城乡建设用地流转中置换指标的预警研究——以重庆市地票交易为例

瞿忠琼，章 明，夏 敏，厉 伟

（1.南京农业大学公共管理学院，江苏 南京 210095；2.河海大学商学院，江苏 南京 211100）

城乡建设用地流转中置换指标的预警研究
——以重庆市地票交易为例

瞿忠琼1，章 明1，夏 敏1，厉 伟2

（1.南京农业大学公共管理学院，江苏 南京 210095；2.河海大学商学院，江苏 南京 211100）

研究目的：城乡建设用地流转中置换指标的预警研究可以较好地判别未来土地利用可能出现的风险和威胁，以重庆市地票交易中用地置换指标为例，可以更好地完善地票交易制度。研究方法：运用头脑风暴法和德尔菲法确定用地置换指标预警的警兆体系，利用极差标准化的方法进行指标数据的无量纲转换，用熵值法计算指标权重，采用bootstrap抽样法和正态分布“3σ”方法确定警度阈值。研究结果：2009年重庆市地票交易中用地置换指标量处于过冷区间，2010年在偏冷区间，2011年在正常区间，2012年和2013年达到过热区间，说明用地置换指标交易量过大，超越了社会经济发展的速度，需要加以控制，否则将会提前消耗未来城镇建设用地储备量。研究结论：研究选取的警兆评价体系能够较好地反映重庆市地票交易中用地置换指标量的变化状况，研究警度阈值的方法有一定合理性，警度发展滞后于用地置换量的变化，警度可用于修正年度城乡建设用地供给量，作为限制过度土地供给的一个依据。

土地管理；用地置换指标；预警理论；城乡建设用地流转；重庆市

1 引言

2013年11月十八届三中全会提出的“建立城乡统一的建设用地市场”，使得城乡建设用地流转再次成为学术界关注和研究的重点。城乡建设用地加快流转将成为一段时期的大趋势，对于将要大规模入市的城乡建设用地来说，如果缺乏必要的风险防控和预警体系监督管理，将会使流转中的可置换用地在未来存在较大的供给风险。当前关于城乡建设用地流转的研究主要集中在其可行性、合理性论证和现有流转模式总结、规范集体建设用地产权、保障收益及机制建设等方面[1-2]；尤其是在城乡建设用地流转的表现形式——“增减挂钩”和“地票交易”方面取得了较多研究成果，如构建城乡统一的建设用地流转模式、地票交易的风险分析、识别、评估及防控措施[3-4]等，风险研究侧重于农户风险及交易风险，可流转的用地风险较少涉及。现阶段的城乡建设用地流转实践中，主要通过置换农村建设用地来获得城市发展用地，逐年增加的用地置换指标量，可能会冲击到耕地保护、统筹城乡、经济发展、房地产市场等，用地置换指标的不安全状态将会制约未来农村的后备土地资源，并带来农民失地安置等社会问题，所以有必要对其风险进行预警。基于此，本文将预警理论引入城乡建设用地流转研究中，进行城乡建设用地流转的预警研究，期望能量化检测城乡建设用地流转系统的安全性实现其良性流转。选择重庆市为实证区域在于：作为城乡建设用地流转的先行者，相比其他相关数据未完全公开的地区，重庆市有较多公开的、完善的数据，为本研究的实证验算奠定良好的基础；鉴于当前较多批判“地票交易制度是否合理”的呼声，而国内其他地区也在积极地或隐性地推行一些与地票交易类似的用地制度，本文的预警研究也可以进一步警示地票交易中置换指标的合理与否，提供规范和合理的警情预报，达到完善地票交易制度的目的。

2 城乡建设用地流转中置换指标预警体系的建立

2.1 预警的思路

预警研究是通过研究对象的某些征兆信息来度量某种状态偏离预警线的强弱程度，对未来可能出现的风险因素和威胁发出预警信号的过程。预警方法分为黑色预警法、绿色预警法、黄色预警法、红色预警法、白色预警法5类。黄色预警方法是目前经济预警中经常使用的最基本的预警方法，其最重要的步骤就是选择合适的警兆指标，然后根据警兆的警级来测度警素的警度，是一种典型的由因到果的分析方法[5]。本文选择黄色预警方法进行研究。

