吉林省住房保障的租赁补贴政策实施情况研究

吉林省住房保障的租赁补贴政策实施情况研究

吉林省科技发展计划项目(项目编号：20130420090FG)

于立君，任凤辉

(长春工程学院，长春 130021)

摘要：在调研数据的基础上概要分析了吉林省住房保障的租赁补贴政策的实施情况和效果，深入挖掘了目前吉林省住房保障的租赁补贴政策存在的问题并提出了针对性的解决思路。

关键词：住房保障；租赁补贴；政策效果；补贴标准

一、租赁补贴政策实施情况概述

吉林省在全国范围内相比都属于经济落后省份，2014年上半年全省GDP总量为5 141.7亿元，仅高于少数中西部省区。居民整体收入偏低，中低收入群体占比较大，需要获得住房保障的居民范围广，涉及人口和家庭数量庞大，为住房保障政策推行带来较大的压力。2008年以来，在积极建设廉租房和公租房的同时，全省针对处于廉租房轮候状态的居民家庭和低收入边缘群体发放住房租赁补贴平均每年超过30万户，年度补贴款超过4.5亿元，保障性安居工程工作位居全国前列。目前各地区接受租赁补贴的居民总数一般在获得实物配租居民总数的3—4倍以上，租赁补贴在住房保障政策推行过程中发挥着不可替代的作用。

根据调研数据，目前吉林省各地区租赁补贴的标准综合考虑了家庭人口和居民现有住房面积及收入水平等因素，最高补贴标准达到每户每年3 000元，一般标准为每户每年1 200—1 800元不等，基本等于被补贴居民普通房屋租金的40%—80%。由于租赁补贴的补贴标准相对较低(比照实物配租的投资力度和发达城市的补贴标准而言)，因此政府能够实现利用有限的资金覆盖更多的被保障对象的目的。虽然补贴款不多，但对于目前接受补贴的对象而言，租住相对价格低廉的住房仍能够为其节省大部分的房租支出，保障性资金的利用效率较高。

二、租赁补贴政策存在的问题

(一)租赁补贴款的用向没有非常明显的体现在改善居住条件上

虽然可以认为因为租赁补贴款的发放减轻了居民的住房支出压力，从而释放了居民日常生活支出的购买力，但如果没有租赁补贴款的发放，居民的居住支出也已经无法压缩，而只能降低生活开支，那么租赁补贴款和生活补助费之间的界限就非常模糊了，以租赁补贴名义下发的这部分款项对于大多数居民而言，成了实际的生活补助费，虽然减轻了居民的住房支出压力，但调查显示多数领取租赁补贴的居民并未改善原有居住条件，这显然与政策的初衷不符，且无法对低端租赁市场产生任何影响，专项拨款的作用被极大地降低了，住房保障意义削弱。

(二)租赁补贴的保障对象范围的确定和补贴标准的确定具有较明显的随意性，缺少科学依据

以延吉市为例。延吉市目前的地方政策规定：凡有自有住房的家庭，人均建筑面积不足13平方米的给予租赁补贴，最低收入家庭不足部分面积每平方米每月补贴6元，低收入家庭不足部分面积每月每平方米补贴3元。以最低收入的3口之家现有住房面积30平方米计算，不足的建筑面积为9平方米，每月补贴款为54元，年度补贴648元；而最低收入的无房户家庭年度补贴2 000元，并未限定家庭人口数。对于上述补贴标准的依据并不清晰，显然上述补贴款所产生的作用也非常模糊。此外，延吉市的廉租房实物配租采取的是政府完全产权的形式，入住者无需缴纳任何费用，也没有规定的租住期限，很容易形成福利固化，显然在住房方面的资助力度远大于租赁补贴。而为了避免严重干扰廉租住区的安全和稳定，延吉市政府规定最低收入无房家庭中如果有一级精神和智力残疾或生活不能自理的成员，不予分配廉租房，仅下发租赁补贴，且补贴标准并没有针对这部分家庭给与特殊规定，这会导致这部分家庭由于本身的不幸，在原本生活压力巨大的情况下(事实上，这类家庭往往是更需要帮助的)，反而无法获得更为有利的住房福利帮助。

