房地产市场供给与需求对房价的影响

王泳茹

（四川大学 经济学院，成都 610064）

1 目前房地产市场的供求状况

1.1 房地产市场的供给

首先从房地产市场供给角度来说，房地场的供给就是对于房地产开发所需土地的供给。所以房地产的发展与土地制度是息息相关的。我国的土地是属于国家所有制的，所以土地由国家政府垄断控制，政府是土地的唯一拥有者。

（1）土地供给

城市土地供给对于城市的房地产市场供给就是城市的土地供给，城市的土地由城市政府行使国家土地的所有权，所以城市的土地间接的就在城市政府的控制之下，近几年来，城市土地主要用来建设普通住宅用地、豪华住宅用地、工业用地、商业用地等。另外，城市化进程的加快，这就导致了“土地的拥挤”，各类企业竞争这有限的土地资源，从这个方面来说，城市的土地是供给不足的。

农村供给农村土地用地主要用于住宅用地和农业用地。由于现在农村人口也开始向城市迁移，逐渐走向城镇化的道路，很多农村的住宅用地处于空置状态，从这个方面说，农村土地的供给有一定的调控弹性。

（2）资金供给

随着人民生活水平的提高，人们手中持有的空置现金余额越来越多，银行中的存款货币金额也越来越多，房地产开发企业可以从银行或者民间资本所有者手中集中人们的闲置资金。

（3）从业人员供给

衡量房地产市场供给的指标有房地产开发投资情况、房地产开发企业施工面积、房地产开发企业土地购置面积等。房地产开发投资就是在某一个报告期内用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。表1是我国自2008～2012年房地场市场的供给指标情况。从2008～2014年，我国房地产开发投资都处在快速增长的阶段，在2011年之后我国各项调控房地产市场的政策出台，使得房地产开发投资力度减弱。

表1 2008～2014年我国房地产市场供给情况

1.2 房地产市场的需求

（1）住宅需求。不管是城市居民还是农村居民都有居住的需求。尤其是对于一些经济比较发达的城市的住宅需求明显增强，这些城市日益吸引着各种各样的人才的进入，这就存在外来人口与当地人口在居住需求方面协调平衡。

（2）投资需求。目前股市不景气，发展不如人意，再加上货币供应量的快速增长，不少城市居民都有非常大的存款余额，然而又受目前的存款利率的影响，这些居民认为与其把这些存款存放在银行，还不如投资到商业或者房地产行业等投资渠道。目前房地产价格一直处于比较高的状态，这就更加增强了有大量存款余额的居民的投资信心。

（3）心理需求。目前大多数居民对现金存款的心理偏好发生了变化，随着物价的不断上涨，通货膨胀形势的出现，人们希望手中持有的不是现金，也不是银行存款，人们希望能拥有固定资产而且是能保值增值的固定资产。随着房价的不断攀升，大多数人把目标就投放在了房地产市场，发生了比如购买商品房等行为，这种行为是人们的一种心理需求，也越来越多人投入到房地产市场，人们又有一种从众心理，这种心理又会激发人们对房地产市场加大投入。

（4）投机需求。所谓的“房虫”的出现，就是人们对房地产市场进行投机行为的最有力的证明。他们就是对房产进行倒买倒卖，现实中有一些房地产商和中介机构相互勾结，哄抬房价。

对于衡量房地产市场需求状况方面的指标有全国商品房销售面积、销售金额等。表2是2008～2012年我国商品房销售面积的情况，可以看出，对于我国房地产市场需求还是比较旺盛的。

表2 2008～2014年我国商品房销售面积

2 目前房价的变动情况

2.1 房地产价格指数

衡量房地产价格的变动的指标称为房地产价格指标，这是一个相对数，主要表现房地产价格的变动情况，是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。不同的国家对于房地产价格的指数的选取是不一样的指标，在我国主要用房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数、国房景气指数等指标来反映我国的房地产价格情况。

（1）房屋销售价格指数

房屋销售价格指数是针对在一定时期内，房地产销售价格的变动情况，它也是一个相对数，也是用百分比来表现房价在不同时期的涨跌幅度。这里的房地产主要包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋等。利用这种方法可以根据供求关系的变化以及相应的成本波动等因素来反映房屋价格的变动趋势和变动幅度。另外比较重要的一点是这个指标剔除了房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构等影响因素。

（2）房屋租赁价格指数

房屋租赁价格指数，指的是在一定时期内房屋租赁价格的变动情况，这也是一个相对数，房地产租赁价格指的是房屋承租人支付给房屋出租人的租金。通过房屋租赁这种方式，出租人将其房屋使用权转让给承租人，但是所有权并没有发生转移。它包括住宅租赁、办公用房租赁、商品房租赁、厂房仓库租赁部分和旅馆饭店客房租赁五部分。

