城镇化对中国房地产业影响的实证分析

宗素涛，孙 昊

1.安徽财经大学工商管理学院,安徽蚌埠，233030；2.安徽财经大学经济学院，安徽蚌埠，233030



城镇化对中国房地产业影响的实证分析

宗素涛1，孙 昊2

1.安徽财经大学工商管理学院,安徽蚌埠，233030；2.安徽财经大学经济学院，安徽蚌埠，233030

运用单位根检验、协整检验和格兰杰因果关系检验等方法对1994-2014年中国城镇化率与房地产总产值之间的关系进行了实证分析。研究表明：中国的城镇化水平与房地产业发展之间存在长期稳定的正向关系，中国每年的年均城镇化率高达1%以上，城镇化水平每提高1%，房地产总产值则增长5.892 5%，这对中国房地产业的提高具有明显地推动作用，但也带来了因房地产业发展过快而与国家经济实力不相适应的困局。基于此，文章提出如下建议：合理调整城镇化速度和规模，控制房地产行业过快增长；根据地区经济发展水平合理规划城乡经济适用房和廉租房建设比例。

城镇化；房地产业；协整检验

1 问题的提出

城镇化是当今世界上最重要的社会经济现象之一，作为经济实体，城市是现代生产力的载体，具有人口承载力最高、经济产出最大、经济效益最好等特点，因而为世界各国的经济增长作出了巨大贡献[1]。朱铁臻认为，城镇化建设是中国经济高速增长的强大动力，有利于促进现代化建设、缩小东西部差距、促进城乡协调发展。城镇化发展的滞后将不利于推动我国现代化建设，且不利于实施可持续发展战略[2]。中国是世界上城镇化进程最快的国家之一，中国经济的飞速发展，加快了城镇化建设的进度，越来越多的农村人口开始流向城市，城镇化水平进一步提高。随着住宿、餐饮以及相关配套基础设施需求的不断增强，中国房地产行业的大规模、高速度发展迎来了机遇。从房地产供需角度来看，我国城镇化直接导致房地产投资的快速增加以及房价的飞速上涨。纵观城镇化的全球浪潮，结合我国当前的国情，党中央、国务院在十八大报告中明确指出，城镇化是中国通往现代化的必由之路，同时也是实现城乡和谐稳定的必由之路。

中国城镇化水平已从1994年的28.51%提高到2014年的54.77%，年均增长率达到1.33%，预计到2020年，城镇化水平将达到60.75%[3]。与此同时，城市房地产总产值增长更为迅速，1994-2014年10年时间里，我国房地产总产值年均增长率高达19.94%。随之而来的是商品房平均销售价格的增长，其增长率也达到了7.35%。快速上涨的房价导致大部分城镇家庭购房困难，这一现象引起了社会各界的普遍关注。因此，通过定量数据研究我国城镇化与房地产行业之间的相互作用关系，探寻适度的城镇化发展速度和发展规模，对优化我国产业结构，促进房地产行业协调发展具有重要意义[4]。

国外学者早在18世纪就开始关注城镇化问题，他们对城镇化的理解主要是人口规模与密度、用地规模与密度等[5-6]。此后，国内学者又陆续提出了人口城镇化[7]、社会城镇化[8]、空间城镇化[9]等概念。国外学者对于房地产的研究比较多，有的从宏观角度研究房地产行业与宏观经济关系、房地产金融、房地产的经济周期等方面的关系[10]，还有的从微观角度研究商品房价格上涨的影响因素[11-12]，而将城镇化与房地产联系起来加以研究的国外学者较少。国内学者则从定性和定量两个方面对城镇化与房地产之间的关系进行了大量研究，主要集中在城镇化与商品房价格[13-15]，城镇化与房地产投资、城镇化与商品房销售[16-17]等方面。虽然一些学者指出了城镇化与房地产之间的相互关系，如王亚红指出中国房地产业与城镇化之间互为因果、双向驱动、相互促进[18]；许学强、李郇认为当前城镇化是我国最重要的发展战略，在某种程度上城镇化水平能够很好地衡量中国的发展质量，城镇化的发展规模和发展速度影响着我国房地产行业的发展[19]。但他们都是采用定性方法进行研究，采用定量与定性相结合的方法研究城镇化对房地产行业发展速度的影响则很少。因此，本文从这个角度出发，定量研究1%的城镇化发展速度对中国房地产行业的影响，以期为中国城镇化及房地产行业的发展提供参考。

