刍议加强房地产企业货币资金内部控制的措施

上海融创房地产开发有限公司 付新珂

近年来，随着国家宏观经济调控力度的不断增大以及房地产行业宏观经济整体下滑，目前房地产行业将进入一个相对较长的调整期。从当前国内房地产行发展现状来看，表现出三个突出的特点，即市场交易量萎缩、企业资金链条偏紧以及价格增幅放缓；在新的历史时期，特殊的行业特征、市场变化，促使房地产企业对其内部资金的安全管控提出了新的要求，尤其是货币资金内部控制成为重点。

一、房地产企业资金管理内容

(一)资金筹集

房地产企业融资有三个阶段，一是筹集初始投入资本，二是开发建设期资金筹集，三是完工后的营销管理资金筹集。筹资对房地产企业非常重要，不能筹集到资金的企业就会面临淘汰，筹同时这也是房地产企业资金管理工作的关键。房地产企业资金管理过程中，应当明确筹资渠道、资金结构以及成本率和抵押担保要求，以免带来风险。

(二)资金安排与利用

房地产企业资金应用，比如第一阶段的用于支付土地款以及各种税费，第二阶段则用于建设过程中的建筑安装费、景观园林以及公配建设成本开支，第三阶段的资金用于营销广告、售后维护开支。各阶段资金必需严格按用途使用，不得串用否则会给项目开发带来严重后果。对于开发建设阶段的资金安排、应用而言，是保障房企稳步发展的关键，同时也是资金管理的主要内容，其应当始终贯穿于整个项目开发过程。

(三)房地产结余利润资金管控与利用

通常情况下，工程项目竣工、销售超过七成以上时，房地产企业基本上已收回了所有的投资款，而且后续支出主要是营销、管理费用，企业资金有盈余，而且后续销售获得了利润。在资金管控过程中，应当建立科学的利润分配机制、再投资决算机制，而且还要明确利润再投资利用管理，并且提高利润资金效益，以免利润出现流失。对于中小房地产企业而言，因缺乏利润再投资管理而导致资金流失，难以继续新项目开发的房地产企业，只能面临市场淘汰。

二、新时期房地产企业货币资金内控问题

较之于一般企业的货币资本、实物资本以及货币资本资金循环模式，房地产企业的资金循环尤其自身的特点，即货币资本、地产资本、房产资本以及商品资本和货币资本等货币资金长期循环。新时期房地产企业货币资金内控问题主要表现在以下方面：

(一)现金收支管理

第一，截留现金，设立小金库。对于部分房地产企业而言，当取得现金收款以后不及时入账,伪造或者变造原始凭证，导致企业利益受损，因此贪污现金、公款私用现象屡见不鲜；同时虚开盗用票据、虚构相关支出业务，私自挪用公款进行炒股的也屡有报道。第二，白条抵库。实践中，存在着以打白条的形式抵充库存现金的现象。尤其对于企业员工借款及临时预付或周转资金，因企业管理漏洞，在企业监盘时常常发现白条抵库的现象。第三，坐收坐支现金。有些房地产企业不遵守银行现金管理规定，将应当经银行转账结算的业务采用库存现金方式。在现金流转过程中容易滋生内部管控的诸多问题和漏洞。第四：漏记收入和支出。因房地产企业意向金定金收付发生比较频繁，一旦监控环节发生问题，容易出现漏记收入和支出的现象。

(二)银行存款业务

目前来看，国内房地产企业银行存款业务问题，主要表现在以下几个方面。第一，将银行取现挪作他用。房地产企业先假借某种名义，套取银行现金，然后改变用途，而且多从事一些不合法业务。第二，出租或者出借银行账号从中牟利。据调查发现，部分房地产企业将本企业的银行账户出租、或者出借给个人及其他单位，严重违反了国家财经纪律以及相关的法律规范，甚至歪曲了房地产企业的银行存款余额、发生额。第三，随意涂改、伪造对账单。该种现象，主要表现为出纳人员擅自提现，通过修改、伪造银行对账单的方式，对发生金额进行篡改，然后再将其与存款日记账本上的金额保持一致，最终达到掩盖存款减少之目的。第四，故意错记、重记以及漏记，贪污企业现金。对于部分房地产企业而言，内部存在一些不法分子，通常会利用企业内控机制不健全之破绽，漏记存款收入、少报折扣，从中谋取不法利益。