（3）土地交易价格指数

土地交易价格指数指房地产开发商购买土地进行开发时为取得土地使用权而实际支付的价格的变动情况，这也是表现为一个相对数。在房地产开发商支付的这个价格中不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交易价格指数，反映了再一定时期内土地使用权交易价格的变动情况。

（4）国房景气指数

国房景气指数也称国房指数，是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，这是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展情况的综合量化反映的指数体系，该指数体系是由8个分类指数合成运算出来的综合指数。该指数选取的基准指标使房地产开发投资，主要包含了房地产投资、资金、面积、销售等有关指标。我国国房景气指数将2000年作为基准年，设置基准年的增长水平为100。并对该指数的取值范围做了规定，一般情况下，最合适的水平就是该指数为100时，适度水平就是该指数取值在95至105点时，较低水平就是该指数取值范围在95以下时，较高水平就是该指数取值范围在105以上时。

2.2 建立模型

选择全国房地产开发投资额作为房地产市场的供给指标，选取全国商品房销售金额作为房地产市场的需求指标，选取国房景气指数作为房地产价格指标。选取数据区间为2011年2月至2015年7月。

模型设计：AS：房地产开发投资，AD：商品房销售金额，P：国房景气指数

本文选择的是月度数据，首先进行季节性调整，采用X12方法；其次对季节性调整后的AD、AS、P取对数，分别记为LAD、LAS、LP；最后在建立模型前，对变量进行平稳性检验，采用ADF方法，检验结果表明，在5%显著性水平下，LAD、LAS、LP均通过了检验，为平稳性变量，可直接建立模型。本文旨在研究房地产供给和需求对房地产价格的影响，从宏观经济理论来看，供给和需求对价格影响存在滞后性；从计量经济学角度来看，解释变量对被解释变量的影响不可能在短时间内完成，在这一过程中通常存在时间滞后，但是建立分布滞后模型存在滞后长度难以确定的问题，以及若选择较大滞后期而损失自由度，和有些滞后期解释变量系数不能通过检验。综合以上两种情况，本文建立一个本期被解释变量和本期解释变量、滞后一期被解释变量的自回归模型，滞后一期被解释变量可以认为是大量滞后解释变量作用的结果，这样就能够较充分的对解释变量对被解释变量的影响进行分析。模型形式如下：

回归方程（2）估计结果显示，方程（1）滞后1～4期的残差系数在5%显著性水平下均通过检验，且回归方程（2）残差不存在序列自相关。AC值、PAC值、Q统计量表明方程（2）残差序列不存在自相关，可以对方程（1）重新进行估计，设：

对该方程残差进行自相关和异方差检验，检验结果显示：

AC值、PAC值、Q统计量和怀特检验说明方程（3）残差不存在自相关和异方差，因而可以对模型进行还原，还原后的方程（1）为：

LPt=0.006751+0.969605×LPt-1-0.025351×LASt+0.037783×LADt+ξt

供给对于房价的影响是负的效应，需求对于房价的影响是正的效应，供给的系数小于需求的系数，使得以前滞后期累积的效应是正，引起房价的上涨。对于房价的调控主要是调控房地产市场的需求这一部分。

3 建议

从房地产市场的供给和需求的分析可以看出，由于需求的不断增长促使房价不断攀升，要从根本上抑制房地产价格，必须从供给和需求这两个角度来调控房地产市场。

（1）加大保障性住房的建设，保障居民的基本住宅需求。要满足居民的基本住宅需求才能从根本上来缓解房地产市场的供求矛盾，加大对保障性住房建设的投入力度。

（2）调整人民对于房地产市场的预期，抑制投机需求。缩小城乡居民收入之间的差距，降低高收入人群对房地产市场的预期，这样可以缓解一部分的个人投机需求。

（3）调整商品房和保障性住房的供给结构。要平衡商品房和保障性住房的供给，地方政府不能只为了实现本地区的经济利益而一味的建设商品住宅，要合理配置商品住宅和保障性住房的供给。

[1]王洪忠.房地产市场供求关系及对房价的影响探微[J].现代管理,2007,(8).

[2]马征.从供求两方面分析我国房地产价格上涨的原因[J].商业经济,2008,(9).

[3]高铁梅.计量经济分析与方法建模—EViews应用及实例[M].北京：清华大学出版社，2009.

[4]李连光,葛新锋,李丽.一个基于供求两方面的房价决定模型[J].中北大学学报（社会科学版）2009,（3）.

[5]刘娟.从房地产市场供求关系谈调控的长效机制[J].现代经济信息2010,（15）.

[6]骆永民.城市化对房价的影响:线性还是非线性?—基于四种面板数据回归模型的实证分析[J].财经研究2011,（4）.