基于生态安全的城市产业遗存再利用潜力评估*

刘玉超 于一凡

产业遗存是指产业革命以后城市中建立起来的与生产活动相关的建筑物、构筑物、设施及附属场地，通常包括工厂、市政设施、交通仓储等类型[1]。2006年，《无锡建议》①《无锡建议》于2006年6月2日由国家文物局颁布，文件明确了在我国工业遗产的概念、工业遗产的保护内容、工业遗产目前所面临的威胁以及保护工业遗产的途径。的颁布标志着我国对城市工业遗产的保护迈出了实质性的步伐，近现代工业化发展历程的遗迹作为历史文化保护的对象得到了社会的广泛关注。然而必须看到，当前产业用地再利用过程以土地经济价值挖掘和产业升级转型为核心诉求，再利用过程中的环境安全与生态效应未得到充分的重视。

1 环境安全是产业遗存再利用的首要前提

与其他类型建设用地相比，产业遗存用地的一大重要特征就是可能存在的潜在环境污染。根据我国2014年公布的首次全国土壤污染状况调查公报，34.9%的工业废弃地调查土壤点位存在污染物超标，29.4%的工业园区样本土壤点位存在污染，而重污染企业用地及其周边样本土壤点位污染超标率更是高达36.3%②数据来源于2014年4月环保部颁布的首个全国土壤污染状况调查公报,该调查是通过选取不同类型土壤取样点的方式进行点位污染程度检测。。对未经必要环境修复的污染场地进行盲目开发蕴含着巨大的环境风险。2004年，北京宋家庄地铁站施工过程中3名工人因土壤释放的有毒气体引发急性中毒，事后地铁站被迫改址；2006年，位于武汉某农药厂原址上的开发施工过程中同样发生工人中毒事件，后导致武汉市土地储备中心收回该宗土地，并对开发商进行了赔偿；2011年，上海浦东康桥某地区由于原址工业生产导致铅污染物在土壤中长期积累致使部分儿童血铅超标。以上种种环境安全事故均为前置生产活动遗留污染而使后续使用者健康受到危害的典型案例。

应该认识到，产业遗存地作为城市更新与转型发展的重要空间资源，对场地的环境安全性开展监测与必要的修复评估是这类用地再开发的基本前提。然而，由于长期粗放式发展模式造成的公众意识缺乏和尚未健全的场地治理技术，我国针对城市建设用地的环境评估的权威性和透明度不高，污染治理的责任难以履行，甚至存在刻意隐瞒的现象，为产业遗存的再利用埋下了安全隐患。

2 城市产业遗存再利用潜力评估

产业遗存的存在形式各异，危害的释放形式多样，污染残留和对环境的影响周期等也各不相同，其中相当多污染物不易被察觉，若不及时加以处理，还可能会导致污染扩散，对周围环境产生不利影响。为此，课题组尝试从生态安全的视角对产业遗存再利用潜力进行评估。保障基本的生态安全是产业遗存再利用的前提，在此基础上再利用的潜力主要指产业遗存的再利用对环境的改善、资源利用效率的提升等方面的作用，以及其自身客观存在的区位经济价值。因此，产业遗存再利用的潜力一方面取决于其现状特征，另一方面也与其外部环境条件密不可分。

