通州光环照射下的燕郊

文/本刊记者 冯京津

通州光环照射下的燕郊

文/本刊记者 冯京津

自从6月份北京市政府东迁通州区的消息落实之后，通州的楼市首先火了，房价一路飙升。近期，一道“升级版”的限购令却突然来袭，给火热的通州楼市浇了一盆冷水。

北京房价的持续攀升迫使许多人的购房梦变得遥不可及，但是他们实现“圆房梦”的愿望却更加强烈。最近几年北京调整城市空间发展战略，根据“两轴——两带——多中心”的城市空间新格局，东部发展带的提出以及传闻中的政府动迁，给通州区的房地产发展带来新的机遇，同时与其一河之隔的燕郊开发区房地产业也被带动起来。或许这也正是最近通州与燕郊被关注的原因吧。

燕郊地理位置的优越性

燕郊与通州仅一河之隔，虽然在地理位置上比起通州稍远一点，但是它却距离天安门仅30公里，应该正好在长安街的延长线上。与大兴、顺义、昌平等北京郊区县相比，燕郊的条件是在同一个等量级上，而且显然优于石景山、怀柔、密云、平谷、延庆等地。因此在地理上也就通州比燕郊稍近一些，但是同时它又距空港首都机场25公里，距海港天津港120公里，可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。

燕郊自古为京东重镇，史载春秋战国时，因地处燕国（今北京）城郊而得名。相传，辽代有李、王、张、赵四姓从山东逃荒流落此地，在通县运粮河码头以装卸货物为生，并在此立庄，因地处燕京的郊区，故得名燕郊。燕郊历史悠久，底蕴深厚，在千年的岁月中数度盛衰。

7月13日，北京市交通委公布京津冀协同发展交通一体化北京推进方案，其中提到，“轨道上的京津冀”将是三地交通发展的核心内容。北京市交通委主任周正宇介绍，这一体系由四层网络构成：干线铁路、城际铁路、市郊铁路和城市轨道交通，解决京津冀区域的交通必须依靠上述4个轨道体系的合理衔接。

位于北京和燕郊之间的“断头路”徐尹路，顺着朝阳区皮村路出口，沿着徐尹路穿过通州区界向东，到了宋庄镇高马村口时却无路可以行驶，由此，徐尹路成为“断头路”，路尽头的对面是潮白河，潮白河东侧是燕郊林立的楼群。目前，位于北京和燕郊之间的咽喉要道徐尹路正在紧张施工，试图打通这个“断头路”。在这条5年还未修完的断头路上，到处都是挖掘机和运土车等施工的场景，修建连接京冀两地的潮白河大桥的工程也在同时进行。相关人士表示，预计徐尹路二期2015年底完工，徐尹路（燕郊段）潮白河大桥工程已进入招标，计划2016年底开通。徐尹路的建设将对通州文化创意产业及通州工业开发区的发展起到极大的促进作用，同时对完善通州北部、东南部交通路网及加强与周边省市的道路对接意义深远。潮白河上又要架一座大桥连接徐尹路，与燕郊北外环路对接，开通后将直通燕郊，打通燕郊到达北京瓶颈。

燕郊与通州的亲密关系

通州区与河北省、天津市接壤，根据京津冀协同发展、城市群整体空间的布局规划，通州将承担着疏解非首都功能的重任，成为京津冀发展的桥头堡。通州房价上涨的同时，与其一河之隔的河北燕郊镇的房价也乘势提价。最近，燕郊楼市从寒冬步入销售黄金时期。

尽管通州比起北京更有许多优势，但是由于北京过高的房价让许多拥有住房梦的购房者们望而却步。尽管燕郊的房价也在涨，但是对于许多中低收入家庭来说，和北京房价相比，燕郊的房价还是很便宜的。

