房地产企业财务风险管理框架探讨

云南铜业房地产开发有限公司 薛淑予

近年来，无论是房地产建设费用还是劳动力成本都在水涨船高的飙升。一个房地产项目从最初的土地取得，立项，设计，施工销售项目清算等整个环节,通常需要2一5年的时间。这样的一系列的原因使得房地产变成一个资金十分集中且密集的行业,而需挪用到的资金也是非常多的,项目成本高以及资金周期高成为其重要的特点。

一、房地产企业财务风险管理中存在的问题

(一)资本结构不完善，资产负债率过高

简单而言，企业的资本结构指的是从企业中所含有的资本和借入资本这两者之间的比例关系。如果企业无法得到科学合理的资本结构，就会直接导致到一个企业的效益，进而会很容易增大企业中的的财务风险。毋庸置疑的是，房地产的运营是需要足够且较多的资金投入进行的，恰当的资金是推动工程项目中日常运营的主要保证，对企业的生产以及发展是具有非常关键的影响和作用的。然而，房地产企业在进行筹资中，通常会利用本身所有的土地使用权放到银行进行抵押，来取得贷款，如果借入资本的比例太高，就会到致使资产负债率过高，这样企业所存在的风险也就会愈大。

(二)财务预算的编制不够合理

尽管大部分房地产企业都采用较为科学的财务预算手段，然而，财务预算的影响作用依旧是很难发挥的。这很大的原因就是财务预算的编制不够合理。就现在来说，许多房地产企业的财务预算都是依靠短期发展战略为主体目标，过分看重当前的利益，无知的开发市场，进而使得市场竞争的力度和企业的原先的目标相互背离，终究加大了财务预算的调整。

(三)缺少对资金的日常管理

房地产企业对资金需求是非常大的,从先前的融资开发直到后面的完成以及销售,各个步骤都是需要资金的鼎力支持的。然而，因为大部分房地产企业中资金管理意识非常薄弱,没有详细和周全的计划，使得盲目投资，浪费经费的情况经常产生。并且在项目进行建设之前,因为工期是比较长的,又缺少了对运营资金的监督和管理，致使资金利用效率非常低,加上房地产企业的金额流入不平均,许多企业在投资环境好转的影响作用下,任意的开发项目,导致企业控制财务风险的能力下降。在我司就曾发生过客户按揭购房后，后期因他的资金出现问题，无法还贷，我司还需要为其偿还所欠贷款，房子也让法院拍卖抵债了。这个例子充分表现了我司对于控制财务风险能力还有待提高。

(四)财务管理人员综合素质不高

依据目前的经济环境来看，我国大多数房地产企业都是利用土地资源开发来取得经济利益的，而这样就较大水平上忽略了企业在经营管理过程中，核心任务是财务管理活动。而根据现有的房地产财务管理相较来看，是重视控制而轻视管理的。记账的衡量标准是没有达到尺度要求的。除此之外，财务管理人员的综合素质一般比较低，所具有的专业知识和业务能力不足，很难适应当今时代下财务管理的工作。进而，就会致使财务信息质量较低，对企业管理者的决策造成一定的影响。

二、房地产企业财务风险管理框架

针对以上几个财务风险管理中所存在的几个问题，要做好房地产财务风险管理，就需要构建一套操作性强的财务风险管理框架，便于财务人员实施财务风险管理的应用。

(一)建立财务风险管理组织机构

房地产企业需要建立财务风险管理组织机构，比如：财务风险管理委员会，由管帐领导人主要进行统筹，其他成员由财务、审计和相关业务部门人员代表组成，其职责是建立财务风险管理机制、实施财务风险管理以及监督相关部门落实财务风险管理对策等等。

(二)财务风险管理实施系统

房地产财务风险管理实施系统应包含以下几个方面，分别是:财务风险识别、财务风险分分析以及财务风险防范。

1、财务风险识别

因为财务活动对于整个经营活动来说，是贯穿整个环节的，主要涉及的方面是非常广泛的，所以，需要专业小组实施和参与评估，在财务风险委员会的带领下，对不同的业务事实行风险评估和辨别。主要的步骤分为三个：风险评估。识别风险。交流已知风险。