又例如，吉林市规定，租赁补贴标准中最低收入有房困难家庭每月每户补贴110元，最低收入无房困难家庭补贴标准分三档从150—250元不等；低收入有房困难家庭每月每户80元，低收入无房困难家庭根据家庭人口数分三档每月每户补贴款分别为80元、90元和100元。公主岭市租赁补贴的发放标准是：低保家庭三口人以上(含三口人)的每户每月120元，二口人以下(含二口人)的每户每月100元；低收入家庭三口人以上(含三口人)的每户每月100元，二口人以下(含二口人)的每户每月80元。上述标准并未细致区分有房家庭的住房面积和具体人口数量，对于无房家庭人口数量的增长显然与补贴额度也不成比例，人口偏少的家庭相对获取了人均更多的补贴款，而在基础标准上，有房户和无房户之间的补贴标准差别非常模糊，这显然也是不公平和不科学的。

(三)租赁补贴的保障力度偏弱，无法达到政策的预期目的

当前吉林省的住房保障政策中“实物配租”和“租赁补贴”两条途径的保障力度分配不均。根据经济学原理，在保障力度基本等同的情况下，“住房优惠券”制度应该比“政府公共住房”制度具有更高的资金利用效率。在住房保障制度较完善的国家，政府一方面提供公共住房，另一方面为被保障对象提供“住房优惠券”，即保障对象如果不符合或不愿意入住政府公共住房，可以自行寻找合适的商品住宅，政府提供与同标准公共住房基本等同的资金支持，差价部分由购房者自行解决。这样可以使不同形式获取保障的对象得到基本等同的住房保障福利，同时避免了低收入群体居住“集中化”，也能增加对中低端增量商品住宅和存量商品住宅的需求，从而对商品住宅市场形成一定程度的调节，避免商品住宅市场过度高端化。[1]

而我省目前的廉租房实物配租政策实行两条线，延吉市是完全政府产权的廉租房，入住者无需缴纳任何租金，即居住成本为0，相比之下，领取租赁补贴的居民居住成本明显偏高；吉林市、公主岭市等多数地区实行按份共有产权的廉租房为主，仅配建提供极少量的完全政府产权的廉租房。如吉林市“按份共有产权”的廉租房入住需购买60%自有产权，在入住3年内暂不收取政府产权部分的租金，3年后的初定租金标准为每平方米每月0.825元。按照50平方米一套的住宅面积计算，每月租金16.5元(0.825×50×40%)。即使考虑购买自有产权(廉租房售价2 600元每平方米)占压资金的利息损失【(2 600×50×60%=78 000元)×3.3%=2 574元】，入住50平米廉租房的居民月住房支出也只有大约230元【(2 574+16.5×12=2 772)/12=231】；公主岭市按每月每平方米0.8元的低廉标准收取政府产权部分的租金，入住50平米廉租房的居民月住房支出约143.8元(计算方法同上)。而同类住宅的市场租金远远高于上述标准，即使接受租赁补贴的住户能够获得1 800元/年的补贴款(公主岭市还达不到这个标准)，个人仍需支付较高的租金才能获得与廉租房获得者同等的居住条件。上述计算向我们揭示了多数居民倾向于实物配租形式的内在原因，也可以说居民希望提高租赁补贴标准并非没有根据。

而事实是，居民过多的倾向于集中居住在廉租房住区内的现象是不合理的，会带来一系列的问题；政府过多提供实物配租的廉租房也是不现实的，存在无法解决的诸多弊端和严重的资金瓶颈。只有保证实物配租和租赁补贴的保障力度合理匹配，才是从根本上解决现存矛盾的有效途径。[2]

三、解决租赁补贴政策问题的对策

(一)政府保障房主管部门与房屋登记主管部门联网，监控租赁补贴款项的真实用途

对于申请租赁补贴的居民，要在资格审查过程中对居民当时的居住情况和收入情况进行详细调查，包括居住地点，居住面积、住房性质、产权人情况、家庭常住人口、可就业人口和在就业人口、收入情况等信息的统计。要求所获得的租赁补贴款项要专款专用，即至少保证所获得的补贴款的80%确实用于改善居住环境了。该情况可以通过补贴款发放后对居民上述信息的追踪调查，对比分析居民的居住改善情况(提前发放)。对于领取租赁补贴后没有改善居住情况的居民实施补贴标准降低甚至取消的措施。

也可以在逐步完善房屋登记监管系统的基础上，逐步实施“租金核减”政策，即要求申请租赁补贴的居民提供缴纳租金的有关证明，主管部门根据居民房屋租金水平，将核准的租赁补贴款进行发放(核准后发放)。[3]