行业聚焦 Industry Focus

我们可以比较一下，燕郊的房价优势是贯穿始终的。在2002、2003年的时候，燕郊的房价在1500元/平方米、1600/平方米左右，通州那边的均价能达到将近4000元/平方米左右，所以价差一直在两千左右2004、2005年的时候，燕郊房价大概应该在3000元/平方米左右，而通州的房价是5000到5500元/平方米。现在，2006年到2007年年初的时候，燕郊的房价整体在3800元/平方米、3900元/平方米，而均价应该是6000元/平方米左右，所以价差在2000 元/平方米左右。近日，通州发布了最强限购令以后，燕郊的房价出现了上涨，据了解，燕郊上周新开盘的房价在1.7万元/平方米—1.9万元/平方米之间，且当月还有上涨的空间。

燕郊与通州的关系，被业内戏称为“通州一感冒，燕郊就打喷嚏”。如今燕郊多个楼盘都封盘待涨，那么作为利好政策的直接受益者，正在打造中的城市副中心，北京市内积分落户政策的唯一试点区域，通州楼市又是怎样的光景呢？业内人士预计，通州目前新老项目集中的八通线沿线、通州新城、台湖、马驹桥四大板块仍有大量的存量房，虽然利好政策不断袭来，但从通州楼市的发展历史上看，区域从不缺乏话题，无论是城市副中心还是建设环球影城，以及现在的积分落户，有关通州的炒作一轮又一轮。购房人早已有了心理预期，市场也更加成熟，反倒是燕郊，似乎正在重复通州2010年的跌宕起伏。

当然对于一些外地人群也可以把燕郊作为踏进北京门槛的一个跳板。京津冀一体化进程的深度推进、北京市政府东迁、通州行政副中心的确定等一系列上层设计图纸的实质化推进，从战略上从未有过的宏伟蓝图，从决策上够高端、够规格的国家级行动，由上而下、由浅入深逐级推进，老百姓能想到的想不到的预期层出不穷。相关业内人士认为，随着京津冀交通一体化的持续推进，通州将迎来单价3万—5万元/平方米的时代，而燕郊1.5—2.5万元/平方米的时代将随之而来。

燕郊房价是泡沫还是机遇

日前，北京市住房和城市建设委员会与通州区人民政府联合发布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，并且已经在8月15日开始在通州区实施。该商品住房限购政策一出台，便被称为史上“最严”限购令，新政落地后无疑对通州房地产市场施以重拳，使之前因“北京行政副中心”炒热的通州房价面临突然“降温”的局面。

一些专家对此表示，通州限购令升级的突然出现，在一定程度上会刺激投资者将目光转向了燕郊，会将部分投资需求外溢至燕郊。

未来以通州运河核心区为中心的新城市圆环已经逐步可见，包括燕郊、大厂、香河为首的北三县以及其各自所属的上级城市——三河、廊坊均将受益于新北京城市规划利好从目前北三县的发展情况来看，燕郊虽然最早受益于交通条件的改善，但其发展整体依托房地产开发程度过高，导致除地产开发以外，该区域产业结构极为不合理，仅23万常住人口与20名注册警力这一项数据就可以看出一二，更不要说其他文教娱乐配套的完善程度了。

以横穿燕郊的102国道为界，随着北侧项目的开发殆尽，开发重点已经转向国道南侧的广阔区域。国道南侧是大量的农田，其中有不少已被围栏挡住，即将进入开发阶段。当地人介绍，在燕郊开发区的区划范围内，102国道南侧还有着大量土地，如果这一区域全部实现开发，其体量几乎相当于再造一个燕郊。

专家认为，与很多中小城市一样，“房地产经济”成为燕郊发展模式的真实写照。但值得注意的是，这与开发区“高新技术产业”的定位相比，似乎并不吻合。“房地产独大”与“产业空心化”才是燕郊真正的“痛”。这不仅不利于当地经济健康发展，而且不利于燕郊的基础设施建设，也不利于燕郊承接北京的外溢产业。作为起步最早的一座卫星城，燕郊始终没有真正融入北京发展。主要表现为，燕郊没有承接北京的外溢产业，而只是承担了为北京提供“住所”的作用。

而随着京津冀协同发展，燕郊的地位也在逐渐提升。事实上随着北京行政副中心的消息一出，燕郊的区域优势便凸显了起来，本身如果北京市政府东迁的话，位置更靠近燕郊，相对的配套设施会更加完善这对燕郊地产商来讲是绝对的利好消息。