不动产登记制度迈出实质性一步

张丽

3月1日起，酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》终于进入实际操作阶段，新版不动产登记簿和权利证书正式启用。这意味着全国范围内的不动产登记正式启动，也标志着摸清楼市“家底”的不动产统一登记制度正式建立

2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议明确，从2014年开始，通过基础制度建设逐步衔接过渡，统一规范实施不动产登记。

2014年要建立统一登记的基础性制度。

2015年推进统一登记制度的实施过渡。

2016年全面实施统一登记制度。

2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询。

3月1日《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）正式落地实施，预示着这一计划正有条不紊地向前推进。

《条例》共包含内容6章35条，包括不动产登记适用对象、执行部门以及登记程序、信息共享和法律责任等等。其中的诸多规范和要求，适应了登记活动的需要，体现了不动产管理活动的进步。

第一，十类不动产进行统一登记。《条例》中规定了十类不动产需按照该《条例》的规定办理统一登记，包括：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，法律规定需要登记的其他不动产权利等。

第二，单一部门主导取代“多头登记”。此前，各类不动产权属登记分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门，而此次《条例》明确规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方政府应当确定一个本行政区域的不动产登记机构。

目前全国已有30多个市（州）、70个县（市、区）完成了职责和机构整合工作，整合完成后即具备统一登记和启用新的登记簿、新版证书的条件。未整合完的地区暂不进行统一登记，也就是说，原来在哪办现在还在哪办，原来怎么办现在还怎么办。

第三，政府机关全方位共享信息。《条例》规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立完善的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息均纳入此平台。

一方面，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现全国范围内不动产登记信息互通有无。另一方面，实现与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息和交易信息的互通共享。此外，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也应加强不动产登记有关信息互通共享。

而据新华社消息，此平台在2015年下半年有望上线试运行。国土资源部不动产登记局局长王广华在接受采访时说，目前的情况属于“反弹琵琶”，即通过加快信息平台建设的步伐来推进整个不动产统一登记工作的进程。

按照计划，2015年下半年将上线试运行信息平台，2016年致力于完善信息平台并拓展扩容，2017年努力实现全面运行。

目前，各地主要负责推进本地区不动产登记数据整合，完成接入信息平台的准备工作，下半年开始再陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台对接，开启不动产登记信息查询服务。

第四，信息查询制度明确。开放不动产登记信息管理基础平台后，相关人员可以对不动产信息进行查询，《条例》对查询人如何查询作出了具体规定。

权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，有关国家机关也可依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

但与此同时，查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，且未经权利人同意不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五，统一采用新版登记簿和登记证书。《条例》规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

《条例》同时强调，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

新版登记簿和新版证书也在3月1日正式启用。鉴于我国不动产实行“属地登记”制度，具体的不动产登记工作主要在市、县，所以，职责和机构整合完成是各地启用新的登记簿和新版证书条件。国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志表示，“力争到今年年底，全国全面颁发新版证书。”

考虑到部分地区还要进行业务流程再造、登记系统对接、统一窗口设置等必要的技术准备，启用新的登记簿和新版证书的原则是“成熟一个，启用一个”。而在新证书启用后，新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用，同时有效，各地不得强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明。

除“自愿登记”人员，各部门只能在依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。简单来说，现有房产证依旧有效，但若房主将房产交易和过户后，交易的另一方领到的将是不动产权证书。

旧房产证与新不动产权证书有什么区别呢？

房产证的内页包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。外页只有中华人民共和国房屋所有产权证，并无其他内容。

不动产权证书的内页规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格（以万元/平米为单位）。外页除了中华人民共和国不动产权证外，在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型。

虽然《不动产登记暂行条例》开始正式实施，但条例大多是原则性、方向性条款，真正落地需要操作细则。清华大学法学院副教授程啸表示，细则将对登记人员与登记程序，尤其是每一类登记的具体程序作出详细规定，包括提交哪些申请材料，登记机构怎么进行审核，如何进行实地查看，哪些情况需要去调查，都将一一细化。

目前，不动产统一登记实施细则尚未出台。王广华日前则透露，国土部牵头制定的《实施细则》已在征求国务院36个部门和全国31个省（区、市）国土部门的意见。