房地产企业现金流管理研究分析

谢晖

摘要：企业的现金流对企业的生存和发展至关重要，影响着企业的经营状况和投资规模。房地产行业作为我国国民经济运行当中的支柱型产业，其能否持久健康的发展，关系到国计民生的各个方面。房地产开发过程有其自身特点：价值大、开发周期长、受政策影响大、风险因素多等，导致房地产行业对资金需求有其特殊性：对资金需求数额巨大、占用资金周期长，占用风险性大、运作复杂。因此，房地产企业的现金流管理显得更为重要。

本文介绍了现金流以及现金流管理在财务管理当中的重要性，分析了房地产现金流运行的特点。以房地产行业中的一家上市公司——华润置地（01109.HK）作为研究对象，对其公布的2012年度财务年报中的现金流量表进行结构分析，以期对华润置地财务状况及经营状况得出简要结论，为房地产企业现金流管理提供参考。

关键词：房地产公司 现金流 现金流管理

企业的现金流对企业的生存和发展至关重要，影响着企业的经营状况和投资规模。人们常说“现金为王”，这句俗语用于英国知名的成长型投资大师吉姆·史莱特（Jim Slater）是毋庸置疑的。他是莱特·渥克金融公司（Slater Walker）的创始人，但后来由于过度借贷等原因公司破产，吉姆·史来特由亿万富翁变成负百万富翁，不过他并没有被打败，在沉寂了17年之后，他再度以畅销书——《祖鲁法则》（The Zulu Principle）重出股市，在68岁时他已赚回比破产前还要多的财富。现金流是商业企业的灵魂，在很多情况下，从利润中取得的现金流远低于资本性支出的需要，所以经营者必须借更多的钱，说服企业的所有者将更多的资金投资于业务，或动用现金储备。

在经济时代，现金流量表总结了在企业中现金的来源和使用情况。精明的企业管理者在提及现金流之前不太可能说出利润这个词。成功的企业管理者会告诉你，他们必须管理利润和现金流，你不能忽视它们其中的任何一个。忽视现金流将会把你从一个成功利润公式的表象拖入泥潭，当然，仍有一些经理专注这样制造利润而忽视现金流。国际会计准则委员会（IASC）将现金流量定义为现金及现金等价物的流入和流出。现金流由三部份组成：即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。虽然现金流量表中的数字都是重要的，但通常认为经营现金流是需要更加关注的，经营活动的现金流量部分反映的是企业经营活动的主体，揭示去年一年的主要经营活动，有时也称为利润活动，因为目的是创造利润，表明企业把利润转变成现金的能力。现金流量表是综合反映企业在一定会计期间内现金流入和流出及其增减变动情况的报表。相对于资产负债表和损益表而言，现金流量表是以收付实现制为基础编制的一张动态报表，是联系资产负债表和损益表的桥梁，它可以弥补资产负债表和损益表中找不到的会计信息，满足企业管理者及投资人、债权人的需要。本文以华润置地公司为例，研究分析房地产企业现金流管理。

一、房地产行业现状

房地产行业对资金的依赖程度远远大于其他行业，房地产业作为我国国民经济运行当中的支柱型产业，其能否持久健康的发展，关系到国计民生的各个方面。房地产开发过程有其自身特点，价值大、开发周期长、受政策影响大、风险因素多等，导致房地产行业对资金需求也有其特殊性，对资金需求数额巨大、占用资金周期长、占用风险性大、运作复杂，因此房地产企业的现金流管理对于企业乃至整个经济的发展都将具有重大的历史意义。通过现金流量表，企业管理者可以评价资产的流动性，确定企业的利润分配方案，分析企业的重大筹资和投资及效果。对于投资人和债权人来说，可以了解企业未来产生更多现金的能力，现金偿还债务的能力以及现金支付红利的能力等。

2013年年初，一线城市房价的上涨超过了预期，楼价处于“失控”状态。北京、广州等地，不少高端的物业和预售的房子，受到政府的限售和限签，真实的房价已经远远超过了官方公布的数据。2月20号，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被称为“新国五条”，紧接着在3月1号，国务院又发布了“国五条”细则，要求各地区坚持房地产调控，对限购进行升级；房价上涨过快城市要提高二套房首付比例和利率；出售住房要按规定征收20%个人所得税；要加快中小套型项目审批，禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地等。其目的都是为了挤出投资需求，达到控制房价的目的。

其中，征收20%的个人所得税是“国五条”细则中最受人关注的一条，经济学家用税收归宿来指税收负担的分配，税负转嫁的大小主要取决于商品所在市场的供求弹性。一般而言，税收负担更多的落在相对缺乏弹性的一方，在住宅市场上，需要价格弹性小于供给弹性，因此买方承担更大比例的税款。另外，经济人的理性预期也会对政策的效果产生一定影响，以美国著名经济学家罗伯特·卢卡斯为代表的理性预期学派把经济活动当事人的理性预期行为作为分析经济现象的一部分，强调理性预期在经济生活中的作用，认为政府的干预在短期内也是无效的。在政府颁布调控政策之前，开方商、买房者等已将政策影响考虑在内，而后面出台的政策只不过是兑现了这种政策，所以政府虽然出台了很多调控政策，但其结果收效甚微。我们从成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。根据中华人民共和国统计局网站的数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