(二)灵活界定租赁补贴的保障对象范围，确保租赁补贴无缝覆盖

要想使租赁补贴与实物配租起到大体等同的保障作用，不能仅将租赁补贴作为辅助的住房保障形式，而应认可其主要保障形式的地位，与实物配租共同进退，做到中低收入群体“应保尽保”，无缝覆盖。

比较灵活的做法是根据各地区的上年度人均收入水平界定保障范围，规定凡家庭人均收入不超过上年度地区人均收入80%的无房家庭，处于廉租房或公租房轮候状态或放弃入住保障房的都属于租赁补贴的保障范围，有房家庭根据人均居住面积针对不足部分发放补贴。例如，分梯次规定家庭人均收入不超过上年度地区人均收入40%的无房家庭，处于廉租房轮候状态或放弃入住廉租房的，租赁补贴发放标准为人均15平方米的廉租房同等标准住宅市场租金的60%；家庭人均收入超过上年度地区人均收入40%不超过60%的无房家庭，处于廉租房轮候状态或放弃入住廉租房的，租赁补贴发放标准为人均15平方米的廉租房同等标准住宅市场租金的40%；家庭人均收入超过上年度地区人均收入60%不超过80%的无房家庭，处于公租房轮候状态或放弃入住公租房的，租赁补贴发放标准为人均15平方米的公租房同等标准住宅市场租金的20%；有房家庭仅针对面积补差发放同标准的租赁补贴。

(三)科学制定保障家庭租赁补贴的标准，提高租赁补贴的保障力度

在设定租赁补贴标准时，不要将租赁补贴作为廉租房实物配租轮候过程中的暂代性保障形式，也不要将租赁补贴作为收入水平超过最低收入无房家庭的收入稍高一档的家庭的住房保障形式，而是应该与实物配租站在同一审核线上。即将城市低收入(或低收入边缘)以下的居民根据是否有房、家庭收入情况和家庭人口情况(特别是可就业人口情况)等要素区分多档，如最低收入无房家庭1人户、最低收入无房家庭2人户、最低收入无房家庭3人户、最低收入无房家庭4人以上户；最低收入有房家庭1人户……具体补贴标准还可以考虑该家庭当时的实际就业人口和可就业人口等要素。然后根据当地的人均住房面积和住房标准，允许被保障对象自由选择实物配租还是租赁补贴，做到两条途径所取得的保障效果基本一致。

例如，假设某最低收入无房家庭3人户如果选择实物配租，可以获得面积45平米左右的廉租房一套，无论该廉租房是否为按份共有产权，计算该家庭需要承担的住房支出(包括购买产权占压资金的利息和政府产权部分需要缴交的租金)；该家庭如果选择租赁补贴，则根据上述廉租房同等质量、同等面积的住宅市场租金水平，扣除上述入住廉租房需要承担的住房支出，其差额的部分即为租赁补贴的标准，每年度可以根据市场租金变动情况核准调整一次租赁补贴的标准。其余各档居民的租赁补贴标准可以同上制定。这样就能够保证经济条件等同的被保障对象无论选择租赁补贴还是实物配租，其所获得的保障性基本等同，从而避免低收入群体“扎堆”争夺入住廉租房资格的现象。

参考文献

[1]于劲，袁南南.保障性住房补贴方式探析[J].湖北社会科学，2010(10)：55-57.

[2]张迪.我国住房保障方式的改革方向[J].经营与管理，2012(02)：80-82.

[3]高峰.对我国廉租住房保障方式的若干思考[J].武汉大学学报：哲学社会科学版，2010(02)：259-262.

DOI:10.3969/j.issn.1009-8976.2015.01.012

收稿日期：2014-11-15

基金项目：吉林省人文社会科学重点研究基地重大项目(项目编号：吉教科合2013-41)

作者简介：于立君(1964—)，女(汉)，吉林梨树，教授主要研究房地产管理。

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1009-8976(2015)01-0041-03

The implementation of rental subsidies policy of Jilin province

YU Li-jun，et al.

(ChangchunInstituteofTechnology，Changchun130012，China)

Abstract：A brief analysis of the Jilin province of housing guarantee rental subsidy policy implementation and the effect on the foundation of investigation are studied here and the paper puts forward some solutions of study data，in-depth excavation of the present Jilin province housing security rental subsidy policy problems.

Key words：housing security；rental subsidies；effect of policy；subsidy standards