2.1 评估的技术路线

结合特定产业遗存的自身特征开展评估是评估体系构建的基本原则，也是实现评估目的的保障。作为再利用的前提，场地污染的程度和通过整治可能达到的效果是再开发的基本评价条件。污染情况严重、短期内难以恢复至安全范围的产业遗存，无论其他价值高低均应避免列入近期再利用范畴。因此，对于任何一块产业遗存再利用用地，首先应由经环保部门认可的第三方专业机构对场地展开污染实测。实测应在《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》（2004）基础上，依据《污染场地土壤环境管理暂行办法》（2011征求意见稿）、《展览会用地土壤环境质量评价标准（暂行）HJ350-2007》、《污染场地风险评估技术导则》、《场地环境调查技术导则（HJ 25.4-2014）》③目前国内缺少权威的污染评估治理与治理引导的标准，《展览会用地土壤环境质量评价标准（暂行）HJ350-2007》是我国首部针对产业遗存再利用的土壤环境质量的评价标准，也是桃浦工业区环境场地评估采用的标准，但该标准仅针对展览会用地。2014年的7月，环保局出台《污染场地风险评估技术导则》、《污染场地土壤修复技术导则》等技术导则对产业遗存进行污染评估与治理引导，然而仍缺少权威性，依照标准执行的案例匮乏。等技术要求进行。实测报告内容应涵盖危害识别、暴露评估、毒性评估、土壤和地下水风险控制值的计算等内容。从规划引导的结果来看，产业遗存由此分为近期可再利用与近期不宜再利用两种类型。对于近期可再利用产业遗存，结合自身条件与外部环境双重评价，得出再利用的潜力值，作为再利用时序与功能的判定依据。对于近期不宜再利用产业遗存，则通过缓冲保护措施，降低其不利影响，通过污染物的清理或土壤的自我修复，待其污染程度符合要求后纳入近期可再利用产业遗存范畴（图1）。

2.2 评估的范围和内容

产业遗存再利用潜力评估工作分别针对宏观地区层面和微观地块层面展开：其一，城市或片区层面产业遗存的综合分析比较，便于宏观地掌握较大范围内污染场地的规模、分布与和程度，作为城市（或区）确定开发时序、明确开发目标、制定开发策略的依据；其二，针对具体产业遗存地块展开评估，明确目标地块是否存在环境污染风险和对周边的影响，进而为规划管理部门对产业遗存地块的再开发提出规划活动限制与规划设计引导。

具体而言，不同层面的评估内容又都包含基地外部环境条件与地块自身特征两方面内容：

图1 城市产业遗存潜力评估技术路线

（1）基地外部条件：包括对产业遗存所处片区等级与主导功能、宏观生态环境条件等内容的评估。外部环境资源丰富、交通条件优良的产业遗存具有更高的商业价值和开发潜力。

（2）地块自身特征：包括对场地污染残留水平、危害程度、治理难度、用地规模、对周边用地影响等要素的分析和评价。对于环境污染水平高、危害大、治理难度高的产业遗存地块，须在场地修复完成并得到有关部门审核通过后方可投入使用。对于污染程度低、便于修复清除的地块，可在原控制性详细规划的开发用途和强度基础上附加开发限制，进行有条件地使用；也可采取场地修复措施，通过环境评估后依照原先的规划条件实施再开发。

本课题在参考《展览会用地土壤环境质量评价标准（暂行）HJ350-2007》、《污染场地风险评估技术导则》、《场地环境调查技术导则（HJ 25.4-2014）》等相关技术标准的基础上，结合产业遗存地块特征，选取了场地污染程度、原建筑物用途与污染性、修复时间、对周边用地干扰、产业遗存规模、文化价值6个评估要素作为主要评估参数，附加选取距地铁站距离、距公园绿地距离、距河流水系距离等3个外部环境方面要素以体现评估对象的再开发价值。

2.3 评估模型与评估准则

2.3.1 评估模型

（1）建立评估模型

本课题采用因子加权叠加算法，附设叠加污染系数因子。基于环境污染对产业遗存再利用潜力的决定性作用，当污染程度超过一定水平，评估结果即显示短期内不适宜再利用的结论。鉴于污染程度评估是一项专业性较强的内容，从便于实施规划引导的角度出发，将污染系数因子与污染程度评估报告中的修复周期关联设置：当污染修复时间大于或等于5年，污染系数因子取值为0，反之则为1。

研究借用层次分析法（AHP）辅助分析软件，通过构建两两重要程度矩阵，得出9个评估因子权重分别为：场地污染程度（0.24）、原建筑物用途与污染风险（0.18）、修复时间（0.19）、对周边用地的干扰（0.10）、产业遗存规模（0.07）、历史文化价值（0.08）、距地铁站距离（0.06）、距河流水系距离（0.04）、距公共绿地距离（0.04），一致性检验小于0.1，满足检验要求（表1）。

