论商业地产企业资金链管理的科学策略

冯峰

摘要：资金作为企业的血液，在商业地产企业开发建设及经营管理中发挥着至关重要的作用。很多企业因为现金流失衡、资金链短缺遭到了重创，甚至出现了破产。在商业地产企业发展中，具有资金投入多、投资风险高、开发建设周期长、资金缺口大、销售回笼慢等特点。相关国家政策的出台，加大了企业融资难度，使得企业资金链更加紧张。本文主要对商业房地产企业资金链管理中存在的问题进行分析，结合实际情况，提出有效的改进对策。

关键词：商业地产企业 资金链 管理 策略

资金链指的就是维系企业正常生产经营运行所需的基本循环资金链条。现金、资产、现金的循环是企业经营的重要过程，企业要想正常运行，就一定要确保此循环的良性发展。在商业地产企业发展中，其资金链构成主要包括资金来源、资金使用、资金回流。目前，商业地产企业资金链管理中还存在着很多的不足，需要深入分析与研究，根据市场经济与企业的发展情况，提出科学策略，促进资金链管理的全面展开，实现商业地产企业的进一步发展。

一、商业地产企业资金链管理中存在的问题

（一）资产负债率较高，经营性现金流偏低

首先，在商业地产企业资金链管理中，普遍存在着负债率高、现金流低的问题。过高的负债比，增加了企业经营风险，降低了企业的融资能力。在我国商业地产业发展过程中，存在着“空手套白狼”的情况，只要具备35.0%的资本就能予以项目开发，资金的回报率达到了300.0%，而英美国家基本不会大于30.0%。其次，经营性现金流普遍较差，企业资金较为紧张，出现了大量工程拖欠款的现象，加之各种建筑材料价格的不断上涨，人工成本的不断增加，为商业地产企业的生产经营带来了很大的困扰。很多商业地产企业的经营性现金流均是处在负值状态，只有部分企业达到了转正状态，总体而言，现金流并不充沛。一旦企业出现突发情况，如房屋销售淡季，就会导致企业面临资金流断裂的风险。

（二）资金沉淀严重，利用效率较低

在国家政策与经济环境的双重作用下，地产企业均是奉行“土地为王”的理念，企业管理者均是用囤地形式，提高企业销售利润率，致使企业库存的土地量明显增加。在商业地产企业发展过程中，对市场估计太过乐观，经常大量购买土地，开发建房，导致目前房屋空置现象非常严重，出现了大量积压的情况，降低了变现能力，资金回笼速度较慢，导致企业资金出现了严重的沉淀现象。除此之外，企业运行资金管理能力较低，延长了现金流的周转期，降低了资金的利用效率。

（三）资金链风险管理能力较差

在商业地产企业资金链中，存在的风险主要有管理型风险、项目经营型风险、销售型风险、融资型风险。地产企业的资金来源主要是销售回款、银行贷款，所以，销售型风险、融资型风险与企业资金链管理有着密切的联系。销售型风险指的就是企业销售预售款与售出款无法及时到位，进而引发资金链趋紧的问题。融资型风险指的就是我国房地产企业融资渠道单一，银行一旦限制贷款，企业资金就会出现缺口。2008年金融危机的出现，主要是因为美国房价的不断下跌与贷款利率的不断提升，购房贷款者的资金链断裂致使房地产企业、融资机构的资金链断裂，进而引发了金融危机，其向人们阐述了资金链管理的重要性，对我国房地产行业的发展有着非常深刻的警示作用与深远的意义。我国地产行业市场和国家地产市场有着一定的共性关系，在次贷危机爆发的形势下，要求我国地产企业需要提出有效的防范对策，促进地产市场的可持续发展。在地产行业发展过程中，开发商均是采用高杠杆盈利的方式，以小部分资本，大部分银行借贷予以项目开发，致使销售贷款无法及时回收，高额的银行利息加大了企业资金管理难度，引发企业资金链断裂，进而制约了企业的进一步发展。