中国房地产已经是中国经济很重要的一部分，而当前国内中心城市的房价持续上涨，已经不止是个经济问题，而且还已经发展为社会问题。从政策面分析，“限购”、“限贷”、“限价”等政策将持续。新政策加码和新调控手段出台，不但不会放松，而且会进一步收紧，总体目标是为了抑制中国房地产泡沫。从资金面分析，房地产市场的兴衰与货币政策关系非常密切，如此高速发展的房地产行业需要大量的资金。此外，还有高额的土地成本、销售成本及融资成本等，各种因素将导致盈利能力进一步下降。2013年6月份的“钱荒”，给开发商提了醒：货币政策和资本市场也是多变的，开发商应该增加风险意识。

二、华润置地有限公司现金流管理

（一）华润置地有限公司介绍

华润置地有限公司（01109.HK）的母公司华润集团是国资委直属企业，同时也是万科地产的大股东，实力雄厚。从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港蓝筹股之一。截止到目前，华润置地已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个。华润置地已全面转型为综合物业开发商，住宅开发与投资物业出租互补并依托物业管理增值服务，成为其主要的商业运营模式。华润置地已成为中国地产行业中具有竞争力和领导地位的公司。

（二）华润置地现金流量表主要财务数据

2013年4月份，华润置地发布2012年年报，其全年共实现综合营业额443.64亿港元，同比增加23.9%。截至2013年3月10日，华润置地已布局全国42个城市，总土地已储备达2935.94万平方米，其中新增投资物业土地储备125.13万平方米，在建及拟建持有投资物业土地储备510.30万平方米。华润置地2012年实现房屋销售金额521.93亿元，较上年同期大幅上涨45.2%，实现销售面积473.61万平方米，较上年同期上涨59.1%。2012年华润置地的净现金流量是211.64亿港元，说明公司发展良好。

（三）华润置地有限公司现金流现状分析

用各种财务比率指标分析企业的现金流的文章已经很多，笔者就不再赘述，但这种方法花费时间较长，不容易在短时间内对企业的现金流状况有大致了解，我们可以直接从总体上分析现金流量表结构，认定企业生命周期所在阶段。众所周知，企业的生命周期分为四个阶段：导入期、成长期、成熟期和衰退期。企业在生命周期的导入期阶段是经营风险最高的阶段；到成长阶段时企业风险比初始阶段降低，其中最具吸引力的资金来源通常是来自公开发行的股票；到了成熟阶段，企业的风险再次降低，企业在这个阶段获得了一个相对较好的市场份额，引入的债务融资令财务风险增大，管理债务资金的能力显得尤为重要；到了衰退阶段，较低的企业风险伴随着较高的财务风险，消极的增长前景会迫使企业采取战略防御，以期获得最后的现金流。

现金流量表结构十分重要，总量相同的现金流量在经营活动、投资活动、筹资活动之间分布不同，则意味着企业不同的生命周期和财务状况。华润置地2012年财务数据显示，经营活动现金净流量为正数，投资活动现金净流量为负数，筹资活动现金净流量为负数时，可以判断企业处于高速发展期并逐渐进入产品成熟期（见表1）。相对于一个经营良好的公司，两者正常的情况是经营现金净流量为正，投资现金净流量为负，筹资现金净流量为正、负相间，总的净流量为正，可能表明企业经营状况良好，可以偿还前欠债务的同时继续投资，但应密切关注经营状况的变化，防止由于经营状况恶化而导致财务状况恶化。

从表中可以看出2012年经营业务现金净流入是163.94亿港币，同比增长422.91%，表明2012年华润公司经历了高速增长阶段，但是高速增长的同时，经营资产和负债也在增加，经营活动现金净额可以用作企业财务预警，创造利润的经营业务现金流是163.94亿，而毛利是166.96亿，短缺3.02亿，经营活动现金净额小于净利润，说明企业盈利质量不好，虽然有利润，但是没有收到现金，都是停留在实物和应收账款，实物可能损坏或者贬值，应收账款可能无法收回，应收账款过多达到26亿多港元，应收账款会给企业带来夸大经营成果，造成利润不实，并且会增加企业的机会成本。这些没有收到现金的利润风险明显比收到现金的利润风险要大，收益质量要低。

仔细研究近两年经营业务现金流，息税前利润由2011年的14.48亿增加到2012年的17.50亿，只增加了20.86%。应付账款由2011年的9.14亿增加到16亿，却增加了75.05%，如果经营活动产生的现金流量净增加额是由于应付账款的增加而增加，那是毫无意义的。

