关于土地开发整理项目管理问题及应对策略探讨

梁翠敏

(广州东图土地规划咨询有限公司，广东 广州 510650)

1、 土地开发整理项目管理中存在的一些问题

1.1 项目规划设计变更频繁。高标准农田的基本规划和整理比传统基本农田的标准和要求要高很多，因此对其关注和研究更多。目前我国土地开发项目管理在进行项目的规划设计时普遍存在规划设计频繁变更的现象。例如:由于项目的前期工作不细致而导致规划不合理;由于项目的规划设计未做好与群众的交流而导致满意度不足;隐瞒已有设施企图申请额外资金而不被批准;甚至私自更改项目的技术要求、项目的实施范围和挪用项目资金等问题。与这个问题相对应的，项目的审批效率低下，很多项目的审批甚至是在项目结束有才完成，导致项目管理的混乱现象。

1.2 土地权属管理混乱。一般土地开发项目所涉及的范围会比较大，关系到很多权属单位和权属关系的调整问题。过去，多数项目竣工验收时只提供验收的资料而没有权属关系调整的报告，这体现了土地权属关系的管理工作比较混乱，会导致项目实施过程出现很多困难，后期也会导致一些不必要的社会纠纷。

1.3 监理工作不到位。根据以往的项目管理经验来看，监理在项目进行过程中整理的资料对于工程施工过程中出现的问题和隐患的记录数量很少，尤其是隐蔽工程，以及工程量变更的原有、实际的变更量等的说明都存在不明白的地方，这导致项目管理不能严格按照原规划设计和相关的规范来进行，也难以保证项目施工的质量和安全。

1.4 项目经费管理不规范。多数地区对于土地开发管理的工作经费是有明确要求的，对其计取比例也有规定，在项目开始前，一般都会进行项目可行性研究费、预算编制费用等的预算，但是经费管理混乱、使用超标的现象仍然普遍存在。

1.5 项目验收资料不规范。很多项目资料的编制都是直接套用之前项目现有的模式，常常出现和当前项目内容不配套的情况，项目验收资料不能根据实际项目情况进行合理编制容易导致资料的图、表的编制不清晰，项目内容描述与实际不符甚至前后内容互相矛盾等问题，还经常出现资料不全、关键资料缺失的情况，这也表明项目管理上比较混乱。

2、加强土地开发整理项目管理的策略

2.1 加强项目规划设计和审批共组。为了减少项目变更情况的出现，应当尽力做好以下四个步骤的工作:一、选择水平更高的规划设计单位。可以通过公开招投标、竞争性谈判等形式来选取业务水平高、设计能力好、费用合理的单位负责进行项目的规划设计任务。二、项目的承包方需有专人负责监督工作，对项目的可行性研究方案、原有的设施项目、土地权属关系和变更项目等的调查进行跟踪监督，项目实测应当在地形图上开展，而不应使用线状图。三、形成初步方案后，承包方和规划设计方应当和项目涉及区域的群众和干部进行深入交流，了解群众意见，从而优化设计方案以增加群众的认可和支持。四、项目审批必须严格、严肃进行。项目规划设计方案一旦确定后就不允许轻易更改。如果项目进行过程中不得已需要进行变更，必须严格按照安管流程办理审批手续，得到批准文件后方可继续施工，否则推迟项目的验收。

2.2 认真做好土地权属调整工作。做好土地权属调整，应当认真完成以下四个阶段的工作。第一，选址阶段，认真调查好当前土地的权属关系，解决权属纠纷等问题。第二，进行可行性研究和项目的立项及审批，复核土地权属范围，并将结果编织成调整方案予以公示。第三，经过和当地群众的充分交流和对方案的详细论证，进行项目的规划设计，并报县级政府予以批准。第四，竣工后，根据调整方案确定新的权属关系，并及时进行登记和公示，确保调整结果无异议。完成以上工作后，编制详细的土地权属调整报告等资料存档。

2.3 提高项目监理水平。要从实质上提高项目的建立水平，首先要选择资质齐全、经验丰富和信誉良好的监理单位。在审查投标监理单位的资质时，还应当检验监理工程师的专业素质，并且在双方签订合同中明确要求监理人员的条件，确保监理队伍的专业水平符合要求。第二，应当在合同中明确监理人员的工作内容，如:监理日志、隐蔽工程施工资料、进度情况、施工过程中的问题和整改情况等，由此来保证监理在工程施工过程中能够起到应有的作用。第三，应当安排专人对监理的工作进行监督，如果在施工过程中发现监理人员有违规行为，应当进行严格处理，发现监理人员未能按照合同完成工作内容、未能对工程进行有效监管的，还应当对监理单位追究其责任甚至经济损失的赔偿。

2.4 规范项目经费管理。通常工程项目经费超支主要有两方面原因，由于施工工期紧张或因为施工出现问题而意外增加的经费和工程项目人员私自挪用经费。对于工程项目人员私自挪用经费的情况，应当明确做好经费的管理和用途的记录，加强监管和审计工作，确保每一笔经费都有明确合理的用途。对于赶工期或者施工问题而导致的经费超支，应当做好项目可行性研究，合理做好项目施工组织设计，确定工期，避免工程赶工消耗经费，另外在前期准备过程中，要仔细考虑好工程施工中可能遇到的各种问题，做好地形勘测等工作，保障施工过程能够高效、有序的按计划进行。

2.5 规范项目资料整理。首先，工程验收方应当对资料编制提出具体的要求，明确需要整理资料的范围和标准，如比例尺、图示图例等细则要求。其次，项目的承包、施工和监理单位要选择有经验、责任心强的资料人员进行资料的编制和报告的撰写，根据项目验收的要求收集和整理项目进行中的各项资料，实事求是，反应可观情况，杜绝资料造假、前后矛盾等问题的出现。国土部门还应当定期对资料的整理情况进行严格检查，确保在工程验收之前能够消除资料中的不规范的内容。

3、结束语

土地开发整理项目要提高管理的专业化程度，明确各方的工作职责，完善工作制度，认真完成每个阶段的工作计划，努力促进土地开发整理项目的规范化管理、产业化发展和提高其市场化的程度。

［1］李东坡，陈定贵.土地开发整理项目管理及其经营模式［J］.中国土地科学，2001，15(1):43－45.

［2］王发荣.土地开发整理项目管理问题与对策 ［J］.中国土地，2011，(8):37－39.

［3］邓力.土地开发整理项目管理探讨 ［J］.科技资讯，2009，(2):175.