持票用地对房地产业的影响探究——以重庆市为例

文/张梦俐 重庆市国土资源和房屋勘测规划院 重庆市土地利用与遥感监测工程技术研究中心

重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所 重庆 400020

持票用地对房地产业的影响探究
——以重庆市为例

文/张梦俐 重庆市国土资源和房屋勘测规划院 重庆市土地利用与遥感监测工程技术研究中心

重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所 重庆 400020

地票制度改革通过建设用地指标交易，建立了城市反哺农村的有效机制，直接提高农民收入，有利于推进城镇化进程，增强农民进城后在城市的购房意愿和能力，为城市房地产市场需求提供来源。本研究以重庆为例，在分析当前重庆房地产发展情况的基础上，研究在当下实行“持票用地”机制对房地产市场的影响，并对“持票用地”机制可能出现的问题提出了对策建议。

重庆；持票用地；房地产

一、现阶段使用地票的背景

开展农村建设用地复垦和地票改革工作，是关于五大功能区建设、推进“四化”、统筹城乡发展和生态文明建设等战略部署的重要举措。每年交易呈减少态势，分析原因：一是目前尚有5万余亩已交易的存量地票未使用，分布在市级、区级平台以及开发企业。二是2014年全市新增经营性建设用地总量比2013年减少。三是因特殊原因，部分市级平台、区县及部分项目使用了计划指标（没用地票）办理新增经营性建设用地手续。四是部分单位还有地票价款未支付，购票积极性不高。

按照重庆市城乡统筹发展的工作部署，地票改革与户籍制度改革、高山生态扶贫搬迁、美丽乡村建设等利民惠民工程相配套，同时又优化了复垦交易流程，激励调动了农民自愿参与复垦的积极性。从总体来看，既有客观上的地方政府减债、房地产市场萎缩以及地票运行市场化程度还不够高、市场自我调节能力不强的原因；也有主观上的指标消化渠道和范围有限、使用监管不严和精确度不高的因素。为此，现阶段拟通过加强农村建设用地复垦、城乡建设用地增减挂钩、地票改革工作，调整地票交易、使用和管理方式，以促进地票供需衔接和市场平稳发展，保障农民权益。

二、重庆市房地产市场运行情况

（一）市场运行总体情况

近年来，房地产市场总体保持了“量高价稳”的运行态势，供应量和成交量均处于历年较高水平，价格走势基本平稳。

1、是商品房供应量连创新高

2、是商品房成交量保持高位

3、是商品住房价格总体平稳

（二）目前房地产市场存在的问题

1、是市场供需关系已显失衡。

2、是市场面临较大下行压力。

3、是房价水平接近开发成本，价格调整空间有限。

总体上看，重庆市房地产市场经过近年来的快速发展，目前呈现出供过于求的运行态势，且短期内不会改变，市场销售压力持续存在。但同时也存在有利因素：一是国家明确今年将支持、促进房地产市场平稳发展，金融、税收等政策利好信息正逐步释放，支持自住型和改善型刚需购房，将促进市场预期逐步向好；二是随着我市城镇化进程的推进实施和国家中心城市的逐渐形成，市场潜力依然较大，购房潜在需求将持续释放，有效支撑市场持续发展。

三、地票使用与房地产业的关系分析

（一）地票制度的实施为房地产市场需求提供来源

地票制度改革通过建设用地指标交易，建立了城市反哺农村的有效机制，直接提高农民收入，有利于推进城镇化进程，增强农民进城后在城市的购房意愿和能力，为城市房地产市场需求提供来源。另一方面，持续发挥地票制度对房地产市场的支持作用，必须建立地票生产、交易、使用的循环机制，以保障地票制度的持续实施和地票价值的不断实现。

（二）持票用地增加房地产市场运行成本

持票用地可以持续发挥地票制度对房地产业的支持作用，但同时也会对市场运行成本产生影响，地票增加企业开发成本的多少主要由地票本身的价格决定。因此首先需对地票价格的影响因素进行分析，而影响地票价格的因素有：

1、地票的生产成本。地票产生于农村建设用地复垦，其取得需要一定的成本。根据重庆市政策规定，地票取得成本（即地票价款分配）包括复垦项目工程成本、复垦项目管理成本、复垦项目融资成本、及农户和农村集体经济组织所得部分（可以看做是土地发展权和财产权的补偿成本）等。至于抵扣的新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费，其本质是复垦成本，不单独计入地票取得成本。

2、是地票的供求情况。价格围绕价值上下波动是价值规律的表现形式。市场具有自发调节供求、调节商品价格的重要功能，实质上就是价值规律发生作用的结果。当市场上某种商品供不应求时，价格上涨；供过于求时，价格下降。地票作为一种具有价值的产品，其价格波动遵循价值规律的作用，随着市场供需变化而变化。

在房地产市场下行期，市场属买方市场，交易疲软，房屋价格缺乏上涨动力，企业购地热情减少，地票竞拍溢价率低，对企业开发成本增加不多，对房价影响较小，但会压缩企业利润空间，降低投资能力。目前我市房价增长速度低于GDP和城乡居民可支配收入增速，房价水平保持在合理范围，也存在一定的调整空间。地票在一定范围内的溢价对房价影响较小。

（三）增加市场交易成本。在现行招拍挂购地程序之前，增加了购买地票环节。购买地票本身存在交易成本，而购买地票与取得土地又存在不确定性，导致整个市场交易成本增加，而参与购买地票和土地的企业所支付的成本最终将计入房价成本。

四、对现阶段使用地票的建议

从近年的房地产市场运行情况和当前的供需态势来看，需求是房地产业持续发展的根本基础，没有持续的需求基础，促进或制约需求释放亦无从讨论。因此，应坚持地票制度长期实施的立法取向，即实施持票用地制度。具体的预防措施有：

（一）继续以项目为单位打包交易地票

（二）应价超过起拍价50%（或100%等比例）后，摇号确定竞买主体

（三）限制不具备土地储备功能的市场主体竞买地票规模

（四）对地票转让溢价部分征税

地票制度的实施和持票用地有利于持续促进房地产市场需求的形成和释放，但由于持票用地增加了企业开发成本和市场交易成本，进而在市场下行期会影响企业投资能力和经营行为，在市场上行期助推房价增涨，制约需求释放。

[1]郭毅.解读新版《国有建设用地划拨决定书》[J］.北京房地产.2008（09）

[2]关于印发《国有建设用地划拨决定书》的通知[J］.国土资源通讯.2008（11）

[3]谷建凡，彭政前.以监管履行《国有建设用地出让合同》为突破口加强出让国有建设用地的批后监管工作[J］.国土资源导刊.2008（06）

[4]韩启德，寻找宅基地有偿退出机制的切入点 [J］.中国房地产业.2015.4