（3）指标归一化

一般分越大越优指标的归一化与越小越优指标的归一化，对于越大越优指标而言其取值公式为：

表1 产业遗存再利用潜力评估因子表

Rjmax为第j个单项评估因子实际值中的最大值，

Rjmin为实际值中的最小值。

将最终利用自然间断点法将叠加结果分成四类：近期不宜再利用产业遗存，再利用潜力一般，再利用潜力较高，再利用潜力很高，得到产业遗存再利用潜力评估结果专题图层。

2.3.2 拟定评估准则

（1）场地污染程度：对当前产业遗存地土壤污染程度综合评判，基本无污染得分为1，存在污染但未达严重程度得分为0.6，污染较严重得分为0.3。数据获得可结合待利用项目的环境场地评估报告，由于可参考的相应技术标准匮乏，本课题目前依据《展览会用地土壤环境质量评价标准（暂行）HJ350-2007》作为技术准则，未来有待优化与完善。

（2）原建筑物用途与污染风险：基于对前置工业生产或产业类型的判断。旧有生产原料及产品基本不存在污染风险，可直接利用得分为1，经治理后可以利用得分为0.6，不建议直接再利用得分为0.3。

（3）修复时间：结合污染程度评估报告，判断产业遗存修复所需时间。评估标准建议划分为小于1年、1—3年、3—5年3个周期，对应1、0.6、0.3三个层级。当污染程度的修复时间超过5年，评估对象划入近期不宜再利用范畴。

（4）对周边用地的干扰：通过实地考察和对污染传播方式的分析，判断产业遗存与周边用地关系，如产业遗存自身为污染企业且周边居住人口较多则再利用潜力较大，评估标准可以划分为：较强干扰、一定干扰、无干扰3类，对应1、0.6、0.3三个层级。

（5）产业遗存规模：产业遗存面积是指每个评估地块中产业遗存占地面积的大小，具体不设等级，可参照评估方法中指标越大越优型指标，在评估过程中予以归一化。

（6）历史文化价值：经过现场踏勘和档案查询确定产业遗存地范围内的建筑物或构筑物是否有较高历史价值，有较高价值产业遗产的为1分，一般价值为0.5分，无特殊历史文化价值不得分。

（7）轨道交通站点影响：对应距轨道交通站点的距离，参照评估方法中越小越优型指标。距离轨道交通站点越近越优，超过1 000m则取值为0。

（8）河流水系的影响：对应距河流水系的距离，参照评估方法中越小越优型指标。距离越近越优，超过500m则取值为0。

（9）公共绿地的影响：对应距公共绿地的距离，参照评估方法中越小越优型指标。越近越优，超过500m则取值为0。

3 上海市桃浦工业区再利用的潜力评估

基于前文对评估方法与评估标准的设定，本文尝试对桃浦工业园区内产业遗存地块开展探索性再利用潜力分析。

表2 桃浦工业区各地块再利用潜力评估要素归一值统计

3.1 基地概况

桃浦工业区位于上海中心城西北部的桃浦镇境内，是具有40多年历史的老工业基地，曾为上海的经济发展做出过重要的贡献，然而随着生态环境要求的不断提高，长期以粗放式发展为主的桃浦工业区成为了上海“3大严重污染区”之一④宝钢吴淞、浦东高桥、普陀桃浦并称上海三大传统重污染工业板块。。自2003年起，桃浦针对污染源调查筛选出污染严重的企业，同时完善污水厂处理工艺和市政雨污水管网建设，推进企业清洁生产和固体废物的综合利用。在2009年启动建设生产性服务业功能区，推进产业集聚，完善配套功能，修编地区控规。未来桃浦确立了形成功能业态、空间形态和环境生态“三态合一”的一级发展目标，着力打造“工作—生活—休闲—学习”融为一体的新型城区⑤2013年9月17日，民革市委与普陀区政协联合主办2013年“苏州河论坛”，论坛以“桃浦地区转型发展：目标与路径”为主题。。

