合肥市住宅商品房价格空间分布特征研究

孙　宁，王　倩（贵州师范大学　地理与环境科学学院，贵州　贵阳　550001）



合肥市住宅商品房价格空间分布特征研究

孙宁，王倩
（贵州师范大学地理与环境科学学院，贵州贵阳550001）

摘要：合肥市“十二五”规划纲要提出，要把合肥市建设成为在国内有较大影响力的区域性特大城市[1]，房地产业是国民经济发展的支柱产业，稳定发展的房地产业有助于推动合肥市国民经济持续健康发展.选择合肥市主城区住宅商品房作为研究对象，利用地统计分析法，采用Ordinary Kriging技术探究了合肥市商品房价格空间分布特征，绘制出房价分布等值线图，对合肥市住宅商品房价格空间分布特征及其影响因素进行了分析.

关键词：商品房价格；空间分布；Ordinary Kriging；合肥市

1　引言

改革开放以来，随着我国市场经济的不断发展，房地产业也呈现出高速发展的态势.由于城市化进程的逐步推进和住房制度改革的深入，房地产业已经成为国民经济重要的产业部门，对社会经济的影响日益突出.近年来，房地产价格不断增长且全国涨幅超过100%，使得大部分百姓对商品房望而却步.[1]国家陆续出台相关政策法规以期抑制快速增长的房价，促进房地产市场健康蓬勃发展.

2003年合肥市区商品住宅价格均价为2341元，2012年商品住宅价格均价约为6200元，涨幅超过全国平均水平.近几年，合肥市出现众多新楼盘和转让二手房，房地产投资旺盛，房价上涨过快. 2011年合肥市出台了省六条，在2010年调整住房贷款利率和契税等政策的基础上，于2013年3月11日实行住房限购，以促进合肥房地产市场规范健康发展.本文以合肥市商品房为研究对象，综合运用GIS中的地统计方法，探讨房价空间分布特征，希望能对居民购房、政府制定相关法规政策、开发商确定房地产项目选址等提供参考依据.

2　数据和研究方法

2.1研究区域的选择

合肥市是安徽省的省会城市，皖江工业带、合肥经济圈的重要城市，发展后劲十足.到2012年初，合肥市城市建成区面积扩大到310平方公里，城区人口突破310万[1].铁路、高速公路、航空、水运立体化交通格局初步形成.市政基础设施不断完善，城市环境大为改善，为房地产行业的发展提供了良好的环境.

随着合肥市“141”城市空间发展战略的的出台，合肥市的区划范围在不断向市区外围扩大，现在的合肥市主要由九个区三个县组成(本文研究范围没有包括2011年划入合肥市的巢湖市).2013年合肥市“十二五”规划提出，合肥市将实现由“141”城区空间战略到“1331”市域空间战略升级，构建“1331”市域空间发展新格局，优化提升主城区，把合肥建设成为具有国际影响力的长三角第四极和生态宜居的大湖名城[1].本文的商品房价格空间分布特征研究所选择的空间范围是合肥市的四个主要城区，分别是：蜀山区、庐阳区、瑶海区、包河区.其中，经济开发区、政务区包括在蜀山区内；滨湖新区包括在包河区内；新站区包括在瑶海区内.

2.2数据来源和处理

目前，合肥房地产交易市场上，住宅商品房是主要交易类型，主要包括新建商品房、二手房(存量房)等.住宅商品房是房地产中的主要房产类型，其数量众多，存量和增量都很大，而且空间分布范围广泛，所以本文选择交易量较大的商品房作为研究对象.用于分析的样本数据来自合肥房地产交易网、合肥搜房网、安客居网和万家房产，总共收集整理的样本数据为2011年到2014年4月的商品房楼盘，共计237个.作为合肥市住宅商品房价格空间分布特征研究的样本数据.在ArcGIS中建立了点数据图层，价格属性为楼盘的销售均价.

随着时间的发展，受物价和通货膨胀的影响，住宅商品房的价格可能会发生变化，因此需要对收集到的楼盘销售均价进行市场状况调整，主要使用价格指数法对销售均价进行调整[2]-[5].本文主要使用定基价格指数，以2014年4月新建商品住宅定基价格指数为基准，将收集到的全部楼盘价格调整至2014年4月.

