农村集体建设用地使用权流转价值评估方法

郭 宇, 郭丽华

(河北农业大学 商学院，河北 保定 071000)



农村集体建设用地使用权流转价值评估方法

郭 宇, 郭丽华

(河北农业大学 商学院，河北 保定 071000)

近几年来，中央和各地方对农村集体建设用地流转的重视程度逐渐加深，2011-2014年中央一号文件对农村集体建设用地流转规范均有不同层次的涉及和规定，而农村集体建设用地流转进程也在进一步加快，但同时也存在价值混乱等问题。2015年2月全国人大常委会审议相关决定草案，在全国选取33个试点县(市、区)行政区域，推进农村集体经营性建设用地试点入市进程。这一政策的出台，意味着农村土地改革试点工作进入全面启动阶段，使得农村集体经营性建设用地的流转成为当前政府部门关注的热点问题及学术界研究面临的重要课题。

一、农村集体建设用地流转价值构成

研究集体建设用地流转的完整价值，首先应准确把握土地的价值构成，不同经济学领域对土地价值构成研究的角度各不相同。通过不同经济学领域的比较分析，土地价值构成在本质上是相互联系的，可概括为由经济价值、社会价值、生态价值和潜在价值构成，缺少任何一部分都使得土地价值不够完整，造成土地整体价值的流失。

作为土地构成的重要组成部分，农村集体建设用地的价值构成体现在土地价值构成中，但农村集体建设用地属性存在一定特殊性，其价值构成应当有所差别。

农村集体建设用地由存量集体建设用地和增量集体建设用地构成。存量集体建设用地即为当前现有的集体建设用地，该部分的土地价值表现为由土地自然环境(如地理区位)和社会属性决定的土地本身价值，以及因社会经济发展或政策变化赋予土地发展权导致的价值增值。由于流转不涉及土地所有权的变化，社会价值并未显现，存量集体建设用地价值即为经济价值、生态价值和潜在价值。增量集体建设用地由属性为农用地和未利用土地的土地类型流转为集体建设用地而来，该部分用地的价值一是农用地和未利用土地本身的价值，这是由土地的自然禀赋(如土地的原用途及该土地的隐藏内容)及土地的社会属性决定的，二是因为社会经济发展或政策变化将农用地及未利用土地赋予发展权而导致的土地增值。该项流转活动并未造成农用地和未利用土地社会价值流失，同时生态价值显化，增量集体建设用地的价值同样为经济价值、生态价值和潜在价值。因此，农村集体建设用地流转完整价值构成涵盖经济价值、生态价值和潜在价值。集体建设用地的价值构成是流转价格形成的基础，具体流转价值应根据流转方式及转移权利内容不同而有所不同。

二、经济价值评估方法与要点

鉴于关于农村集体建设用地的经济价值评估并无确切的文件规范，可借鉴2014年更新发布的《城镇土地估价规程》。据该规程规定，对于经济价值的评估方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。现实条件下农村集体建设用地价值评估中经济价值评估方法的应用较为普遍，本文将着重分析各种经济价值评估方法的应用要点。

市场比较法应用要点。市场比较法适用于市场活跃，有充足可比的交易案例的农村集体建设用地地区。选择使用市场比较法时，应当注意 ：所评估的农村集体建设用地地区市场的活跃程度，可以找到至少三个可比的交易案例；采集可比交易案例时，应当注意选取数据的真实性和全面性，以便各因素的比较修正。

收益还原法应用要点。收益还原法只适用于有现实收益或者潜在收益的农村集体建设用地估价情况。估算土地年总收益时，考虑正常情况下合理利用待估土地而取得的稳定的持续的收益，该收益是客观收益，而非某一待估农村集体建设用地的实际收益，待估土地所在地区若无活跃的市场和充足可比的交易案例，土地年总收益可按集体土地农业产值倍数粗略估计。土地年总费用的确定应根据土地的利用方式进行具体分析，可参照《城镇土地估价规程》中的年总费用分类。土地还原率的数据选取应注意使用年期、不同时期、土地权利、区位、土地用途的土地之间还原率的差别。

剩余法应用要点。剩余法适用于农村集体建设用地土地估价案例中具有现实投资开发或者再开发潜力的条件。使用剩余法进行地价评估时，应注意以下两方面 ：确定未来开发价值时，待估土地所在地区若无活跃的市场和充足可比的交易案例，可参考借鉴相似环境下国有建设用地价格。核算土地开发成本时，应对不动产开发项目和土地开发项目在项目开发及建设期间所发生的客观费用加以区别，分析不同项目间费用发生的差别。