三、加强房地产企业货币资金内部控制的有效措施

基于以上对房地产企业货币资金内部控制过程中存在的问题分析，笔者认为要想加强企业货币内控，可从以下几个方面着手：

(一)加强人员管控

对于任何企业而言，内部控制的关键都在于强化人员管控，房地产企业也不例外。首先，房地产企业应当根据实际需要，既要选好人，又要选对人。实践中，应当优选素质高、业务能力强、会计职业道德高的人才，分配到企业货币资金内控管控岗位上，尤其是出纳岗位，从而确保企业货币资金管控的安全可靠性。其次，建立健全监督机制以及考核机制。通过建立监督、考核机制，可以给企业财务人员施加一些压力，避免挪用公款、贪污现金的现象发生。最后，还要对财务人员加大教育和培训力度。对于财务人员而言，应当不断更加知识、提高业务技能，只有这样才能通过加强人员管控来实现对企业货币内控管理之目的。

(二)优化货币资金内控管理方法

第一，职能分离。房地产企业应当根据实际情况，建立一套严格、高效的组织分工以及货币资金业务岗位责任制，将经济业务授权人员、执行人员有效的分离开来。同时，还要将经济业务审核人员、执行人员分离开来；将记录人员、执行者分离开来。除以上分离对象外，还要将现金、物资、有价证券的保管人员与该资产的记录人员以及报告编制者彻底分离开来。同时，还要采取钱、帐以及印鉴分管制，对相关部门、岗位职责以及权限等进行明确，以此来保证办理货币资金不相容业务岗位分离开来，起到相互制约、相互监督的作用。

第二，程序控制。房地产企业内部财务管控，实际上是使审批手续制度化、规范化的过程，不但可以减少不必要的开支，并且可以揭示货币资金业务在内控中的薄弱环节。加大审批的管理，根据金额的不同设置不同的审批层次，从而加强对货币资金的内控管理。货币资金的收付都必须填制或取得合理合法的原始凭证，并经审批复核后方可办理结算业务,审批完整的单据才可以作为编制记账凭证、登记账簿的依据。

(三)健全和完善房地产企业货币资金完整性管控制度

第一，发票与收据管理。实践中，可以利用发票以及收据编号连续性特点，对收到的货币资金进行核对，以确保发票与收据金额一致、货币资金能够全部入账。同时，对发票和收据而言，应当加强印制、收发以及存储管控，检查支付款项印章的保管以及有价证券和票据的保管情况。第二，银行对账单进行严格管控。通过盖有银行印章的对账单与房地产企业银行存款日记帐明细进行严格的核对，保证银行存款的完整性、安全可靠性。同时，还通过编制银行存款余额调节表，对未达账项进行核对跟踪。第三，在核算和管理货币资金的过程中，认真审查货币资金的收付凭证，以及货币资金授权批准制度的执行情况，重点检查重大货币资金支出的授权批准手续是否健全、是否存在越权审批的行为、是否存在货币资金业务不相容岗位混岗的现象；对于必须进行银行转账处理的业务禁止通过现金支付。第四，往来账核对管控。实践中，通过定期与对方单位进行往来账余额核对，对是否存在挪用现金、贪污货币资金的行为进行检验，并以此有效评价清欠货币资金及时入账与否。

(四)建立预算管理制度，健全监督管理机制

首先，应当建立房地产企业货币资金预算管控制度。房地产企业对于资金流动性的要求高，因此集团公司需对资金进行统一调拨，集中管控。要求各项目公司对于各项支出进行年度预算，分月滚动调整。当房地产企业资金出现困难时，应当从大局考虑，分清轻重缓急，合理调度资金，从而使经济业务能够顺利开展。

其次，健全监督管理机制。实践中，为了能够使房地产企业内控制度能够真正落实到位，应当建立货币资金监督管理机制，并通过机制的落实来规范各职能部门。通过内外部审计机制来督促资金管理制度的落实合改进。

四、结束语

总而言之，随着社会经的快速发展和城市化建设进程的不断加快，房地产企业内外环境也随之发生了较大的变化，而且市场竞争也日益激烈，房地产企业财务风险、经营风险不断增加，新形势下如何准确辨别、防范风险以及加强货币资金内部管控，成为房地产企业可持续发展的关键。因此，应当不断加强房地产企业货币资金内部控理念和模式创新，只有这样才能确保我国房地产企业能够实现可持续发展。

[1]顾新莉.论中小企业财务上货币资金内部控制[J].现代经济信息，2013(03).

[2]刘志刚.论货币资金管理的关键岗位控制[J].行政事业资产与财务，2014(02)