日本的民营高龄者住宅——以收费老人之家和服务型高龄者住宅为中心

（文/图）小林 纯 竹中工务店 医疗福祉•教育总部

（翻 译）趙士全 竹中工务店 医疗福祉•教育总部

陈 新 西北工业大学力学与土木建筑学院 副教授

日本的民营高龄者住宅
——以收费老人之家和服务型高龄者住宅为中心

（文/图）小林 纯 竹中工务店 医疗福祉•教育总部

（翻 译）趙士全 竹中工务店 医疗福祉•教育总部

陈 新 西北工业大学力学与土木建筑学院 副教授

Private Houses for Senior Citizens in Japan - the Charged Care Houses and Service-oriented Elderly Homes

前言

本文围绕以收费老人之家和服务型高龄者住宅为中心的民营高龄者住宅，根据相关制度及项目的特征，对竹中工务店曾参与的工程实例进行介绍。

民营高龄者住宅的概要

和特别养护老人之家（下文简称：特养）、老人保健设施（下文简称：老健）等公立养老设施不同，民营高龄者住宅是由以营利为目的的企业提供的，从高龄者的住居发展而来的。

“收费老人之家”作为提供包括饮食等在内的各种生活支援一体化服务的老人之家，和特养等一样，根据1963年的老人福祉法，被纳入到老人福祉政策体系内。所谓“收费”意味着利用者需要自己承担费用，是和由政府分配入住、老人无权选择的福祉设施不同的另一类老人之家。

1.收费老人之家

在收费老人之家诞生的1950年代-60年代中，向需要某些生活支援的自立的高龄者提供的住所，多由社会福祉法人等开设。进入70年代之后，认识到此将成为面向高龄者的新兴产业，开发商和保险公司也开始参与该行业。1980年代后期，随着泡沫经济到来，以高收入者为客户群的高级豪华型收费老人之家逐渐增加，制造业、基础建设业等领域的企业设立相关公司，开始参与养老项目的事例也增加了。泡沫经济崩溃之后，这些活动有所降温，但由于在2000年引进了护理保险制度，市场状况发生了很大变化。以前需要个人负担的巨额的护理服务费用，通过利用护理保险制度中的“特定设施入住者生活护理”就会得到大幅度的减少，于是护理型收费老人之家又迎来了商机，其需求急剧增加。收费老人之家的总定额入住人数在2000年时，是3万7千人左右，到了2014年，就增加到38万7千人，超过老健，仅次于特养的58万9千人。

2.服务型高龄者住宅

在以国土交通省（原建设省）主导的高龄者住宅体系中，最近供应量急速增加的是2011年创设的“服务型高龄者住宅”。服务型高龄者住宅的定额入住人数在2014年9月底超过了15万8千人，即以超过5万户/年的供应量急速扩大。

究其原因，一方面是政策条件比较宽松，另一方面辅助金制度的存在也是重要原因。辅助金额是建设费用的1成左右，虽然比起厚生劳动省方面的设施而言金额较少，但是却招致房地产业、建设业、以及医疗法人等多种主体参与其中。

民营高龄者住宅的类型

民营高龄者住宅根据入住者的身体状况（自立/需护理）和收入状况，经营主体的种类、规模以及适用的制度，其建筑物和事业的形态会发生变化，大致可分为4种类型。下面，将分别对这些类型的特征进行阐述，并对竹中工务店参与的实例进行介绍。

1.面向自立老人的高档类型

以自立老人为主要客户群，一次性需要缴纳数千万至数亿日元入住金的高档住宅。多为养老政策中规定的收费老人之家，权利形态以使用权为主。居室和一般集合住宅一样，配备厨台和浴室，面积为30-70m2左右，房型多为1室到2室1厅。

当入住者的身体状况到了需要护理的时候，可转至位于老人之家内的护理型居室，或者也可以在原居室中接受护理服务。

三层的日间护理

五层的餐厅

公用部配备有食堂和娱乐室等，特别是在泡沫经济时期，上市了许多拥有泳池、会馆等豪华公共设施的老人之家。因为要维持一定规模的公共设施，因此这类养老住宅通常规模也很大，从100户最大可到600户左右。

“ SACRA VIA成城”位于东京都世田谷区，它是超高级收费老人之家的先驱。由SECOM公司和MORI Building集团共同出资组建的公司——株式会社Prime Stage进行经营管理。是一座拥有面向精致庭院的餐厅、欧洲古典风格的大厅等充满奢华感的建筑，常年保持着高入住率。

“Anperena百道”是坐落在福冈市百道滨的24层超高层高级收费老人之家。它是由当地有影响力的基础建设企业——西部燃气作为其新事业展开的项目。设有瞭望大厅、引自天然温泉的大浴场等公共设施。3-4层是护理层，设定了事无巨细的医疗和护理服务制度。

