深圳市未登记私房批量评估体系探索

文/周 亮 哈尔滨工业大学深圳研究生院 广东 深圳 518055

深圳市未登记私房批量评估体系探索

文/周 亮 哈尔滨工业大学深圳研究生院 广东 深圳 518055

耿继进 深圳市房地产评估发展中心博士后创新基地 广东 深圳 518040

黄建新 深圳市房地产评估发展中心 广东 深圳 518040

未登记私房本身作为一种客观存在的不动产，在现实生活中也存在对其客观价值的评估需求，主要集中在政府管理和民事纠纷方面。现有的房地产评估对象大多为已登记房产，而未登记私房，面临房屋信息缺失、市场交易不透明、房屋类型结构混杂等诸多困难。为了更加准确测算未登记私房的价值，我们采用基于比较法的批量评估方法，并对其理论和体系构建进行了探索。

未登记私房；批量评估体系

1 未登记私房概况

1.1 概念

房屋的分类方式多种多样，通常按用途分为住宅、商业、办公、工业等类型。在日常生活中，出于房屋抵押贷款、课税、房地产交易等用途，房地产评估大多针对的是已登记房产，即在房地产行政主管部门进行过登记并依法确认过房屋产权归属关系的房产。与之对应的是未登记房产，市面上所谓的小产权房、违法建筑、统建楼、农民房等，基本都属于这一类别。

本文所指未登记私房分为两种情况，一种是在农民集体所有土地上，由开发商和村委会合作或由村委会、村民自行组织开发建设的房屋，在未交纳土地使用权出让金和各种税费的情况下自行销售，并向购房者发放由乡镇人民政府制作的“房产证”，俗称“小产权房”、“农民房”；另一种是在国有土地、集体企业用地、农民自留地、自留山或者占用耕地违法建设的房屋。两种情况下的未登记私房，都没有国家有关部门颁发的土地使用权证、建设许可证、销售许可证等，国土房管部门也不给予备案。

未登记私房指违反规划、土地、建设等城市管理性规范，未经相应行政主管部门审批、许可或者违背审批、许可的范围建设，且未经房地产登记机构登记确权的建筑物以及其它建造设施。“小产权”和完全产权是从土地权属角度进行分类，违法和合法是从法律法规角度进行分类，已登记和未登记是从行政管理角度进行分类，三者基于不同角度、不同范畴，在本文中统一称为未登记私房。

1.2 评估背景

随着我国房地产市场的不断发展完善，现有已登记房产在开发、销售、交易、征用等方面均已得到有效的统筹和管理。未登记私房在我国普遍存在，虽然国家曾三令五申禁止未登记私房的建设、交易、租赁等行为，但却屡禁不止，反而有愈演愈烈的趋势。未登记私房本身存在许多争议，主要在于土地权属、土地利用规划、建筑质量、价格争议等方面，学术界从各个角度阐述了其产生的原因、发展的过程以及治理的对策等。

未登记私房在我国各大城市普遍存在，在深圳甚至占据全市建筑总量的一半。由于所处区域以及价格等因素的影响，未登记私房吸纳了大量的外来人口，在建筑外观、人口构成等方面与城市现有合法社区存在明显的差异。未登记私房的存在，在城市综合治理、社会治安等方面为政府部门提出了综合治理难题。

目前房地产评估行业的业务对象绝大部分都为已登记房地产，而在未登记私房价格评估方面基本处于空白。国内在未登记私房价格评估方面的实践经验也仅仅体现在个案拆迁评估或个案查处评估两个方面。在对未登记私房价格进行个案拆迁评估时，是通过比较法或收益还原法评估出完全产权条件的市场价值，然后根据房屋的不同性质，扣减相应罚款和应补地价，以确定未登记私房价格；在对未登记私房进行个案查处评估时，是通过测算建筑物工程造价来评估出未登记私房价格。相对来说，上述这些实践经验较为适用于规模较小的未登记私房价格评估工作，而对于大批量、大规模的未登记私房价格评估来说，尚需引进批量评估技术、整体评估技术等先进估价模式。