2.3地统计研究方法

地统计(geostatistics)又称为地质统计学，Lancaster大学空间统计学研究组Diggle教授将其定义为：“用于一个离散位置集上观察数据的模型和方法，以便是观察值zi是作为一个底层连续的空间现象F(x,y)在一定空间区域A内相应采集位置(xi,yi)的值的直接度量，或者与其统计相关.”该定义揭示了地统计学是关注连续空间现象分析的理论，它是空间统计学(spatial statistics)的重要组成部分.它是针对空间场模型研究其中的空间相关，并以其为基础进行空间预测的理论[6].

本次利用ArcGIS10.0中的Geostatistical Analyst模块来进行房价的空间分布分析.

2.3.1研究数据的统计分析

地统计是以区域化变量为基础，借助变异函数，研究既具有随机性又具有结构性，或者具有空间相关性和依赖性的自然现象的一门学科.地统计学认为研究区域中的所有样本值都是随机过程的结果，即所有样本值都不是相互独立的，是遵循一定的内在规律的[7].地统计学中，假设样本是服从正态分布的，在取得样本数据后，首先应进行数据分析，如果数据不符合正太分布，应对数据进行变换，使之符合正太分布.

在ArcGIS 10.0中可以进行数据分析的工具有直方图、Voronoi图和正太QQ图等.直方图能够比较直观反映出样本数据的分布特征和规律，是用来检验数据正太分布的有效方法之一.对本文取得的样本数据使用直方图工具进行分析，得到原始数据的统计特征：最高值为16711元/m2，最低值为4720元/m2，平均值为8028.9元/m2，中位数为7770元/m2，偏度为1.6371，样本数据属于正偏度.进行Log对数变换后的数据样本特征：最大值为9.7238，最小值为8.4596，平均值为8.9708，中位数为8.958，偏度为0.72215，基本符合正太分布，为使用地统计方法进行空间插值提供了前提条件.

2.3.2克里格空间插值方法

克里格空间插值法是地统计学中最常用的的分析方法，南非矿产工程师D.R.Krige1951年在寻找金矿时首次采用这种方法.克里格方法以是以变异函数理论和结构分析为基础的空间局部插值法，它是地统计学所研究的核心内容，是一种最优、线性、无偏的内插估计量[8].对样本数据采用地统计内插法推算出未知区域的数值，进而作出整个研究区域的空间分布格局图，从而探究该研究对象的空间分布规律.根据据样本数据统计特征的不同情况，目前地统计学插值方法主要有简单克里格插值、普通克里格插值、泛克里格插值等.

鉴于本次研究所选用的数据样本比较充足，可以满足地统计学插值方法对数据样本容量的要求，而且经过对数变换后数据样本均服从正态分布，因此可以利用克里格方法对合肥市住宅商品房价格进行空间插值分析.在ArcGIS10.0中的Geostatistical Analyst模块选择普通克里格法进行插值预测，得到合肥市住宅商品房价格空间分布图（图1）.

图1　合肥市住宅商品房价格空间分布图

图2　合肥市住宅商品房价格等值线图

利用Arcgis10.0软件中的工具，以等值线间距350元/m2绘制商品房价格等值线，得出合肥市住宅商品房价格等值线图（图2）.

3　合肥房价空间分布特征

（1）合肥市房价空间分布总体上符合由城市中心向城市外围房价递减这一规律.越靠近城区中心，房价越高，并且由中心向四周逐级递减，虽然在局部地区还会出现高值点，但是总体上还是呈现递减趋势.

（2）合肥市的房价极高值区域出现在一环内.这里交通便利，是合肥政治、经济、文化、金融枢纽地段，同时也是城市中心商业圈.其中，合作经济广场是2009年备受关注的“庐阳地王”.从图1中可以看出房价在10587- 11150元/m2之间，是合肥市的房价极高值区.