本次研究范围位于三区交界处，外环、南何支线、沪宁铁路、沪嘉高速包围的范围内，研究基地内涉及的前置产业包括化工、医药、轻工等门类，总面积约4.2km2（图2）。

3.2 各地块评估与分析

研究首先基于现状用地对各个地块进行编号，每个编号作为一个评估单元有其对应的场地污染程度、原建筑物用途与污染性、修复时间、对周边用地干扰等属性。在单个因子评估过程中，以地块的几何中心代表该地块进行赋值和单项因子得分计算（图3）。

地块污染程度的评估指标主要参考2011年《桃浦化工区环境场地评估报告》（AECOM）获得，结果显示地块2与地块25现状污染较为严重，场地污染预估修复时间均在5年以上，因此其污染评估系数为0，即近期不适宜开发。可通过先期污染治理、绿化覆盖或相应的防护措施予以先行控制，短期内并不适宜改造为其他用途。

具体而言，25号地块原为上海燃料化工八厂，其内部污染物超标1 000倍以上，目前已经实现了拆迁控制，做到了与周边地段的隔离。而2号地块原为上海金鹿化工有限公司，其内部污染物超标500倍以上⑥污染程度评估数据主要参考2011年AECOM做的《桃浦化工区环境场地评估报告》中的污染程度和修复时间两方面评估结论。，且并未做安全防护措施，存在安全隐患（图4，图5）。

在污染程度评估基础上，对影响地块再利用潜力的其他因子进行归一化处理与叠加分析。因子赋值方法分为两类，一类是在相关资料与现状调研基础上的主观分级赋值，如场地污染程度（图5）、原建筑物用途与污染性、修复时间因子，这类因子主要根据《桃浦化工区环境场地评估报告》与前置工业类型综合赋值。第二类是结合评估因子的正逆向关系进行归一化赋值，如地铁口、河流水系、公园绿地三个外部影响因子，这类因子归一化原理采用评估模型中的归一化公式，通过ArcGIS的模糊分类工具实现⑦首先通过欧氏距离工具生成因子的连续距离栅格，然后利用模糊分类工具进行影响因子的影响范围设置。该方法将属性值大小按模糊线性分类原理转化成0-1之间的隶属度值。。各要素归一化后的最终结果如表2和图6。

3.3 地块再利用时序引导

将污染程度属性与再利用潜力评估结果构建评估矩阵，可以得出在适宜开发范围内的四种地块类型（图7）。右下象限为再利用潜力较高同时污染程度较低的地块，应该作为重点地块，优先开发，左下和右上象限则分别为污染程度与再利用潜力均较低和污染程度与再利用潜力均较高的产业遗存，可根据需要作为二期开发地块，而左上象限为污染程度较重且再利用潜力一般的地块，可作为发展用地建议最后开发。

在上文产业遗存再利用时序引导矩阵的基础上，通过对地块污染程度分布图与再利用潜力评估结果图进行叠合，由此得出基于生态风险与潜能综合考量的再利用时序的空间分布（图8）。

4 结语

城市产业遗存再利用潜力评估是产业遗存进入再利用前的预评估。本课题建立的评估模型，首先通过污染程度判断产业遗存是否适宜近期投入再利用，继而开展多影响要素的叠加分析。影响要素的选择突出生态环境因子在产业遗存再利用潜力中的比重，依照可量化、可操作的原则尽量简化评估因子，旨在将评估结果引入产业遗存再利用的实际操作层面，为产业遗存科学有序的开发提供决策依据。

由于产业遗存的污染程度评估本身是一项专业性很强的工作，国内相关评估方法和技术标准尚不健全，本课题在评估参数的确定、相应数据的获取等方面还存在难点。作为阶段性研究成果，研究者一方面希望能够引起相关部门、研究人员对产业遗存再利用过程中环境的问题充分关注，另一方面也将在不断完善工作方法、深化交叉学科研究的基础上继续深化和完善本课题的研究。

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