在房地产预警的研究中，许多学者选择商品房销售量作为自变量，以受房地产销售量影响的社会经济因素作为因变量探求它们的关系，来反映当前房地产业发展的状况和供需的平衡状态。借鉴房地产预警的研究方式，本文以城乡建设用地流转中“用地置换指标①“建设用地指标置换”，是指将土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的原依法取得的建设用地复垦为耕地，其建设用地复垦为耕地的数量与非农业建设项目新占用耕地指标进行等量交换的行为。结合这个标准概念，本文中“用地置换指标”的概念是指城乡建设用地中每年可用于置换的农村建设用地指标面积。”为自变量，以用地置换指标的结果变量来做其征兆信息，即因变量，构建预警的警兆评价体系，计算每年的综合值作为警兆值，来反映当前城乡建设用地流转系统的安全状态；然后采用bootstrap抽样法和正态分布“3σ”方法确定警度阈值，再将警兆值带入警度阈值区间，得到各年用地置换指标的预警警度，判别警情。

2.2 警兆的评价体系构建

本文的重点是构建测度警兆值的评价体系。通过实地调研和基础资料收集，确定城乡用地流转中置换指标量的变化可能会在“耕地保护、统筹城乡、经济发展以及房地产市场”4个方面带来较大影响；采用头脑风暴法和德尔菲法，邀请专家咨询讨论，结合数据的可获取性及完整性，进一步细化城乡建设用地流转中用地置换指标量的风险结果变量，初步拟定城乡建设用地流转中置换指标预警的警兆的评价体系（表1），并将在实证中通过相关分析进一步验证。

表1 警兆的评价体系Tab.1 The warning signs evaluation system

各风险结果变量选取依据如下：城乡建设用地流转不仅涉及建设用地之间的调整，而且也会影响耕地的数量和质量，如以增减挂钩形式的城乡建设用地置换中，挂钩中建设用地指标过早用尽，新增耕地“虚拟化”，耕地数量未达标；目前的置换形式多以劣地换良田，补充耕地的质量难以达到被占用耕地的质量，所以选取人均耕地面积（Y1）、耕地单位面积产量（Y2）；考虑城乡建设用地流转对农地规模化的影响，通过土地整理形成大片农田，同时也促进了农业机械化的发展，故选取农田有效灌溉面积（Y3）和农业机械总动力（Y4）。城乡建设用地置换的另一目标是城乡统筹，用地置换的经济收益可以增加农民收入和改善农村医保功能，考虑数据的可获取性，选取农民纯收入（Y5）、万人拥有医院床位数（Y6）；此外，指标的置换增加了辖区建设用地面积（Y7），减少了农村建设用地面积（Y8）。在经济发展层面，基于城乡建设用地的流转对各产业的影响考虑，选取第一产业增加值（Y9）、农产品生产价格指数（Y10）、人均GDP（Y11）和第二三产业增加值（Y12）。在房地产市场层面中主要考虑用地置换指标量对房地产发展速度和城市用地潜力方面的影响，选择房地产投资额（Y13）、年新增商品房数量（Y14）、“年招拍挂”出让面积比例（Y15）及国有土地使用权出让价款（Y16）进行研究。

2.3 警兆值确定

2.3.1 权重的确定 由于警兆体系中各个结果变量受用地置换指标量影响程度不同，需要赋予不同的权重，才能得到较准确的警兆值。在信息论中，利用数理统计的方法，计算系统的有序程度的熵值越低，则系统的有序程度越高，由此得出的权重值可以较好地消除主观因素的影响。因此，本文根据各项指标值差异程度，利用信息熵计算各指标权重，为综合评价提供更客观、科学的依据。熵值法确立评价指标权重的主要步骤如下[6]：（1）利用极差标准化法对评价指标进行标准化处理。（2）计算第j项指标下的i个样本值的比重Pij。式1中，X′ij为标准化后的第j项指标的第i项样本值，m为第j项指标的样本数量。

（3）计算第j项指标的信息熵ej。

（4）计算第j项指标的差异性系数gj。熵值越小，指标间的差异性越大，指标就越重要。

（5）定义第j项指标的权重Wj。

式4中，n为指标数量。

2.3.2 警兆值确定 运用多个指标对多个参评单位进行评价的方法，称为多变量综合评价方法，或简称综合评价方法。其基本思想是将多个指标转化为一个能够反映综合情况的指标来进行评价。本文采取线性加权综合法对警兆体系中的经济指标进行综合评价，将综合评价值作为本文反应用地置换指标预警的警兆值[7]，其公式是：

式5中，Z为警兆值，Wj为第j项指标的权重，Xj为第j项指标值，n为指标数量。

2.4 预警的阈值区间确定

在确定警度阈值区间方面，本文根据概率论中小概率事件原理，由正态分布“3σ”原理可知，研究对象数值如果偏离超过1倍标准差σ，可能性只有31.7%，如果偏离超过2倍标准差σ，可能性不到5%，如果偏离超过3倍标准差σ，可能性不足1%。因此，可以根据偏离均值μ的标准差倍数来反映数据是否合理[8]。所以本文利用正态分布“3σ”方法[9]，通过计算置换指标的各级预警中心值，得出偏离中心值1倍标准差的区间属于正常区间，即（μ-σ，μ+σ]；偏离中心值1—2倍标准差的区间属于基本正常偏冷和偏热区间，即（μ-2σ，μ-σ]和（μ+σ，μ+2σ]；偏离中心值2倍标准差以上的区间属于过冷和过热区间，即（- ∞，μ-2σ]和（μ+2σ，+∞）。