成本逼近法应用要点。成本逼近法主要适用于土地市场欠发育、少有交易的地区或新开发土地类型、无法采用其他评估方法对农村集体建设用地价值进行估价的情况。在使用成本逼近法的情况下，由农用地流转为集体建设用地或者集体建设用地的土地类型流转为国有建设用地的过程中，土地的各种权益将得到进一步或者完全释放，土地增值收益由此产生。因此，农村集体建设用地流转的价值应当包含这部分土地增值收益，也就是集体建设用地与国有土地实现“同地、同权、同价”的经济内涵。

三、生态价值评估方法与要点

随着经济进程的推动，农村集体建设用地的生态价值越来越受到重视，对于生态价值评估方法的研究已经成为国内外专家学者关注的热点之一，近年来在评估方法的理论研究上取得了很大的进展。农村集体建设用地生态价值评估基本上是借鉴资源环境生态价值核算的一些方法，根据以往学者研究将该方法分为四类，本文将该分类评估方法进行分析如下。

直接市场技术。直接市场技术是资源环境经济学中进行价值评价最成熟的技术方法。直接市场技术应用前提是已有完善的市场交易和市场价值，通过生态资源直接体现的实际市场价值进行估价，该技术主要包含两种评估方法 ：市场价值法和生产率变动法。理论上，直接市场技术是应用最广泛的价值评价方法，但由于生态系统的变化程度、复杂性和多样化，定量评价难以确定。生态价值由于受到时间、地域、质量、交易情况的影响，需要进行各因素的修正，操作过程中易受到主观因素的影响，难以保证评估结果的准确客观。

替代市场技术。替代市场技术是对直接市场技术的扩展和延伸，是一种间接市场技术。由于某种生态资源尚未形成市场价值，可以参考已发展完善的其他替代资源的市场交易和市场价值，从而得到间接估算的生态价值。应用替代市场技术时，可采用的评估方法有影子工程法、市场替代法、旅行费用法、固碳制氧法、机会成本法、防护费用法等，主要围绕假设生态资源破坏付出的代价及修复成本费用，因此应用该技术所得的生态资源评估值相对较低。

模拟市场技术。模拟市场技术是应用条件价值法采用问卷调查或直接询问的方式，在假设预想市场存在的条件下，调查市场中可实施经济行为的人们对商品或服务的接受程度和支付意愿，继而进一步通过人们的意愿来估计并呈现生态资源的价值。在国外，条件价值法在土地价值评估中的应用非常普遍，但在国内，条件价值法起步晚，近年来才逐步得到越来越广泛的应用。该方法适用于无直接市场和替代市场的环境区域，优点是采用直接询问或问卷调查的方式简单易行，缺点是该方法随意性、主观性强，取得的数据容易产生偏差，且条件价值法后期需完成的整理和分析工作量大。

能值分析技术。能值分析法通过构建能值分析系统图和项目表估算太阳能值和能值美元，对系统进行定量化处理进而建立能值分析指标体系。该方法提供了不同于仅核算货币价值又可表达价值量的环境价值度量标准，把生态系统和社会经济系统有机统一起来，为自然资源的有效利用和经济政策的科学制定提供了技术手段。在应用过程中，能值分析法依然存在一些问题，能值转换率计算分析的难度较大，而且能值分析主要反映的是自然资源的供给程度，而非社会对生态价值服务的需求量。作为一项较新的技术，能值分析法依然需要进一步完善，能否广泛应用于农村集体建设用地价值评估中有待实践检验。

四、潜在价值评估方法与要点

针对农村集体建设用地流转现状来看，潜在价值主要体现为发展权价值，是指改变农村集体建设用地用途或提高集体建设用地利用强度而获利的权利。目前为止并没有国家性的法律法规进行认定，国内学术界对农村集体建设用地发展权的研究不足，尤其缺少发展权的价值评估方法。目前，对农村集体建设用地进行发展权价值评估的方法主要是差值法。差值法是根据改变农村集体建设用地用途或提高土地利用强度后土地的价值与土地现实使用条件下的价值差，是从土地利用方式的改变角度考虑的，应用范围广泛，适用于所有具有潜在价值即发展权的土地。在使用差值法评估潜在价值时，应当注意土地用途转变前后考虑因素的改变，农村集体建设用地现实价值是在现有用途的条件下产生的，而土地利用方式改变后则应当是土地最充分利用和效益最大化条件下产生的价值。

目前，农村集体建设用地流转已经在全国范围内逐步展开，关于农村集体建设用地流转的法律法规也在进一步调整完善的过程中，但关于集体建设用地的价值研究并未体系化，因此，研究不同环境下，针对不同价值采取各自适用的评估方法，分析各评估方法的要点，以便建立合理可行的农村集体建设用地价值评估体系，出台相应的价值评估指导意见，实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，已成为当前亟待解决的现实问题。

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【责任编辑 王雅坤】

2015-08-21

2015年度河北省社会科学发展研究民生调研专项课题(201501101)；2015年度保定市哲学社会科学规划课题(201505018)

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1005-6378(2015)06-0156-04

10.3969/j.issn.1005-6378.2015.06.029