房地产企业会计核算中的问题及其改善措施

浙江省经协集团有限公司 李瑶

一、房地产企业会计核算中存在的问题

(一)缺少专用会计科目

我国现行的新会计准则当中，不但对一般企业的会计科目进行了详细列示，而且还对一些特殊企业的专用会计科目进行了列示，如银行、证券公司以及石油生产企业等。然而，却并未针对房地产企业的专用会计科目进行列示，由此导致了会计实务操作中房地产企业只能自己按照需要补充增设会计科目的问题，并且补充和增设也没有统一的标准。由于房地产企业缺少专用会计科目，从而使其在进行会计核算时，都是用一般企业的会计科目进行替代，致使会计科目的使用非常混乱。如有的房地产企业在会计核算中使用了“在建工程”进行成本核算，但该会计科目的明细科目较多，所以并不适用于大型建设项目的会计核算，这就造成有的房地产企业在成本与费用核算时，仍使用“开发成本”等原有的会计科目。

(二)销售收入核算过于复杂

相比较其他行业的收入确认而言，房地产企业在自行开发后进行的销售收入确认较为复杂，造成这一问题的原因在于：一是房地产企业在开发项目中投入资金额巨大，且项目开发周期较长，使得房地产企业经常采取预售、分期收款等方式销售商品，以达到快速回笼资金的目的；二是房地产企业的预售程序繁琐，先要取得预售许可证，才能签订预售合同，收取预售房款，而后再签订销售合同，待验收合格后再交付全额房款，办理产权过户手续。然而在预售中，商品房尚未竣工，未能满足销售收入的确认条件，使得房地产企业销售行为增加了销售收入确认与核算的复杂性。

(三)开发成本与销售收入不具有配比性

房地产企业的生产经营过程具有一定的特殊性，由此导致了企业的开发成本与销售收入不具匹配性，具体体现在如下几个方面：其一，房地产项目开发需要经历较长的周期，仅土地开发一项最短便需要1-2年，有时甚至会达到4-5 年之久。企业在开发前期一般都需要投入数量较大的资金，这些资金在投入后便会被计入为当期费用，只要项目未正式竣工且验收合格并交付，就算将所有的商品都预售完毕，所得的这部分价款也不可以确认为企业收入，由此导致了会计核算中的配比原则无法实行。其二，工程项目是房地产企业的成本载体，而在具体销售的过程中，售价主要取决于楼层的高低及户型等因素，这就造成了商品的售价均不相同，若采取均摊的方法核算成本，就会造成销售收入与其开发成本不配比。

(四)会计信息披露不足

房地产企业属于高风险企业，在项目开发建设中面临着政策风险、土地风险、不可抗力风险等多种风险因素，这就要求房地产企业必须加强对风险信息的披露，使得会计信息使用者更加准确、全面地掌握房地产企业经营业绩和财务状况。然而在实际操作中，房地产企业并没有完全披露土地成本、土地储备量、项目现金流量、利润构成等方面的会计信息。同时，房地产企业也没有充分揭示自身的偿债能力，选择性地隐瞒对外担保、应收账款、负债等信息，使得会计信息难以真实地反映房地产企业的财务状况，不利于投资者做出正确的投资决策。

二、改善房地产企业会计核算问题的措施

(一)规范专用会计科目使用

从我国目前的实际情况上看，针对房地产企业制定专门的会计准则具有一定的困难，短时期基本无法实现。为了使房地产企业在进行会计核算时，能够有可以使用的专用会计科目，可以参照新会计准则对特殊企业会计科目的做法，在准则中增设房地产企业专用会计科目。这样不但能够弥补新会计准确没有关于房地产企业专用会计科目的不足，而且还能有效避免房地产企业在进行会计实务操作中各自为政的混乱局面出现，更为重要的是可以进一步增强房地产企业的会计信息质量。例如，根据我国基建部门对工程建设项目单独建账核算的规定要求，新会计准则可将原“在建工程”这一会计科目中的明细科目全部改为一级科目，并结合房地产企业的具体情况，对一级科目进行补充和增设，由此既可以满足相关部门的核算要求，并且还能够为房地产企业的产品定价提供依据。