（3）合肥市的房价次高值区主要集中在由蜀山区和庐阳区的城区中心.这两个城区大都位于北一环和北二环内，交通密集度大且通达性较好，加之城区建设比较完善、自然环境较好，房价大于8500 元/m2主要集中于这两个城区.蜀山区内有大蜀山风景区、徽园、天鹅湖，生态环境优良，适宜居住，因而这两处附近住宅区颇多，价格均值大多在8000 元/m2以上.庐阳区是合肥市老城区，市政基础设施齐全，新开盘的商品房楼盘均价在8000元/m2以上.区内学校众多，安徽大学、中国科技大学(西区)、安徽农大、合肥市八中(新区)、五十中、农大附属中小学等，教育设施配套齐全，实力雄厚.此外，一环、二环、三环环线环绕两区，两区距离商业中心比较近，是合肥市房价次高值地区.

（4）合肥市房价空间分布特征呈现出多中心分布.从等值线图中可以明显看出，蜀山区的住宅商品房分布比较密集，出现多个峰值，是居民购房意向比较高的区域.蜀山区地理环境优越，商品房数量最多，商品房均价也高于其他区.政务区是房价峰值中心，商品房价格均在10000元/m2以上.包河区住宅商品房则主要集中于滨湖新区和省政府附近，滨湖新区依托巢湖，水系众多，生态环境良好，商品房价格相对较低，因此吸引了不少购房者.瑶海区的住宅商品房则主要集聚于新站区.

（5）房价低值区主要出现在瑶海区、蜀山区区和庐阳区这几个城区的外围地带.2009年正式纳入瑶海区的龙岗综合经济开发区，由于距离市区远，基础设施不完善，城区内工业园区批发市场集中，市民居住意向不高，因此商品房价格也较低，大都在4000- 6000元/m2之间，皇马花园为4988元/m2.蜀山区内的经济开发区靠近肥西县，距离市中心较远，科教文卫设施相对较少，房价相对也较低，南艳湖附近的前城芒果墅均价为4599元/m2.

（6）合肥市交通条件的优劣也会对各个区域的房价产生影响.合肥市三环以内，交通道路网密集，通达性好，为房价的高值分布区.一环以内，为房价极高值分布区，价格大多在8000元/m2和9000元/m2以上，有的甚至超过10000元/m2.包河区内的省行政中心位于一环内，交通极其便利，加之是省政府所在地，房价形成一个高值区.二环内是中等房价布区，房价的分布值在7000/m2以上.三环边缘是较低值区，房价大致在6000元/m2- 6500元/m2之间.而三环以外，为房价较低值区和低值区的分布范围，但是几条交通干线的连接点附近的房价要高于周围房价.在各个区的外围，由于距离市中心较远，交通不发达，通达性差，因而也是房价的低值分布区.

参考文献：

〔1〕合肥市“十二五”规划编制领导小组办公室.合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(修订)[Z].合肥:2012.

〔2〕徐晓辉.上海市商品住宅价格空间分布特征分析[J].经济地理.1997，17(1):80-87.

〔3〕梅志雄，黎夏.基于地统计分析的房间空间分布差异研究——以东莞市2006年普通住宅价格为例[J].华南师范大学学报(自然科学版)，2007，11 (4):120-126.

〔4〕任辉，吴群.基于ESDA的城市住宅地价时空分异研究——以南京市为例[J].经济地理，2011，31 (5):760-765.

〔5〕王倩.贵阳市普通商品住宅价格空间分异研究[D].贵阳:贵州师范大学，2014.

〔6〕周成虎，裴韬，等.地理信息系统空间分析原理[M].科学出版社，2011.122-124.

〔7〕汤国安，杨昕，等.ArcGIS地理信息系统空间分析实验教程(第二版)[M].科学出版社，2012.419-422.

〔8〕周成虎，裴韬，等.地理信息系统空间分析原理[M].科学出版社，2011:144-150.

〔9〕汤国安，杨昕，等.ArcGIS地理信息系统空间分析实验教程(第二版)[M].科学出版社，2012.450-454.

中图分类号：F293.20

文献标识码：A

文章编号：1673- 260X（2015）03- 0062- 03