2 估价体系构建

2.1 评估对象界定

从横向分类来看，依据私房类别的不同，可以将评估对象划分为住宅、工业、商业、办公、公共配套设施及其他六个类别。从纵向区分来看，依据私房价格评估需求与精度的不同，可以将评估对象划分为市级平均单价、区级平均单价、片区平均单价、楼栋平均单价、分户单价五个层级。

在私房价格评估实践中，可将上述两种评估对象分类结果进行综合交叉，形成层次分明、类型明确的评估对象系列，进而根据评估工作的具体需要和推进步骤，有针对性选择评估对象以形成满足不同评估需求的评估成果。

2.2 评估特征分析

从总体上来看，深圳市未登记私房具有三大典型特征，其中：一是私房总体规模庞大；二是私房的基本信息不完整，需要调查完善；三是私房市场信息获取较为困难。

上述特征决定了在选择评估方法时，需在遵循房地产评估一般规律的基础上，综合权衡以下几方面因素：

①在总体规模庞大方面，私房占全市建筑物的比重已近一半以上，因此传统的个案评估方式已经无法满足其评估需要，而批量评估技术手段则应是未来选择思路。

②私房的信息调查工作需常态化，摸清房产的基本情况以及私房的市场规模，为评估建立必要的数据支持

③私房评估以市场交易价格为参考，可以客观反映房产的价值，考虑了市场交易主体对房屋价格的主观影响因素，及政策波动带来的客观影响因素，忽略产权以及地价等难以处理的因素。

2.3 评估原则

与合法登记房地产评估相比，未登记私房评估存在两个显著特征：一是在合法原则、最高最佳使用原则等方面，需做出假设以符合房地产估价规范相关要求；二是在预期收益原则或贡献原则方面，视未登记私房性质不同而择优选用。对于住宅类、工业类、商业类、办公类未登记私房而言，由于其存在一定的客观收益，且这种客观收益已经得到事实上的认可，如这些未登记私房租赁要定期向相关管理部门缴纳租赁管理费或租赁税等，因此预期收益原则成为评估的基本原则之一。对于公共配套设施类和其他类未登记私房而言，虽然其没有明确的客观收益，但是却存在比较明确的建造成本，因此在不考虑土地价值的前提下，贡献原则成为评估的基本原则之一。

2.4 方法选择

宜选用基于批量评估模式的收益还原法来测算片区住宅类、工业类、商业类、办公类未登记私房的平均单价，选用基于批量评估模式的成本法来测算片区公共配套设施类和其他类未登记私房的平均单价，实现对未登记私房价格评估的全覆盖。

需要指出的是，目前住宅类未登记私房根据市场行为不同，可分为用于出租的单栋私房（如统建楼、村民自建房）和用于售卖的多栋成套私房（如类商品房小区），前者有持续利益获取，可采用收益法进行评估，后者在交易案例充足的情况下可采用市场法进行评估。

基于成本法的评估，依据未登记私房的建安成本等建造费用估算其价值，但未登记私房所在的建设用地通常是村集体的宅基地或侵占的非法用地，在地价成本方面测算不足，会出现评估价值偏低的情况。基于收益法的评估，在收益还原率等关键指标度量方面可参考已登记房产的指标，但与实际情况相比会有偏差。在交易案例充足的情况下，采用市场法，能较好的衡量未登记私房的价值。

私房评估的方法选择思路具体如图1所示，其中：

①为满足总体规模庞大特征，总体评估模式应为批量评估模式。

②为体现交易信息匮乏而租赁信息丰富特征，基础评估方法应选择收益法，补充评估方法可选择市场比较法。

③为体现交易、租金信息匮乏而成本资料丰富特征，基础评估方法应选择成本法，补充评估方法可选择收益法。

④为体现交易信息丰富特征，基础评估方法应选择市场法，补充评估方法可选择成本法。