(二)规范销售收入确认与核算

在房地产企业会计核算中，要进一步规范销售收入的确认与核算，提高会计核算信息的真实性。首先，准确界定收入核算范围。房地产企业的销售收入核算内容不仅要包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入，而且还要包括周转房销售收入、住房面积增加的房款等收入。其次，明确销售收入的确认标准，即法律标准和专业标准。法律标准是指商品销售必须符合我国相关法律法规要求，如房地产企业的土地使用权必须通过合法的出让方式获取，并且取得土地使用证，履约支付出让金，如若不满足上述条件，则视为房地产买卖行为无效，也就不能确认商品销售收入。专业标准是指现行会计准则和会计制度中规定的收入确认标准，即同时满足以下四个条件便可以确认为销售收入：商品报酬和主要风险已经发生转移；销售企业对出售商品没有实质性的控制权；交易行为产生的利益可能流入销售企业；能够可靠计量收入和成本。再次，正确认识房地产企业的各种销售行为。在预售环节中，房地产企业不论是否取得了预售款项，预售行为都不能同时满足上述销售收入确认的四个条件，也就是说预售行为不是实际发生的销售业务，不能作为销售实现的核算依据。在销售合同签订环节中，由于缺少商品房验收程序，使得房屋的风险并没有从销售企业转移给购买方，所以不能将其作为销售实现的依据。在房屋产权证书取得环节，因产权证办理时间难以控制，受多个政府职能部门办事程序的影响，极易造成办证时间拖延，导致收入确认滞后，所以也不能将其视为销售收入确认的必要条件。

(三)完善成本核算方法

为有效解决成本核算中存在的问题，房地产企业应当对成本核算方法进行完善。首先，要对成本核算对象加以明确，为准确核算提供依据，如成本核算既可以将项目作为核算对象，也可以将单项工程作为核算对象，具体可依据实际情况而定。其次，可按照以往工程项目的经验，确定不同楼层及不同户型的权重标准，然后通过计算项目总成本与总建筑面积的加权平均成本，得出单位面积的销售成本，由此能够使项目收入与成本不配比的问题得到有效解决。再次，可在成本核算时引入计划销售价格这一概念，在商品房满足可销售条件的情况下，房地产企业可综合考虑商品房实际成本、所处地段、楼层、朝向等因素，合理确定计划销售价格，并根据计划销售价格确定成本分配的标准。

(四)扩大会计信息披露范围

为了使会计信息更加真实地反映房地产企业的财务状况，为投资决策提供可靠依据，应进一步扩大房地产企业会计信息的披露范围，揭示企业在项目开发建设中面临的风险。首先，房地产企业应当逐步加强土地成本、储备量信息的披露。由于土地成本在房地产开发成本中所占的比例较大，从而使得土地的拥有量成为房地产企业发展的关键，为此，企业应当在财务报告附注中，从客观的角度对现有的土地储备量及其成本进行如实披露。其次，应当在财务报告中增加分项目现金流量信息的披露。房地产企业要对所有建设项目开发过程中形成的现金流量进行真实披露，这样能够使会计信息的有用性获得进一步提升。再次，增加房地产企业预售政策和情况的信息披露，用以揭示预售政策对企业各期财务状况和经营情况的影响，使投资者获取完整的会计信息。

三、结束语

总而言之，与一般生产企业相比，房地产企业在会计核算方面存在一定复杂性和特殊性。为此，我国应针对房地产行业的会计工作完善相关准则和制度，规范专用会计科目的使用，完善销售收入和成本核算体系，加大风险信息的披露力度，从而提高房地产会计核算质量，增强会计信息的可靠性，为促进我国房地产行业健康持续发展奠定坚实基础。

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