2 实证分析

2.1 指标选择及数据获取

为了分析1%的城镇化率发展速度对中国房地产行业的影响，本文主要选取2个指标，分别为城镇化率(%)和房地产业总产值(亿元)。鉴于数据的可获取性，本文选择数据的时间跨度为1994-2014年，数据主要来源于中国统计年鉴，并应用Eviews6.0对数据进行处理。

在吸取现有研究成果的基础上，本文以城镇化率作为衡量城镇化发展的规模指标，以房地产业总产值作为衡量房地产业的发展质量指标。借鉴陆铭和陈钊的方法，城镇化率用城镇就业人口数占全国就业人口总数来反映；房地产业总产值则是借鉴中国国家统计局对建筑业总产值的定义，即指房地产企业在一定时期内生产的建筑业产品和提供服务的总和[20]。为了消除时间序列中可能存在的异方差，减少数据的波动性，对各变量进行取对数变换。即城镇化率为lnx，建筑业总产值为lny。

由于本文主要研究一个变量对另一个变量的影响程度，因此，在研究方法上依次采用平稳性检验(单位根检验)、协整检验和Granger因果关系检验。其中平稳性检验是指通过检验序列中有无单位根，存在单位根表明存在非平稳时间序列。单位根是指单位根过程，可以证明序列中存在单位根过程就不平稳，会使回归分析中有伪回归存在，通常在非平稳时间序列中也可能有伪回归出现。作协整检验的目的是为了检验回归方程反映的因果关系是否合理，而Granger因果关系检验可以用来分析自变量和因变量之间因果关系是否稳定。

2.2 平稳性检验

为确保所建模型有效，对城镇化率和房地产业总产值的平稳性进行检验，对城镇化率进行平稳性检验结果表明，1%、5%、10%显著水平分别是-4.728 3、-3.759 7、-3.324 9。1994-2014年，全国城镇化率二阶差分序列的迪基-富勒检验值等于-5.243 5，小于全部的临界值，故原假设不成立，表明该二阶差分序列具有平稳性。按照同一原理，房地产业总产值序列也是平稳序列，故所选的变量符合进行下一步协整检验的条件。

2.3 协整检验

通常情况下，当所研究的变量都是单整变量且阶数相同时，才能够使用协整检验。采用E-G二步法检验单整阶数相同的非平稳变量，通过迪基-富勒检验其残差序列的稳定性。

以lnx为自变量，lny为因变量进行OLS回归，得方程如下:

lny=-9.830 2+5.427 6lnx

(1)

(29.32) (-14.30)

R2=0.978 4s.e=0.172 7

经过调整，选择判定系数为R2=0.978 4，F=859.77，DW=0.201 9，检验结果表明残差序列有一阶正自相关性，在这种情况下，有可能出现伪回归。因此，采用在解释变量中加入残差序列的一阶滞后项AR(1)的方法，重新回归得到方程如下：

lny=-11.640 4+5.892 5lnx+[AR(1)=0.874 3]

(2)

(-3.64) (5.590 5) (7.966 2)

经过调整，选择判定系数为R2=0.995 1,F=1 743.875，其中AR(1)=0.874 3，显著水平小于1%。因此，自相关性是可以采用把序列自相关纳入方程进行回归来消除的。再使用迪基-富勒检验对方程(2)的残差序列e进行平稳性检验。

