黑龙江省房地产企业纳税筹划问题研究

王艳平

（绥化学院，黑龙江 绥化 152000）

1 纳税筹划的概念及其特征

现阶段的纳税筹划概念比较丰富，最具有代表性的概念是国际财政文献局所定义的税收筹划是使一些私人的经营活动或者私人缴纳的税收要比标准的少一些。而纳税筹划的特征也非常明显，主要有4点：第一，筹划性。主要特征是提前进行安排和筹划而在实际经济活动中，纳税的义务要比应该缴纳的税收相对慢一些。造成这种情况的原因是，在企业的实际经营活动出现之前，纳税人就能够选择较低的税负决策。第二，合法性。主要是说明税务筹划要符合法律的相关规定。税务筹划的最主要前提就是不要违反法律规定，违反国家法律逃避税收负担，这一行为属于偷漏税，是要承担法律责任的。第三，普遍性。每一个税收税种的纳税人、纳税对象都有很大差别，正是这种差别，给纳税人提供了税务筹划的机会。第四，目的性。纳税筹划有非常明确的目的性，这是为了减轻纳税人的税务，从而实现最终的财务目的。税务筹划最根本目的是实现企业的财务目标，因此不是局限于某一个税种税负的高低，而是要全面考虑税负的高低。

2 纳税筹划的理论依据

税负是纳税人要向国家缴纳相应的税款，在缴纳税款方面所承担的负担。这一负担的出现，也在一定程度上反映出国家与纳税人之间在某一个特定阶段，国家与纳税人在社会产品分配当中量的实质性关系。从目前的税收来看，税收负担大多数情况下都是以负担率的形式出现的。负担率就是指纳税人的纳税款占纳税人收入的相应比例。而这两种税收负担的差异，主要体现在应纳税额与实际纳税额之间的差异。应纳税额是计税的依据与名义上税率的乘积。而实际纳税额是纳税人实际缴纳的税款。两者之间差异的主要原因有：一是减、免、退税，这是目前较为典型的税式支出，它会直接减轻纳税人的纳税义务，减少国家的税收。二是欠税、漏税、偷税，这些都属于违法行为。虽然我国一直在严厉打击这类行为，但是人们为了逃避税收，获取更多的利益，不惜铤而走险。

3 黑龙江省房地产市场现状

黑龙江地区的房地产市场运行趋势与全国的趋势是一致的，但是每一个地区都有它独特的特色。在房地产开发较快的情况下，相应的出现了一些问题，主要体现在以下几个方面：黑龙江地区房地产开发规模逐渐扩大，而且其开发的结构也有了一定的调整，企业的资金不再是问题，商品房销售出现了较强的反弹，这些现象都表明黑龙江省房地产市场呈现的是一种积极健康的状态。

4 影响黑龙江省房地产市场稳定发展的因素

4.1 功能性因素

房地产的功能主要分为两个部分：一是为用户提供居住的空间。二是与客户进行房屋交易。作为一个可以提供居住空间的房地产具有着准公共物品的性质，由于我国的房地产市场规制与法律还相对不是很完善，还存在一些投机倒把行为，所以我们要换一种思路去分析我国房地产市场的发展，这样才能够保障房地产市场的稳固发展。

4.2 主体因素

我国的房地产市场主要存在三大主体：政府部门、开发商以及消费者，而黑龙江省房地产市场的发展是离不开这三大主体参与的，政府是房地产市场交易的总制定者，也是实现居民安心居住的主要角色，政府的肩上肩负着居民居住的重大责任。而开发商在维系房地产市场稳定方面有着不容忽视的作用，它是通过生产房地产实物产品，在房地产的市场当中进行自主经营的组织，其目的是为了实现利益的最大化。而房地产消费者在这三大主体当中明显处于劣势，但是并不是说房地产消费者对于市场的稳定发展没有作用，因为生产的最终目的是消费，而我们消费者就扮演着这一角色，因此消费者群体的积极消费有助于黑龙江省房地产市场的稳定发展。

5 黑龙江省房地产市场稳定发展的策略分析

5.1 宏观调控政策要进行相应的完善

房地产市场作为市场所存在的盲目性，使得房地产市场的稳定发展还是要依靠国家的宏观调控。近几年来我国出台的宏观调控政策针对房地产市场也有了清晰的结构，可是从目前的市场行情来看，宏观调控虽然可以起到一定的效果，但是依旧无法抑制房价的上涨。

