房地产企业财务风险防范措施

李绍峰

房地产业是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有高风险的极其复杂的系统工程。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投、融资金额均较大、生产周期长等特点。虽然其收益一般也较大，但面对的风险也较一般企业大，特别是在快速扩张过程中其面临更大的风险，因此，必须加强对房地产企业的风险管理。

一、房地产企业的财务风险

1.房地产企业融资风险。资金来源相对单一，银行风险大。房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说，预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高，房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用，房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。因为投资额越大，投资周期越长，资金周转也越慢，资金流动性也越差，同时变现性能力也就越差，房地产企业面临财务风险也就越大。房地产企业融资方式越复杂，资金成本控制越困难，房地产企业风险也就越大。

2. 房地产开发企业自身 “造血”不足。房地产开发企业盈利能力较弱，效益不理想。高负债率是房地产企业最大的特点之一。大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式，通过对项目立项之后再进行融资，而融资的方式多种多样，但是负债占有相当大的比例，主要是银行贷款和房屋预售款。目前我国房地产企业的资产负债率高达70%，负债经营的问题较为严重。房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。 业内人士预测，未来银行对房地产相关贷款将持续采取谨慎态度，尤其是对风险较大的二、三线城市和中小型开发商的业务将会进行更严格的审核，必要时不排除暂停的可能。

二、房地产企业资金风险的成因

1.企业资金外部性财务风险。外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。宏观经济环境复杂多变。2014年以来，杭州、常州等供给偏大的城市出现的降价销售现象不会蔓延至整个一、二线城市，但房价涨幅回落将是行业趋势。市场资金成本不断攀升、信托违约事件频发等因素也促使商业银行对市场风险重新定价，可能会放缓配置高风险、高收益资产。

2.房地产企业内部关系没有理顺。房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

3.财务人员缺乏资金风险意识。在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏资金风险意识，资金风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。对资金决策缺乏科学性导致决策失误，资金决策失误是产生资金财务风险的又一主要原因，避免资金决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的资金决策都存在经验决策及主观决策现象，没有资金科学决策，由此导致的决策失误经常发生，从而产生资金风险。例如，在固定资产投资决策过程中，由于对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实，以及决策者决策能力低下等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益，投资无法按期收回，给企业带来巨大的财务风险。由于投资决策者对投资风险的认识不足，决策失误及盲目投资导致一些企业产生巨额投资损失，也必然影响企业的投资效益，影响了企业的长期偿债能力，从而给企业带来较大的资金风险。

三、房地产企业财务风险的防范措施

1.融资风险的防范。为房地产行业的发展提供稳定的有效需求，为信贷资金提供可靠的“出路”。在对企业融资风险充分评估、测度的基础上，为了降低和控制房地产企业筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先，应该收集相关企业的信息，找到房地产行业最佳的资本结构，与本企业的资本结构相比较，评估能否优化本企业的资本结构，降低企业的综合资本成本。其次，企业也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险，以降低本企业各种筹资来源的成本和风险。再其次，企业应该对每个项目的资金筹集活动进行管理，优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后，企业也应在本企业内部进行管理，比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动，分析评估风险和成本。

2.投资风险的防范。首先做好投资项目的可行性分析。房地产投资项目的金额大，资金占用时间长，企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析；对资产、负债、所有者权益的预测和分析；预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证，运用各种方法计算出有关指标，以便合理确定不同项目的优劣。其次，制定后备措施。影响企业投资项目收入的不确定因素较多，如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等。因此，收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性，收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足，如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加，市场利率的波动，建设期的延长。此外，投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度，项目的经营管理水平，技术进步与经济发展的状况，国家的投资及产业政策，投资决策部门的预测能力，通货膨胀和汇率等因素，应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施，如设定预算应急费，即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性，对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金，专款专用。

3.日常资金运营风险的防范。首先，加强对日常现金流量的预测。控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排，使企业保持较高的盈利水平，同时保持一定的流动性，并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的经营、投资和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。其次，采用资金集中管理模式。房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，一般会形成集团公司模式，集团公司不是几个公司的简单组合，为了公司能利用集团公司的协同效用，提高公司日常资金运作效率，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为；也能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策，能最大限度的拓展内部融资的渠道，降低资金的闲置形成统一的资金池，以提高资金的使用效率，增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理，由于集中管理具有较大的规模和实力，在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位，如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。再其次，重视经营性现金流。企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定则是控制风险的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，构成大量经营现金流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。因此，加强对存货和预收账款管理非常必要。

（作者单位：河南省濮阳市华龙区房地产管理局）