住房反向抵押贷款法律问题探析



住房反向抵押贷款法律问题探析

何文妍

（广东工程职业技术学院，广东广州510520）

【摘要】住房反向抵押贷款在许多国家已经被证明是一种行之有效的金融产品。在我国，住房反向抵押贷款的推行存在一定的困难。应改革金融分业经营模式为混业经营模式，消除现行土地所有权制度带来的障碍，限定担保物的范围，建立严格的市场准入制度，加强内部风险控制和外部监管，引入政府担保机制和商业保险制度，以大力推行此项制度。

【关键词】住房反向抵押贷款；养老保障

一、住房反向抵押贷款的内容、特征和意义

进入二十一世纪，伴随着人口老龄化社会的加速到来，养老问题已经成为关系国计民生的重大问题。由于我国的社会保障覆盖面窄，养老保障机制不健全，受计划生育政策的长期影响，大多数家庭已经演变为“四二一”模式，家庭养老模式呈现出“倒三角”态势。如何使老人安度晚年，保持社会的和谐稳定，成为摆在全社会面前的重要问题。住房反向抵押贷款正是为了解决老龄化社会中大量的“房子富人、现金穷人”问题而产生的，并逐渐成为一种为许多老年住房所有者所接受的金融产品和有效的补充养老保障的方式。

住房反向抵押贷款的英文为reversemortgage。因其现金的流向与传统的按揭贷款方向相反，也有学者将其翻译为“倒按揭”。住房反向抵押贷款在我国又被称为“以房养老”、反向按揭等，具体是指拥有自有房屋产权的老年人把房屋产权抵押给商业银行、保险公司等金融机构，金融机构对房屋的现有价值、房屋未来的增值折旧价值、老年房主的年龄和生命周期等因素进行一系列专业的综合精算评估后，双方达成协议，在老年房主去世前，金融机构每月或每年向其支付约定的款项，供老年房主生活消费支出。在房屋抵押期间，老年房主仍然享有房屋的居住使用权，同时承担房屋修缮和管理的义务。当老年房主过世后，抵押房屋的产权则自动转移给金融机构，金融机构可对房屋进行销售、出租或拍卖，所得款项用来弥补贷款的本金及利息。同时，老年房主过世后，其继承人也可偿还金融机构的贷款本息，对房屋进行“回购”。

如果抵押房屋出卖的价值大于签订协议时经过精算的房屋预期价值，则该房屋价值的增值部分属于金融机构。反之，如果老年房主在预期寿命未结束前离世，金融机构则应将未支付完的剩余款项一次性支付给老年房主的继承人。需说明的是，人类的生老病死遵循自然界的规律，不能以人的意志为转移，预期寿命只是双方根据老年房主的身体状况作的大致估算。如果老年房主在估算的预期寿命过后仍然健在，金融机构则有义务继续支付约定的贷款金额，直至其过世为止。

从住房反向抵押贷款的内容可以看出，其具有两个显著特征：一是明显的社会保障性。它是专门为老年人安度晚年而设计的，体现出充分保障老年人相关权益的原则。二是法律关系的复杂性。在住房反向抵押贷款的具体操作中存在三类法律关系：首先是借款人（老年房主）和贷款人（金融机构）之间的民事借贷法律关系，属于债权性质的法律关系；其次是借款人（抵押人，即老年房主）和贷款人（抵押权人，即金融机构）之间基于借贷关系，将房屋作为抵押担保物的抵押法律关系，属于物权担保性质的法律关系；最后是借款人或者贷款人与评估机构、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构之间的委托代理关系。

二、住房反向抵押贷款的发展现状及其制约因素

住房反向抵押贷款制度在美国，加拿大、澳大利亚等发达国家已经运行了30多年，取得了非常好的效果。以美国为例，在联邦政府的积极参与和大力支持下，美国的住房反向抵押贷款模式运行良好，有效应对了社会人口老龄化的冲击，在一定程度上解决了美国社会的养老问题。

我国学者在十年前就对住房反向抵押贷款展开过研究，但主要着眼于该业务在商业领域应用的积极意义和对社会养老保障的意义，法律层面的分析并不多见。近期，保监会起草了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点，一些保险企业也递交了试点方案。住房反向抵押贷款的相关问题引起了社会各界的广泛关注。

在实践中，我国还没有真正意义上的住房反向抵押贷款。从概念的引入到试点的开展，也只有短短几年的时间。在此期间，很多城市也尝试开展了类似的业务，但效果不甚理想。2005年，江苏省南京市推出“汤山温泉留园公寓”。媒体对这种“以房换养”模式进行了大量的宣传报道，但并未引起老年人的兴趣，持观望态度的人居多，真正参与的老年人屈指可数。2006年，上海公积金管理中心开展“以房养老”的试点工作，也未引起老年房主的兴趣。

住房反向抵押贷款在我国的推行遇到一定的困难，主要是由于它与中国的传统观念存在冲突。中国的传统观念是养儿防老。大部分老年人认为应依靠自己的家庭养老，而将作为家庭主要财产的房产留给下一代。如果选择把房产抵押给银行，老年人在观念上无法接受。此外，不够完善的政策环境对住房反向抵押贷款的推行也会产生不利影响。目前，我国并没有保障住房反向抵押贷款实施的政策，有些政策甚至对其还会起到一定的阻碍作用。例如，土地使用权年限为70年，住宅建筑用地期限届满后可以自动续期，但如何续期、是否需要缴纳费用等都缺乏具体规定。

任何一个新事物的发展都不是一帆风顺的。即使是在市场经济发达的欧美国家，住房反向抵押贷款在推行之初，也是经过了不断的改进和政府的大力扶持，才逐渐得到社会的普遍认可。在对这一“舶来品”进行本土化移植的过程中，我们必须结合中国的实际情况，探寻符合中国国情的制度设计。