3 实证研究

3.1 重庆市地票交易概述

重庆市以统筹城乡土地利用、提高农村闲置土地利用率为切入点，于2008年12月正式挂牌成立农村土地交易所[10]。按照重庆市政府印发的《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》第18条的规定，重庆市农村土地交易所交易的地票特指“农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后，可用于建设的用地指标”。地票是票据化的“建设用地挂钩指标”，地票的交易即是通过购买该指标获得新增等量城镇建设用地指标的过程[11]。相比于苏、津、鲁的土地置换模式，重庆的地票交易制度引入了市场机制与跨区域合作，在一定程度上解决了区域不匹配的问题，实现了异地挂钩，是一次针对城乡建设用地增减挂钩政策突破性的尝试。

3.2 数据来源及验证假设

本文选取了重庆市城乡建设用地中每年可用于置换的农村建设用地指标面积作为“可置换用地指标值”；选取表1中各指标层构建警兆指标评价体系。其中，2008—2013年地票交易置换用地指标数据由重庆市国土资源局和房屋管理局调查数据所得；2008—2013年警兆指标数据来自2014年的重庆统计年鉴[12]。此外，由于社会经济现象之间的作用并不总是同时发生的，常常会看到两者的相互作用存在一个时间上的间隔，产生时间滞后现象，为计算合理，本文对置换指标量与警兆评价指标进行时差相关性分析，以确定最合理的滞后期。

3.3 数据标准化

本文中所选取的各种指标有不同的量纲和单位，为了消除量纲和量纲单位的不同所带来的不可公度性，消除“大数吃小数”现象，本文采用极差标准化的方法进行数据的标准化[13]。表2和表3为标准化后的警兆评价指标值和用地置换指标值。

3.4 用地置换指标量与警兆评价体系的相关性验证

本文对极值标准化后的2008—2013年的警兆评价体系中的各影响因子与2008—2013年用地置换指标量采用SPSS19.0软件进行滞后2年、滞后1年、同期、超前1年的时差相关性分析，综合分析各相关性结果，认为各影响因素与同期的置换指标量的相关程度最高。表4为同期的用地置换指标量与各影响因素的相关性分析结果，其中设用地指标置换量的指标代码为Y，结果通过0.01置信水平上的显著性检验。

从表4可以看出，市辖区建设用地面积Y7和农业机械总动力Y4与用地置换指标量X的相关系数分别为0.850和0.866，说明用地置换指标与城镇建设用地和农业生产机械化有很大的相关性。城乡发展需要大量的建设用地，是置换指标的需求者；而用地置换中复垦的农地经过整理连片，又有利于农业的机械化发展。Y1、Y2、Y14和Y16与X的相关系数分别为0.703、-0.758、0.689、0.676，与用地置换指标量相关程度也较高，这些指标主要代表了耕地和房地产市场状况，说明城乡建设用地置换对地类调整的影响是全方位的，不仅对耕地有直接影响，经过地类之间的调整，还对房地产市场也产生了深远的影响。用地置换的实质是将建新区与复垦区的耕地进行空间上的转移，置换指标量越大，建新区的人均耕地就越少；另一方面，用地置换指标是对城镇建设用地扩张的有效补给，大量的指标为房地产建设提供了土地资源。农民纯收入Y5、万人拥有医院床位数Y6、农村建设用地面积Y8、第一产业增加值Y9、第二三产业增加值Y12、房地产投资额Y13与X的相关性为0.621、0.576、-0.589、0.539、0.566、0.574，说明用地置换指标量的变化对二三产业的发展、社会公共服务的改善都存在着明显影响。用地置换为城市的经济发展提供空间，失地农民进城也为经济发展提供了劳动力资源，农民身份的转变要求政府调整相应的社会保障政策从而有利于社会公共服务的完善。人均GDP Y11、年“招拍挂”出让面积比例Y15与置换指标有着显著的正相关关系。由于农田有效灌溉面积Y3和农产品生产价格指数Y10对用地置换指标的相关性较小，只有0.197和0.107，故实证计算中对警兆评价体系进行调整，把Y3和Y10从原指标体系中剔除，希望用主观分析和客观计量处理综合所得的新警兆评价体系能够更加科学地评判用地置换指标的警情情况。

