影响我国房地产价格的因素分析

□孔维佳

一、房地产市场受住房制度改革的影响

建国以后，大概有40年的时间，我国一直采用的是单位分房制度。所谓单位分房就是单位根据职工在单位里的工作年限、学历、职称等不同的层次，一般实行“打分”的方法，给职工分房住，房子的所有权归单位，本单位职工没有对房屋的买卖权。也就是说，在当时的环境下是不存在住房市场的。

《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》于1998年由国务院颁布实施，为了能让房地产业成为国家的支柱产业，使房地产业成为我国新的经济增长点，该《通知》明确指出把城市里以前的分房制度改为房屋买卖制。为了能让该政策的实施更为有效，国家又相继出台了一系列与之相配套的新政策，来支持该政策的实施。例如居民购房时可以申请银行贷款，并且贷款实行利率优惠政策等。这些新的政策的实施，有效刺激了我国房地产业的迅猛发展。

住房制度改革和鼓励住房消费的政策，极大地刺激了房地产市场的快速发展。1999年的住房销售面积为1．18 亿平方米，住房销售金额为2，188 亿人民币;而2009年的住房销售面积为8．5 亿平方米，住房销售金额为36，763 亿人民币。在房改后的11年里，中国的住房销售面积和销售金额分别增长了6 倍和15 倍。这些数据充分反映了住房制度改革之后中国房地产市场取得的巨大成就。

在实施新的住房政策的同时，又出现了许多新的问题。举一个简单的例子，到2008年左右经济适用住房投资仅仅占房地产投资比例的3%左右。保障性住房的投资占总住房投资的比重越来越小了。出现这种情况的原因是由于住房改革前我国的住房制度是高度福利化的，而住房制度改革后我国的住房制度又变得高度市场化，可以说这是从一个极端情况走到了另一个极端情况。

当然政府对这一问题是看在眼里的，这一问题的出现主要是因为政府过分依赖房地产市场，而忽略了政府在房地产市场中的导向作用。因此，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称24 号文件)于2007年颁布实施。在该文件中政府对住房制度进行了修改，更大程度上对保障房建设给予了关注，与此同时有关部门开始研究制订《住房保障法》。综上分析，不难看出我国的房地产制度还不完善，还需要不断改进，才能适应不断发展的房地产市场。未来的房地产制度必然会影响房地产业的发展和走向，因此研究我国的房地产制度是分析房地产业发展趋势所必须考虑的问题。

二、财政税收体制对房地产的影响

在现阶段中国房价的上涨过程中，制度性的因素除了上述的住房制度改革之外，分税制改革也是不得不提的。由于分税制的存在，使地方政府与中央政府在房地产调控的立场上出现较大的分歧，不仅影响到中央的房地产调控的权威，而且影响到房地产调控的效果。

住房制度改革使全国的房地产市场渐渐开始活跃起来。通过以下数据我们不难看出房地产市场的活跃程度:1998年，我国房地产的收入仅为67 亿元;2009年地方政府出让土地收入为1．2 亿元，而2009年地方财政收入总额为3 万多亿元;在一些地方，土地的收入已占到地方财政收入的50%以上。通过这一事实，我们可以看到，土地已成为各地方政府主要的财政收入之一。

地方政府对土地的财政收益不仅仅表现在土地收益上，也表现在整个的房地产交易过程当中。据不完全统计，我国的土地费用占到房地产价格的20% ～40%，政府的税收占到了房地产总价格的30% ～40%。如果这样算来地方政府在土地上的收入几乎占了整个房地产价格的七八成之多。由此看来，房地产已成为地方政府收入的主要支柱之一，房地产所带来的巨大财富大都进入地方政府和房地产相关部门的口袋。

三、城市化的发展拉动住房消费的增长速度

在城市发展的不同阶段里，住房问题也表现出不同的形式来，住房问题的矛盾程度也不尽相同。根据以往的经验我们可以知道，在城市化加速的前后，住房问题的矛盾最为突出。

改革开放加速了我国的城市化进程。城市化进程的速度之快，我们通过以下数据可以说明:1978年的城市化进程为11．9%;1998年城市化进程为30．1%;1998年后，我国进行了户籍制度改革，这一改革加速了我国的城市化进程的速度，2009年，我国的城市化进程水平已达到45．68%。在十年里城市化率增加了15 个百分点。大量的农民成为了新市民，这也加快了房地产业的发展速度。

总之，城市化是迄今为止推动中国房价上涨的主要因素，但未来城市化对中国经济增长的贡献及对房地产市场的作用将降低。

四、人口红利刺激房价上涨

“人口红利”能够促进房地产的发展，这一说法已经被人们所认可。随着时间的推移，我国的人口出现以下发展趋势:1949年，我国的少儿抚养比与老年抚养比总和为60%，劳动人口占总人口的比例为40%;1964年，我国的少儿抚养比与老年抚养比总和为80%，劳动人口占总人口的比例为20%;20 世纪60年代～80年代初，劳动人口占总人口的比例迅速上升，劳动人口占总人口的比例由20%上升至40%以上;1982年以后，中国的少儿抚养比一直在下降，2010年该比例增加到50%以上，预计最高峰将会出现在2015年左右，超过70%。劳动人口占总人口的比例以这种态势发展，估计到2021年中国的劳动人口占总人口的比例将一直处在50%以上的水平。这种状态，有利于房地产的快速发展，因此这一现象被人口学家称之为“人口红利”。

以上的数据表明，我国在很长的一段时间里，都将会处在“人口红利”的状态下，这也就说明了我国的房地产业将在“人口红利”的作用下持续发展繁荣下去。

五、文化传统对住房消费的影响

自2003年以后，各个国家都非常关注房价与收入的比例问题。根据各个国家的房地产发展的经验，如果房价与收入的比例超过六倍时，一般被认为房价已经超标;如果房价与收入的比例超出十倍则被认为房价出现严重的泡沫。如果按照这个标准来衡量的话，早在2003年以前，中国的一些城市，像北京、上海、深圳等一线城市的房价，就已经出现严重的泡沫。到了2009年底，北京、上海的房价更是高的离谱，因为这两个城市的房价与收入比已经超过15 倍。那么为什么五年前的较高的房价收入比并没有使房价的发展趋势得到改观?而且还不断创下历史新高呢?其中必有其合理的因素支持，可从文化传统的视角剖析该现象。

我国有这样的传统，年轻人结婚时父母一般都要给孩子买一套自己的婚房，这就是在网上人们热议的“丈母娘推高了房价”，这样的说法也是不无道理的。因为我国的传统文化是儒家文化，而儒家文化的中心思想就是“家”，我们都知道维系“家”文化的桥梁是血缘，而维系“家”文化的物质载体就是房子(需要指出的是这里指的“房子”是有私有产权的房屋)。对于大多数中国人来说，有房才算有了家，没有自己的房子就像是没有根一样。这种传统思想是根深蒂固地扎根在每一个中国人的心里的。由此看来，中国的老传统也是使房价居高不下的原因之一。

［1］曲波．房地产经济波动理论与实证分析［M］．北京:中国大地出版社，2003

［2］中国人民银行营业管理部课题组．北京市房地产市场研究——金融视角的分析［M］．北京:中国经济出版社，2004

［3］钱瑛瑛．加息与住房价格走势［J］．中国房地产，2005