三、我国住房反向抵押贷款运行的法律困局及制度创新

（一）从金融分业经营模式转变为混业经营模式

住房反向抵押贷款是一项比较复杂的业务，涉及金融、房地产、中介服务等多个行业，需要多个部门之间的相互配合和协调。而我国现行的金融法规明确规定，银行、保险、证券、信托机构分别设立、分业经营。分业经营、分业管理的模式成为推行住房反向抵押贷款的最大阻碍。在现行金融分业经营的体制下，无论是结合银行业经营传统信贷业务的特点分析，还是结合保险公司经营保险业务的特点考量，财产抵押贷款运营模式和寿险产品运营模式都各有利弊。银行业在贷款的信用审核、风险防控、利率确定等方面比保险公司更有经验，而在贷款人寿命预期方面，保险公司显然更有优势。欧美国家实行金融混业经营，证券、信贷、保险等业务可以交叉进行。我国现有的这种分业经营、分业管理的金融管理模式极大地限制了金融机构的发展空间，抑制了金融机构的创新能力。因此，借鉴欧美国家的经验，再结合我国金融业的现状，应逐步实现金融分业经营模式向混业经营模式的转化，为住房反向抵押贷款在我国的顺利开展奠定基础。

（二）消除现行土地所有权制度带来的障碍

我国法律规定，土地使用权年限是70年。《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，但没有明确续期的具体细则。住房反向抵押贷款的本息以借款人搬出房屋或去世后出售房屋的所得偿还。如果借款人使用该房屋的时间已经接近土地使用权的年限，涉及地价的后期续费问题应如何处理？这部分费用应由何方负担？其具体价格在开展住房反向抵押贷款业务时该如何估算？我国土地制度的诸多不确定性在一定程度上制约了住房反向抵押贷款的推行。国家应尽快制定具体的法律规范予以明确。建议出台地方性法规或者相应的司法解释，为住房反向抵押业务的开展消除现行土地法律制度上的障碍。

四、住房反向抵押贷款配套法律制度的构建

（一）限定住房反向抵押贷款的担保物

根据我国现行《土地管理法》的规定，农村的土地归集体所有，每户农村居民只能获得一处宅基地。村民在出租、出卖住房后，不得再申请宅基地。同时，《物权法》和《担保法》都明确禁止以集体土地使用权设定担保。金融机构运行该业务的最终目的是将房屋再次流转变现以弥补贷款额。而农村房屋因其身份特殊，无法进入市场自由流通，导致其暂时还不能作为住房反向抵押贷款的担保物。因此，住房反向抵押贷款的担保物应是借款人享有完整产权的城市房屋。

（二）建立严格的住房反向抵押贷款的市场准入制度

住房反向抵押贷款是一项具有社会保障性质的特殊金融业务。为了最大限度保护老年人的利益，必须逐步建立严格的市场准入制度。商业银行欲开展住房反向抵押贷款业务，则必须得到政府的授权，履行相关的登记和备案手续。对于保险机构，应根据其在住房反向抵押贷款业务中的角色，对其资产状况、政府授权的标准、人员的专业要求等进行限定。为了减少借贷双方的风险，体现独立第三方的中立功能，应规定中介机构的资质条件，确保中介机构评估结果的可靠性。

（三）加强住房反向抵押贷款的内部风险控制和外部监管

住房反向抵押贷款的内部风险控制可以通过贷款机构自身的业务水平、职业道德建设和对借款人自身道德风险的防范来实施：通过设计具体的住房反向抵押贷款合同标准文本，明确各参与方的权利义务；建立住房反向抵押贷款的业务联盟机制，充分发挥商业银行、保险公司、中介服务业和社会保障机构各自的业务优势，并进行优化组合，建立风险防控联合机制；由具有高度专业化水平的中介机构人员对申请人寿限、房产价值进行可靠评估。在加强内部风险防控的同时，应发挥各级政府的市场干预功能，建立住房反向抵押贷款的监管机制；不仅要强化对住房反向抵押贷款市场各运行主体行为的监管，而且要加强各项法律、法规、政策的执行力度，对各项业务具体运行时的风险进行及时监测和评估。

（四）引入政府担保机制和商业保险制度

政府在住房反向抵押贷款的推行中发挥着至关重要的作用。美国的住房反向抵押贷款业务得以顺利运行，主要是源于政府的大力支持和推广。住房反向抵押贷款是一项期限较长的金融活动，存在许多风险和不确定性，政府层面的担保机制不可或缺。政府应在一些特殊情况下给予必要的援助：当金融机构流动性资金短缺，出现给付危机或丧失支付能力时，政府应保证借款人仍然可以获得贷款。在上述第一种情况发生时，金融机构可以申请央行的专项贷款资金的援助；在上述第二种情况发生时，由政府责令接管破产金融机构的机构支付贷款。

在住房反向抵押贷款的开展过程中，应引入商业保险制度。保险公司参与该业务，可以分担金融机构可能面临的“长寿风险”、房产价值波动风险等。商业保险的保险费由抵押人承担，主要用来对金融机构可能的损失进行补偿。建立合理的保险机制是住房反向抵押贷款业务得以顺利开展的必然要求。

综上所述，住房反向抵押贷款作为一项金融创新产品和养老模式，已经受到社会各界的重视。政府、金融界、理论界应通力合作，化解该制度与现行法律规定之间的冲突，进行充分的项目可行性论证，设计出符合我国国情的住房反向抵押贷款产品，进一步完善我国的社会养老保障制度。

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收稿日期：2015-03-09责任编校：王欢

【中图分类号】D922.282

【文献标识码】A

【文章编号】1673―2391(2015)05―0098―03