度需要以发挥杠杆调解作用为目标，从以下几个方面入手：第一，完善房地产税收制度，征收空置土地税，可以大幅度增加土地转手成本，对土地转让有一定的抑制作用；第二，差别税制度管理。对于不同性质的住房采用不同的税收制度。对于普通住房，可以通过实行优惠政策降低税率，让惠于百姓。对于高档房地产商品应该征收较高的税费，这样就会适当的减少“炒房”行为的出现；第三，加大对不合理收费的清理力度。在进行税制改革过程中，一些上涨的税费会通过交易被转移到消费者身上，这样就会与税制改革的初衷不符。因此，应该清除不合理的税收，真正达到让利于消费者使房地产产业可以持续、稳定的发展。

（五）完善市场监督机制，引导资本合理流动。房地产利润空间一直较大，吸引了大量资金涌入到房地产行业中，这不仅表现于很多其他行业的企业看到房地产繁荣纷纷筹措资金进军房地产，而一些普通居民也看到了房地产投资的丰厚回报，也使出浑身解数加入到“炒房”队伍之中。社会资本短时期内涌入到一个产业中可以促进这个产业的迅速发展；但是另一方面如果这个产业出现泡沫经济，一旦坍塌就极易引发金融危机。因此，应该完善资本市场的监督机制，有序、合理、科学的引导资本沿着正确的轨迹流动，增强房地产企业获取资金能力的同时，培养房地产企业具有较强的风险抵抗力。

四、结语

我国房地产产业自2002以后进入了高速发展期，至今已经有近13个年头，虽然在13年的时间里，受亚洲金融危机和美国次贷金融危机的影响，房地产价格出现了两次比较大的波动，但是总体来说还是持续上涨的，在一线大型城市房地产泡沫已逐步凸显。当前，由于房地产商品需求市场萎缩，房地产产业发展变得缓慢、冷静，房地产价格也开始趋于合理。然而，真正促使房地产产业健康稳定的发展，还需要政府、企业以及每个参者共同的努力才能实现。

主要参考文献：

［1］李梦玄.我国房地产市场泡沫的测度及成因分析——基于行为金融理论的视角［J］.宏观经济研究，2013.9.

［2］范新英.房地产价格泡沫测度及区域差异性研究——以中国35个大中城市为例.经济问题［J］.经济研究，2013.11.

［3］李平.对我国房地产泡沫的测度研究［J］.统计与决策，2012.24.

F293.32

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