由表1知，残差序列e是平稳的，从而表明lnx与lny是协整的，即我国城镇化率与房地产总产值之间的关系是长期而稳定的。

表1 残差序列e的迪基-富勒检验

2.4 Granger检验

从上述结果可知，我国城镇化率与房地产业总产值之间有单向因果关系，但是，仅从目前的检验结果来看，尚无法明确城镇化和房地产之间谁是因，谁是果。运用Granger因果关系检验法能够确定谁是因，谁是果。Granger因果关系检验的主要思想为：若在包含了变量X、Y的过去信息的条件下，对变量Y的预测效果要优于只单独由Y的过去信息对Y进行的预测效果，即变量X有助于解释变量Y的将来变化，则认为变量X是引致变量Y的格兰杰原因，增加变量X的过去信息值,可以明显地加强方程的解释能力[14]。但是使用Granger因果关系检验是有前提条件的，前提条件就是它只能用来检验平稳时间序列的因果关系，故在对城镇化率与房地产业总产值进行Granger因果检验时，采用取对数序列来进行因果检验。本文以5%为显著性水平，使用自回归模型VAR确定的最大滞后期等于3，对lnx与lny之间的格兰杰因果关系进行检验。

从表2可以看出，在滞后期为1的情况下，对于“lnx不是lny的Granger原因”，它不犯第一类错误的最大概率为0.913 6>0.010 0，因此，在90%的置信条件下，房地产业总产值不是城镇化率的Granger原因；而对于“lnx不是lny的Granger原因”，它不犯第一类错误的最大概率为0.000 2<0.100 0，因此，在90%的置信条件下，可以认为城镇化率是房地产业总产值的Granger原因。同理，当滞后期分别为2和3时，在90%的置信区间下，城镇化率与房地产业总产值互为Granger原因，即房地产业总产值的增加有助于城镇化率规模的提高，而且随着我国城镇化率达到一定水平时，房地产业总产值的增加反过来会对城镇化的发展产生正向影响。通过以上分析得知，城镇化率与房地产业总产值呈长期稳定的正相关关系，城镇化率增加1%时，房地产业总产值将增加5.892 5%。因此，我国城镇化率对房地产业推动作用十分明显。

表2 变量lnx与lny之间的格兰杰因果关系检验

3 结论与建议

1994-2014年，我国城镇化率年均增长高达1%以上，且城镇化率每增加1%房地产业总产值将会增加5.892 5%。城镇化水平的提高是房地产业总产值增加的Granger原因，同时房地产业总产值的增加也是城镇化水平提高的Granger原因。随着我国新型城镇化建设的速度不断加快，消费者对商品房的需求与日俱增，房地产行业迎来了飞速发展阶段，并很快成为带动国家经济增长的支柱产业。但是我国房地产行业在飞速增长的同时，也产生了诸多问题，例如，过度投资，投资区域分布不均，商品房平均销售价格增长速度高于居民可支配收入的增长速度等。如何化解城镇化与房地产行业之间的矛盾，将决定中国未来的经济发展速度和发展质量。基于此，本文对中国房地产业以及城镇化的发展提出以下建议：

(1)合理调整城镇化速度和规模，控制房地产行业过快增长。当前，我国房地产行业处于需求大于供给的状态，房地产行业过快增长必然导致商品房价格的上涨。而城镇化率每提高一个百分点，房地产总产值就会提高5.892 5%，这表明我国城镇化对房地产行业的影响十分显著，适当降低城镇化增长，可以有效抑制房地产行业过快增长。但是房地产行业增长过慢，又会降低经济的发展速度，因此，需要合理规划城市建设以调整城镇化速度和规模，从而将房地产的增长速度控制在可接受范围内。

(2)根据地区经济发展水平，合理规划城乡经济适用房和廉租房建设比例。城镇化是社会发展的必然趋势，是社会进步的象征，加快推进城乡经济适用房和廉租房建设，既可以避免浪费满足经济收入较低的消费者对商品房的需求，又可以有效缓解城镇化所带来的商品房价格过高的弊端。政府相关部门可以通过市场调查，了解消费者对于经济适用房和廉租房的需求量，合理规划城市经济适用房和廉租房的建设比例，以降低城镇化对房地产过快增长的影响。

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(责任编辑：周博)

2015-07-25

国家社会科学基金重大项目“以人为本的中国新型城镇化道路研究”(13&ZD025)。

宗素涛(1988-)，安徽蚌埠人，硕士研究生，主要研究方向：旅游目的地管理研究。

F224.9

：A

：1673-2006(2015)12-0030-04

10.3969/j.issn.1673-2006.2015.12.008