5.2 规范房地产市场环境

市场环境可以说是房地产市场的根基，它的好坏会直接影响房地产市场的相关秩序。所以说一个公正、公平、规范有序的市场环境的建立对于房地产市场的稳定而言是非常重要的。与此同时我们还要依照相关的法律法规对房地产市场进行相关的规整，黑龙江省房地产市场至今还存在许多的问题，这些问题在法律不完善的情况下，给不法商贩提供了机会，法律的不完善也给房地产市场带来了不稳定性因素，所以我们在管理房地产市场的同时，要完善与之相应的法律法规，加大对房地产市场的不法分子的惩罚力度。这样才能够从根本上消除不法商贩的做法，从而进一步保障房地产市场的稳定发展。

6 房地产开发企业各业务环节纳税筹划方法

6.1 前期准备阶段的纳税筹划

房地产开发各业务环节纳税筹划的准备工作主要包括房地产方面的立项，这是整个房地产开发方面的基础，在经过相应的规划和审批之后，要对市场进行规划，最后对土地进行相关的出让或者转让。如此众多的工作都是在前期就要进行准备的，可见前期准备工作对于房地产项目的运作来说是非常重要的环节，也是房地产企业纳税筹划的关键性环节。

6.2 筹资方式的纳税筹划

对房地产企业而言，开发建设一般都需要较长的时间，而且占用的资金也是巨大的。目前我国大多数的房地产企业多数的资金来源都是要依靠银行的，因此相关的企业借贷信息也就比较多，所以筹资对于房地产来说是非常关键和重要的。目前我国的房地产开发企业的筹资方式主要有三种形式，分别是银行方面的借贷、引进相应的外资、向社会发行企业的股票。这三种方式都是运用公众资金，而在这三种筹资的方式当中，整体体现出了我国房地产开发企业的筹资方式主要分为负债筹资和权益筹资两种形式。而从整体的筹资情况看，负债筹资要比权益筹资在税收筹划角度更具有优势。

7 建设环节的纳税筹划

对于建设环节的纳税筹划来说，虽然这一过程并不会涉及交易过程，但是这一环节的成本费用的核算将会直接影响企业所得税应纳税额的计算。在建设期间，成本费用的核算要相应结合税收筹划同步进行，这样才能够真正达到节约税收的目的。

对于费用预提方面的处理，我们在成本核算这一个环节就可以明确看出，我国的税法与会计核算的区别就是在费用的预提上。在会计核算中，可以将费用的预提整体计入到会计的成本当中，但是这种情况在税法当中却是行不通的。我国的税法当中有明确的规定，当某一项开发出来的商品完工之后，相应的企业就要根据收入的性质和相应的销售方式，按照税法的相关规定，将合理的预售收入定位实际的销售收入，最后再按照规定结转到与之相对的计税成本。

企业在开发建设的过程当中，应该及时有效安排基础设施以及配套设施的工程节点，以确保基础设施以及配套设施能够跟上产品施工，这样企业就不会再出现预提费用的情况，从而避免增加企业所得税的支出。

8 销售收入分解纳税筹划

8.1 剥离代收收入

代收收入主要是指房地产企业代替有关部门收取的基金、费用等，如果把它们纳入开发产品的价款销售，并且由房地产企业开发票的，我们一般还会确认为房地产开发收入一并缴纳企业所得税，因此一定要取消这一部门的发票，减少相应的销售收入，从而降低企业的所得税税负。

8.2 折扣性的销售

根据营业税法的相关规定可以了解到，如果将销售价款与折扣额开在了同一张发票中的话，这时是可以按照折扣之后的价格款来为营业额缴纳营业税，如果折扣额是其他发票开的，不管企业以何种方式进行处理，都不可以将折扣额从实际的营业额当中扣除，所以我们要注意，房地产企业在进行折扣促销的时候，一定要将折扣额与实际的价款都开在同一张发票上。

8.3 赠送行为

房地产企业在销售房产的过程当中，一般都是采用向业主赠送冰箱、彩电等礼品方式向消费者进行馈赠，这些产品的费用理论上是要按照市场价格进行计算的，这些赠送给房主客户的礼品都属于捐赠支出，不可以在税前扣除。

［1］ 刘建民，谭光荣，谭久均.企业纳税筹划理论与实务［M］.成都：西南财经大学出版社，2002.

［2］ 盖地.企业税务筹划理论与税务［M］.大连：东北财经大学出版社，2005.

［3］ 施晓红，易宪容.论房地产市场的公共性［J］.中共中央党校学报，2008，12（04）：89-90.