2.面向需要护理老人的类型

该类型以需要护理的老人为其主要的服务对象，一般规模为50-100室，层数3-4层居多。标准的建筑构成是，1层设置入口、食堂、机械洗浴等公共部分；2-4层为居室层。考虑到护理服务的效率，通常每层设置20间居室，另外每层还有客厅和个别浴室等空间。居室面积的标准为18-20m2/间，有坐便器和洗脸盆，不设置厨房的情况比较多。

“Kurara甲子园”位于兵库县西宫市，是Benesse Style Care公司运营的收费老人之家的初期类型。每层都采用单元式护理模式。Benesse Style Care公司通过“Kurara甲子园”为契机，根据服务的提供方法和等级，开展了以“Kurara”“Granda”“Aria”等系列收费老人之家的运营。

3.医疗法人经营的高龄者住宅

近年来,医疗法人不仅参与原有事业领域的老健等公立设施，而且涉足民营高龄者住宅市场的事例也在增加。

医疗法人的想法不同，其所对应的客户群也不相同。通常,医疗法人大多把自己经营的医疗设施和居家养老服务结合起来,建成复合型设施的情况比较多。其目的在于将医疗法人拥有的医疗、护理资源与高龄者住宅相结合，以拓展事业。因此，养老政策中以利用外部服务为前提的服务型高龄者住宅和收费老人之家大多是住宅型的。

“Holly Residence池田”是医疗法人宝持会开设的，位于大阪府东大阪市，是以自立老人为主要客户群的服务型高龄者住宅。后面将详细介绍。

“友爱之街”是岩手县盛冈市内很有实力的医疗法人友爱会新近设立的服务型高龄者住宅。建筑是以中庭为中心的口字型的平面布局，一层设有大型日间护理和诊所等空间，该医疗法人的办公楼也并设于此。

4.大规模开发型

作为大规模的车站周边再开发的功能之一，统合了高龄者住宅和福祉设施等的实例也增加了。最近，受少子高龄化的影响，在大规模公有土地和民间工厂拆除后的土地等的开发项目中，高龄者住宅、福祉及医疗等功能的引入为要素的实例也很多。

“岐阜CITYTOWER 43”是岐阜车站周边的再开发项目，低层部分为商业设施和广播公司、并设有医疗和福祉设施，其上是由岐阜县住宅供给公社开发的服务型高龄者住宅。再上层是公开销售的商品房，这是一个集多种功能于一体的综合型开发实例。

民营高龄者住宅的特征

与公立高龄者设施相比，民营高龄者住宅有以下特征：

1.发展框架•补助金

在各自治体的护理保险事业计划中，特养和老健的目标数量，亦即发展框架是既定的。为了确保公平性，通过公开征集，选定经营者。并且项目开发时通常会有一定数额的辅助金。

与之相对照，收费老人之家和服务型高龄者住宅基本上是任由民间自由竞争进行开发的，这是二者最大的不同。但是，特定设施发展框架的设定以及与之相伴的经营者的公开征集等，和公立设施同样的限制条件在最近有增加的趋势。

2.利用费用

特养和老健设施的利用费用，已由国家制定了一定的标准，经营者基本上按此标准执行，因此各设施没有较大的差别。然而，对于民营设施来说，根据所处场所、经营者设定的服务水准以及设施等级，费用设定的差异是相当大的。

从以等候入住特养的客户为目标的低价格，到面向富裕阶层设定的、需入住金及月费用的高价格，费用的范围很大。对经营者来说，为了在激烈的竞争中脱颖而出，对周边市场及其未来动向进行充分调研，进而策划商品规划和销售战略就显得相当重要。

3.所有权形式

民营高龄者住宅可采用的所有权形式为产权出售、租赁、使用权。实际采用哪种形式，在策划高龄者住宅商品规划中是一个很大的因素。高龄者住宅所有权形式的特点为使用权之形式，而这是一般住宅所不采用的。

所谓使用权方式，就是在入住时支付一定数量的定金，双方确定返还期，在入住期间作为入住费进行返还的方式。在入住者离去或者亡故的时候，定金的未返还部分将被归还。超过返还期继续入住的，不需要支付追加定金。关于返还期间，通常需护理的为5-6年左右，自立的为12-15年左右。除此之外，每月还要缴纳一定额度的管理费和用餐费。

使用权方式对于入住者来说，其好处在于，只要入住时准备好一定数量的定金，不用介意寿命的长短可持续入住。对于经营者来说，其优点在于，为开设而支付的大额投资可通过收取定金获得回收。

但是，对于入住者来说，即使国家制定了入住定金返还义务等的入住者保护政策，若经营者破产未返还部分不能归还的风险也是存在的。而对于经营者来说，入住者寿命的长短对将来经营收入影响的风险同样存在。

虽然有这样的风险，因为对入住者和经营者双方都有较多好处，故可认为今后使用权方式的利用还会很多。

4.经营方式

按土地和建筑物的所有权、服务提供的主体等，高龄者住宅有以下几种经营方式。

Holly Residence 池田的外观

Holly Residence 池田的功能构成

面向自立老人的大规模高龄者住宅采用“自营方式”的比较多。这是因为经营者自己拥有土地、建筑物，并且服务也由该经营者提供，为最单纯的方式。

运营多数高龄者住宅的经营者大多采用“承租”的方式。也就是土地所有者建造建筑物，经营者租用整栋楼，提供服务的方式。这样的话，经营者不需要拥有资产，能够迅速地展开很多项目。年间有10-20栋高龄者住宅投入运营的大公司也很多，不需要资金筹措，能谋得资金流的平衡是最大的好处。