2、财务风险分析

企业在实施财务风险分析过程中，可把风险陈述转换成按先后顺序排列的风险列表，确定风险的驱动因素以及影响性。经过财务风险列表的办法，可以得知把公司现存的财务风险实施分析，明确了解各种风险事项中的驱动因素以及风险程度，且以这个为根据实施风险管理责任的分工以及实施。

3、财务风险防范

财务风险防范的目的就是要将财务风险把控在一个科学合理的范围之内。

(1)财务风险防范的基本工作

首先，要仔细把握财务管理中的宏观环境和变化现象，运用PEST模型，对企业所在的政治、社会文化、经济、法律以及技术环境等实施对比分析，增强企业对财务管理环境的适应性以及应变性。

第二，健全内部控制制度，就现在房地产企业而言，企业运营过程中的缺少资金对于房地产行业来说较为遍及的一个问题。企业资金链的维护和监管是房地产企业现在生存和发展的核心，而提高企业会计内部控制是行之有效的处理方式。房地产企业需要构建和完善其预算管理控制体制，把预算作为企业平时开支和运营中的主要方向标，依据具体的经营实况来调节企业发展战略以及有关决定，进而达到高效合理的风险预警。除此之外，为了确保预算中的具体操作性，在实施预算编制工作的过程中，需要考虑好经营管理活动中的风险应变，使得预算是含有相应的弹性，为企业防范和规避风险，对于实施动态的财务管理做好奠基作用。

第三，实施科学的预算管理。房地产企业应该通过不断的实践，进而不断健全财务预算的审核、编制、审批制度，并建立财务预算监督机制，而其他相关部门需要对财务预算有相应的了解和认识，明确各自的职责，且主动加入其中，进而推动财务预算目标的完成，从量化以及固化这样的两个状态完成这一过程，帮助财务预算的管理监控，调节企业经营不善之处，增加房地产企业整体实力，成为行业中的佼佼者。

第四，加强财务管理人员的风险意识，发挥他们的主动创造性，增强其在财务管理工作中的风险管理能力，通过各种有效的方式去提高员工的积极性，从而促使财务风险管理的实行。

第五，健全绩效考核体系，房地产企业应建立专门的监督部门对财务的全过程进行监督，并重点检查企业的核心业务以及财务预算对特别事项的处理，从而更好的规避企业的财务和经营风险。另一个方面，要奖励优秀的员工，肯定员工价值且发放相应薪金，从而提高员工的积极性，确保企业效益稳定的增长。除此之外，还要和房地产市场中的具体情况进行结合，将实际预算以及绩效考核的成果实施比较分析，对员工实施绩效考评以及业绩间的判定。从而确定员工是否能得到晋升或者奖罚等，这样不仅能提高员工的工作积极性，还能提高企业的生产率。

第六，做好按揭贷款的客户资料准备，采取替代责任方式。首先，对于按揭贷款的客户要做好资料准备，即背景调查以及所在相关单位的调查。其次可由专业的担保公司为购房人提供连带责任担保。这样做的好处是可以避免房地产企业在将房屋售出后，还要继续承担理应转移的社会职能，减轻房地产企业的精神压力和经济负担，更好地投入到产品的品质提高和市场建设中去，而担保公司又因此拓宽了业务领域。最后，要完备事先防范程序，具备防范意识与体系，在完善自我、依法开发的基础上，这样才可以取得良好经济效益与社会效益

(2)建立财务预警系统

要实施公道高效的财务风险防范，就需要建立符合企业特点的财务预警系统。所以，房地产企业需要设计一套公道合理的财务预警指标和标准衡量尺度，与具体实际相结合，利用财务信息化软件自动报警提示，提醒和警醒财务人员马上采用相应对策进行化解风险。

三、结束语

总而言之，房地产企业的财务风险管理框架是从建立财务风险管理组织机构，财务风险管理实施系统这两个大层面出发进行构建的。房地产企业需要不断加强本身的财务风险管理，提升经营管理层次，降低企业成本，提高企业利益，这样才可以进一步促进企业紧跟时代发展大潮，提升综合实力，进而推动房地产企业稳固发展。

[1]彭勇.房地产高效风险防范[M].中国建筑出版社,2010

[2]郭玉洁.我国房地产企业的财务风险管理研究[J].北方经济,2012

[3]薛绯.基于财务风险防范的战略预算管理评价与优化研究[D].东华大学,2013