对房地产开发项目管理难点的探讨

文/何孝 广东省方直集团有限公司 广东 惠州 516001

对房地产开发项目管理难点的探讨

文/何孝 广东省方直集团有限公司 广东 惠州 516001

随着房地产市场的不断发展，房地产项目逐渐展现出巨大的发展潜力，但在对其开发管理过程中常会存在一些难点问题，阻碍项目的正常实施。本文通过对房地产开发项目管理的难点问题进行探讨分析，旨在为开发商在项目工程管理中提供改进的思路，从而降低各项房地产开发项目的管理难度，促进房地产事业的稳步前进。

房地产；开发项目；管理；难点

前言：

房地产开发项目是一个相对复杂的系统，房地产项目的开发管理更是一门综合性很强的学科，项目的管理者只有将系统工程的相关理论、观点和方法进行综合运用，才能实现对生产要素的优化配置。只有将项目管理过程中存在的难点问题完善解决，才能促进房地产开发项目稳健有序地进行。在现阶段房地产开发项目管理的难点主要体现在以下几个方面：

一、项目决策阶段

1.做好市场调研

建筑工程在发展过程中需要准确的市场信息做支撑，才能保证项目决策的准确性与实时性。传统意义上的市场信息除了市场原材料的交换信息、市场供求关系变化等信息外，还要考虑到国家的新政策、新动向等。根据这些信息优化资源配置，从而选择效益大、风险小的经营活动。

2.提高决策效率

一个项目决策效率的高低，直接决定着能否在关键时刻抓住机遇，导致决策效率低的原因可能是市场研究工作不够充分和细致；可能是某些开发商领导犹豫不决；也可能是某阶段市场出现明显波动等。想要提升项目的决策效率，需要对前期的可行性研究提高重视，在保证其人力物力及时间的基础上逐渐完善决策程序，才能科学、准确地做好市场定位，从而提升决策水平。

3.完善决策机制

科学的决策机制是保证项目决策的科学性与全面性的有效方法，在制定决策机制之前，应该充分做好市场调研、资料收集和方案对比等工作，并通过专业化的分析论证，对决策机制进行不断完善。

二、项目实施阶段

1.施工图设计细致、规范

在实际的项目施工过程中，多存在项目规划及建筑方案由开发商“包办”，而设计者变成建议者的现象。这种现象的出现导致建筑施工的整体设计不系统，缺少配套性和协调性，从而造成整个工程进度在设计更改的过程中逐渐减慢，导致项目管理目标无法如期实现。在项目施工图的设计中，需要专业的设计人员结合项目工程的实际情况，制作出科学合理的实施方案。只有保证施工图设计的细致性与规范性，才能推动项目施工的顺利完成。

2.有效整合设计资源

若在项目设计时缺少对设计资源的有效整合，会直接影响项目设计的质量、工程内容接口等工作，从而影响到工程项目的整体实施。如在园林景观规划中，若存在景观资源整合不足的情况，很容易产生景观与整体效果不协调的情况，从而影响到园林功能的有效发挥，不仅偏离了景观建设的设计初衷，还会迫使原先的设计方案被不断改动，最终会制约整体项目的建设。因此，设计单位在设计的过程中需要将与项目匹配的专业设计资源进行有效整合，在此基础之上编制可行性研究报告，并在经过科学的论证之后，才能正式投入使用。

3.房地产项目现场施工管理

在项目施工的过程中，为确保工程的质量、工期、安全性等需要对房地产项目进行现场施工管理，对承包单位的资质、技术交底资料等进行审核。在项目实施的过程中需要做好技术指导、施工质量和施工环境的监督和管理。在项目竣工后，除做好工程资料的归档工作外，还要做好项目后评估，方可确保房地产项目现场施工的有效管理及后期开发的经验借鉴。

4.房地产工程管理的核心理念

建筑工程的管理理念直接影响着整体工程的实施效果，房地产工程管理的核心理念要围绕着产品质量、投资决策及工程进度等内容，将优化工艺质量、降低投资成本、提升工程进度作为管理目标，在把握好整个项目工程质量的同时，协调好资源配置。只有在项目施工前明确好相关的管理理念，才能达到事半功倍的效果，才能在之后的项目工程管理中发挥出指导的作用，让房地产开发项目在整个实施过中顺利完成各个环节。

三、工程施工承包合同实施阶段

1.协调工程总分包管理

目前，工程分包主要包括工程项目切块分包、工程项目工序分包及工程项目施工劳务分包。无论哪种分包方式，都离不开发包方对其进行监督和管理，在此过程中，如何完成好分包单位与总承包单位的协调工作，是项目管理的难点所在。由于双方的立场不同，很容易在单位之间的配合和交接上出现问题。此外，还有很多工程当出现问题时会出现相互推诿的现象。因此，在协调工程总分包管理的过程中，应该注意到上述问题的发生趋势，通过制定和完善工程分包管理程序和制度，明确各方责任，从而减少上述问题的发生。

2.施工承包合同要严密、详实

为做好工程总分包管理的协调工作，通常会通过签署分包合同的方式，明确责任，减少不必要的纠纷。但在合同的制定上要保证其严密性与详实性，将合同内容系统化，将配合条件细节化，使合同双方各司其职。这种方式有利于协调管理，从而有效规避质量、工期、安全等一系列的风险。

3.风险防范常抓不懈

开发商通常对于房地产开发项目中潜在的风险难以预测，这是由房地产项目本身的突发性和偶然性决定的。承包商在项目承包前，需要正视各种风险，在实际操作中逐渐掌握其自身规律，从而制定出防范风险的有效措施。在房地产开发项目的管理中，相关的管理人员应该时刻保持风险意识。同时，随着科技发展速度的不断加快，可以通过现代信息化技术将风险转移或控制，将风险程度降到最低，从而有效地减少风险带来的损失。

结束语：

房地产开发关系到人们的日常生活，因此一直都是人们所关注的话题。开发商在开发项目时都需要通过提升对开发项目的管理水平而有效规避风险，从而降低投资成本，提升自身竞争力。然而，现阶段在房地产开发项目的管理过程中仍存在很多重点和难点，只有在整体规划时将这些重难点考虑到位，才能有效降低工程造价，避免或减少风险带来的损失。

[1］甘再兴.探究房地产开发项目管理的重点及难点[J］.现代物业•新建设，2015，（4）：66-67.

[2］陈科屹.房地产开发项目中存在的难点以及对策分析[J］.城市建设理论研究，2014，（15）.