目前为止，几乎都是个人土地、企业的宿舍拆除后的土地等资产的活用，最近将信托基金编入资产的也比较多，此外， 2014年设立了日本首个健康管理投资信托基金REIT，房地产金融界也将其视为资产的运用而表示了关注。

其它，租地方式、委托经营方式等也在一些项目中被采用。

案例介绍

从这里开始，将介绍本公司最近设计施工参与的医疗法人参与开设的民营高龄者住宅“Holly Residence 池田”。

“Holly Residence 池田” 是医疗法人宝持会池田医院于2013年开设的服务型高龄者住宅，位于大阪府东大阪市轨交近铁奈良线-河内永和站极近的地方。该设施与通常的医疗法人经营的高龄者公寓一样，是一座促进健康的，集居住、医疗、护理的高级的复合型建筑。

1.概念和经营者的想法

该项目是在经营者收购了由原社会保险厅开办的健康促进设施，作为 “Holly 永和”开展运营而开始。随后，在讨论有效利用停车场的过程中，逐渐萌发了服务型高龄者公寓事业的想法，因此制定了 “Holly Residence 池田” 的规划。作为医疗法人事业的一个拓展，该项目把最大限度地利用原有设施，为高收入阶层实现与其身份相符的居住和讴歌生机勃勃的人生为目标。

2.设施构成

该建筑是由原有建筑改造成的 “Holly 永和”，及增建的“Holly Residence 池田”的2栋建筑构成的。2栋建筑的低层部分是相互连通的，居住者可在通行其中，自由利用。“Holly Residence 池田”共14层，低层部分设有诊所、日间护理等设施，服务型高龄者住宅包括自立型和护理型，合计83户。

3.经营特征

（1）医疗•护理的安心感

作为经营特征，首先是基于其医院背景的安心感。位于约2公里外的医院和建筑内的诊所为一体，具备了即使在需要治疗和护理时，也能实时支持健康的生活的服务体制。有14间护理居室，特意做成了在中间配备了客厅等的单元式护理的居住布局，以对应需护理的老人。

（2）考虑了高龄者的安全•舒适的建筑策划

考虑高龄者的安全和舒适性的建筑策划是本项目很大的特征。以东日本大地震为契机，采用了抗震结构，提供了作为高龄者住宅的安心感。

服务型高龄者住宅的客户以自立型为主要目标，故设计了在大开间配置大型窗户的舒适的布局。居住建筑部分结合狭长的用地，采用内廊式布局，南北设置了居室。由于居室采用了宽阔的开间，因此卧室分离户型，大开间，因房间方向而变化的眺望都成为可能。

（3）立足于周边环境的项目定位

在开展新的高龄者住宅项目的时候，市场调查的结果，主要客户当然是本地居民，也要吸引铁路轨交沿线的居民，项目定位为该地区的高级高龄者住宅。入住费用的支付方式有两种，除月支付方式外，还有入住时支付10年租金的预付方式。

（4）因多功能•多世代社区而热闹兴旺

并且，作为本策划大的特征，是与既有的健康促进设施一体化的设施构成而引入的 “街区”的概念，创造了多功能、多世代社区的热闹兴旺景象。

在“Holly 永和”，有游泳学校、健身俱乐部、文化教室等设施，已经有很多地区的人来这里加入会员，在不同的时间段，从儿童到下班的公司女职员，年龄跨度很大的人群利用着此设施。入住者也通过利用这些设施，实现了能够感受到同以往一样的街区的热闹兴旺的生活。

面向将来的高龄者住宅的供给

作为高龄者的生活空间，无论是民营高龄者住宅还是公立高龄者设施，利用者需求的空间和服务是没有差异的。将来的高龄者住宅将会超越诸如“设施”和“住宅”的制度界限，可以预见，在相同的制度和基础上将会有多样的福祉建筑问世。

由此，“建筑”和它所提供的“服务”以及周边的“街区”这三者相互间的平衡关系就显得重要了。尤其对高龄者住宅的居住者来说，自行前往街区很困难，要使得高龄者住宅作为生活之场所，引入“街区的热闹兴旺”是不可或缺的。正如本次介绍的“Holly Residence 池田”那样，我认为导入“街区的热闹兴旺”之事，是超越制度框架的对将来的高龄者住宅是必要的。

小林纯：1964年生于大阪。京都大学大学院工学研究科建筑学硕士。1990年就职于竹中公务店。由住宅慢慢地转向医疗福祉领域，目前隶属于医疗福祉•教育本部。主要业务是为客户提供高龄者住宅、设施以及街区规划领域的项目提案。