（四）现金回流慢令商业自持面临考验

自持被越来越多的开发商所看好，也成为一些投资者对项目升值空间衡量的标准之一，这种模式的优点在于品牌做到一定程度，利润持久稳定，但最大的缺点是，现金流回流速度慢，在发展速度上受到影响。

二、强化商业地产企业资金链管理的对策

（一）构建资金池，实施资金集中管理措施

集团企业资金可以利用现金池管理模式，沉淀企业内部的闲置资金，促进资源共享，同时开展一些有效的投资活动，提高企业的经济收益。通过资金池的构建，母公司可以有效了解各子账户的现金流状况，并且确定内控职责与内控效力，为管理工作的落实提供了便利条件。集团企业资金均是集中在母公司，由母公司进行控制与调配，子公司可以在需求资金的时候，根据有关规定运用资金池。一般而言，集团企业均是实施资金集中管理措施，这样可以减少资金沉淀现象，提高了企业资金利用效率。在集团企业间资金融通顺畅的情况下，可以将外部融资转变成内源融资，进而降低了银行信贷风险，减少了财务风险。通过资金集中管理、实时监控、统一调度等措施的落实，实现了企业资金收支的审核，有效提高了企业资金周转效率，为企业的健康、长远发展提供了足够的资金流。

（二）增加流动资产比例，实施现金为王的持有政策

有关银行界人士对地产企业的资信评价标准由原来的“土地为王”转成了“现金为王”。在有关国家政策出台的形势下，对商业地产企业的发展产生了重大影响，企业一定要通过强化自身财务管理措施，提高企业品牌效应，避免政策变化影响企业资金链，出现大幅变动，甚至出现资金链断裂的情况。对于中小企业需要保持应有的资金储量，以备发生资金紧张的情况。

（三）降低资产负债率，增加经营性现金流

商业地产企业因为行业的特殊性，大多数资产负债率都比较高，流动负债率基本高于平均水平，此行业的长短期偿债能力较差，要想有效降低资产负债率，只有借助提高资产周转率的手段予以实现。企业需要加快应收装款与存货变现，尽可能缩短资金周转期。针对万科公司而言，其主要就是通过加速销售、扩大现有资源的方式，缩短项目建设周期，进而其周转率一直处在较好的水平上。企业需要在房地产项目土地批租、开发到销售整个过程中做好现金流的预算和监控，此时，可以采取责任制手段，将每个项目的现金溢余和业务考核予以结合，通过现金收付职责明细化，巧妙的在企业内部实行“责权利”，考核评价每个项目的现金溢余情况并进行奖惩，提高员工的积极性。

（四）强化资金链风险管理

在商业地产企业发展过程中，资金链贯穿于企业发展的整个过程，任意环节出现问题，就会影响整个企业的发展。所以，一定要强化对企业资金链的管理与控制。在商业地产企业生产经营中，需要以资金链风险管理部门为核心，做好可行性评价，强调市场调研，对企业资金链予以实时监控，避免出现资金链断裂的现象，影响企业的长远发展。在企业资金链风险管理中，主要包括两个部分：内部，指的就是从健全会计信息系统、优化企业财务管理流程、加强现金流监控等方面入手，降低企业的管理型风险、项目经营型风险；外部，指的就是不断改善企业的融资环境，降低企业融资型风险。在商业地产企业生产经营中，面临着很多的资金短缺问题，怎样优化财务流程与财务管理系统，提高资金链风险管理水平，有效解决资金短缺问题，成为了促进企业健康、可持续发展的重要问题，一定要予以高度重视。

三、总结

总而言之，房地产行业在国民经济发展过程中发挥着十分重要的作用，与国民经济命脉有着十分密切的关系，是典型的资金密集型行业，需要大量的资金供应。而资金作为企业的血液，是促进房地产企业的健康、可持续发展的重要保障。为此，在商业地产企业生产经营中，一定要重视资金链管理，发挥资金链作用，促进企业的长远发展。

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（作者单位：中新仁恒海门长江生态科技城投资发展有限公司）