现金流的第二部分为投资活动产生现金流量。华润置地2012年这部份的现金流是负53.07亿港币，好于2011年，投资活动产生的现金净流量为负数时，说明投资活动的现金流入小于流出，可能表示企业正在扩大投资规模，而这将对未来公司的生产能力、获利能力及现金流入能力产生很大的影响。反之，当投资活动的现金流入大于流出，表明公司有可能缩减了投资或前期的投资到了回报高峰期。对于一家不断扩大再生产的公司，在经营性现金流保持增长的前提下，投资性现金流如果是负数，则预示着公司未来业绩可能出现的增长，道理很简单，若想业绩增长就必须要先投资。相反，如果投资性现金流长期数额不大，甚至是正值，很可能反映公司没有业绩扩张能力。

现金流的第三部分为筹资活动现金流量部分。华润置地2012年这部分的现金流是负58.17亿，也好于2011年。公司融资活动产生的现金流入主要包括发行股票募集的资金流入和银行贷款得到的资金等，融资活动产生的现金流出主要来自于发放现金股利、归还贷款本金，以及股票回购等支付的资金。当筹资活动的现金流入大于流出，说明公司有稳定的资金来源，经营活动有所保障。如果筹资活动流出大于流入，则表明企业有可能是因为有足够的资金，提前归还了贷款。在经济增速减缓背景下，大量依赖资金的房地产行业将面临更大挑战。

三、房地产现金流管理措施建议

房地产企业资金需要量非常巨大，投资额数亿元，而且现金的流入和流出时间极不均衡，这样就对房地产现金流管理提出极高的要求。为了迅速及时的掌握现金流的动态信息，财务的信息化管理就显得尤为重要。房地产公司在进行现金流管理时要从纯手工记账到电脑软件记账逐步过渡，最后完成整个财务数据信息化管理。

华润置地有着令人瞩目的业绩，同其高质量信息化建设、精细化管理水平和集团管控水平是分不开的。华润置地把财务和管理合并系统、资金管理系统、财务核算系统、全面预算管理系统综合利用，及时传递财务信息，最大限度地管理现金流。

房地产企业要将资金管理系统建设作为资金管理体系建设的重要基础工作之一，资金管理系统与内部财务核算系统要紧密联系，资金管理系统功能包括：内部存贷款业务、内部结算业务、会计核算、会计报表、银行授信额度、银行贷款、银行承兑汇票、信用证、现金预算、资金计划、资金管理报告等。要从以下几个方面加强对资金的管理：

1.对于资金管理，要从思想上认识到现金的重要性，记住“现金为王”这句话，以现金流管理为核心是未来企业财务管理的发展方向，永远不要忘记现金的重要性，亏损可能最终迫使企业倒闭，但在短期内，现金不足，可能会成为企业倒闭的关键因素。每个企业都应该非常仔细的计划本企业的现金流。制订切实可行的收账政策，加快应收账款的回款速度。关注会计比率，他们总是有用的，特别是当一个企业在现金流的运转中遇到一些麻烦的时候，财务比率会显示出哪些地方需要采取补救行动。当然，防患于未然是上策，智慧和及时的使用财务信息能有效的避免企业陷入困境。

2.要推进资金管理制度建设、团队建设和风险管理，提升资金管理系统能力。优化内部资源配置，盘活沉淀资金，降低负债水平，提高资金使用效率、效益；对现金流出现的问题要有预警措施，提高抗风险能力。

3.建立资金管理信息系统，实现资金集中和信息自动化收集。通过资金管理信息系统，建立资金结算平台，安全、快捷处理收付款项业务，提高资金集中度，减少资金沉淀，提高资金使用效率、效益，优化资源配置，提高抗风险能力；使公司能实时掌握所需的资金信息，为各级管理层提供决策支持和服务。

4.建立资金分析和评价体系，从资金角度看公司业务。将资金中心管理模式向下延伸至一级利润中心，从分析利润中心资金状况开始，由浅入深，进而分析、评价其资金管理工作，推动利润中心提升管理效率。定期沟通交流，促进内外部协调以及内部协同，提供决策支持。

现金流管理是未来企业财务管理的发展趋势，在现实工作中，有效的现金流管理还需要有效地组织实施架构和人员安排，另外还要考虑国家宏观政策，国际国内政治环境，房地产行业的变化情况等因素，应在全面评价的基础上，选择特定项目进行重点分析，并将全面分析结论和重点分析的结论相互照应，以保证分析结果的有效性，规避及防范资金风险，实现价值创造。只有综合考虑各方面因素，才能对现金流管理有较为清楚的掌握。

参考文献：

[1]王德发.财务报表分析（第三版）[M].中国人民大学出版社，2012：110.

[2]斯蒂芬A.罗斯.公司理财（第九版）[M].机械工业出版社，2012：26.

[3]戴维·马歇尔.会计学——数字意味着什么（第六版）[M].人民邮电出版社：333.

[4]曼昆.经济学原理——微观经济学分册（第四版）[M].北京大学出版社：127.

[5]冯科.走出房地产调控的误区[J].《中国经济报告》，2013（9）.

[6]Roger Mason. Finance For Non-Financial Managers[M].McGraw-Hill Companies.Inc，2012：70.

[7]Joan A.Tracy. Understanding Business Accounting[M].John Wiley & Sons.Ltd，2012：27.

（作者单位：华润置地有限公司）