表2 警兆评价指标的原始值及标准化值Tab.2 The original and standardized values of the warning signs evaluation index

3.5 用地置换指标预警的警兆值确定

3.5.1 权重值的确定 由于警兆体系中各个经济指标对用地置换指标量影响程度是不同的，需要赋予不同的权重，才能得到较准确的警兆值。利用统计软件Excel，根据熵值法的计算步骤，对极值标准化和相关性验证后的2008—2013年经济指标数据计算，分别得到每项指标的权重（表5）。

3.5.2 警兆值的确定 运用线性加权综合法对标准化和相关性验证后的警兆评价体系进行综合评价，可得到2008—2013年的警兆值（表6）。

表3 用地置换指标量的原始值及标准化值Tab.3 The original and standardized values of the replaceable land acreages

表4 警兆评价指标与同期的用地置换指标量的时差相关性分析Tab.4 Correlation analysis between the same period on replaceable land acreages and the warning signs evaluation index

表5 警兆评价指标的权重值Tab.5 The weight values of the warning signs evaluation index

3.6 用地置换指标预警的警度确定

实证中采用的重庆用地置换指标数据从2008年才开始统计，监测时间较短，不能很好地用于正态分布的分析，利用Bootstrap抽样法将原来较少的数据样本点放大，可以更好地估计均值和方差[11]。Bootstrap抽样法是从某一概率分布中使原始样本再生成若干随机样本，即在“样本中抽样”，本质就是利用自身的资源获得若干新的随机样本。利用Bootstrap抽样法可将原来较少的数据样本点放大，更好地估计均值和方差[11]。

表6 用地置换指标预警的警兆值Tab.6 The warning signs values refecting the replaceable land acreages

表7 用地置换指标的合理预警警度阈值区间Tab.7 The rational boundary line of the early-warning of the replaceable land acreages

采用STATA12.0软件对警兆值进行bootstrap抽样分析，其中抽样次数设定为100次，得到均值μ = 0.4588，σ = 0.0802；再使用正态分布“3σ”方法确定预警阈值区间。表7是由警兆值计算出来的合理警度阈值区间，将警兆值带入警度阈值区间，得到2008—2013年用地置换指标的预警警度，即表8。

表8 2008—2013年用地置换指标的预警警度Tab.8 The warning degree of the early-warning of the replaceable land acreages from 2008 to 2013

从表8中可看出，2008年过冷区间，由于重庆市农村土地交易所在2008年12月份才成立，只有两宗地票交易，利用整年的社会经济运行情况来判断2008年的地票实施警情不够合理，所以本文的警情从2009年开始分析。由表8的综合警度来看，地票交易的警情在2009年处于过冷区间，2010在偏冷区间，2011年在正常区间，2012年和2013年达到过热区间。总体来看，警度呈快速上升趋势，由偏冷到正常再发展到过热。2009年地票交易制度刚刚实施不久，作为试点地区，重庆市政府放入市场的地票置换指标量较少，其产生的社会经济影响也较小。随着地票交易制度的进一步推广与改善，以及建设用地增加的刚性需求，用地置换指标交易量逐渐扩大，超越了社会经济发展的速度，需要加以控制，否则将会提前消耗未来城镇建设用地储备量。

图1 2008—2013年重庆市地票交易中用地置换指标量及警度发展形势Fig.1 The replaceable land acreages and warning degree of the land ticket trade in Chongqing from 2008 to 2013

图1将警度发展形势和用地置换指标量进行对比，从图中可以看出，总体趋势是用地置换量越大，警度越高，但是警度与用地置换量的变化趋势并不一致，2011年的用地置换指标量形成一个凸点，但警度并未随之下降，说明警度变化滞后于用地置换指标量变化，如果能找到警度发展的拐点，继续深入研究，就能探寻到用地置换指标量与警度的临界值，这个临界值可作为控制警情发展的约束，但这需要长期的时间序列来验证，本文希望在今后能够寻求更长的时间序列来进一步验证。同时也说明，如果不提前控制用地置换量，警情可能会持续一段时间，而不会随用地置换量减少而立即下降。

4 结论与讨论

本文在预警理论的基础上，以城乡建设用地流转中置换指标为研究对象，构建了置换指标预警体系，并以重庆市为例，进行了实证验算，取得了如下结论：

（1）本文选定的16个评价警兆值的结果变量，有12个指标与用地置换指标量的相关性超过0.5，相关程度较大；2个指标相关度大于0.2，存在正相关关系，2个指标相关度小于0.2，已剔除，总体来看，本文选取的警兆评价体系能够较好地反映重庆市地票交易中用地置换指标量的变化状况，但评价警兆值的结果变量在不同研究区域会有不同响应，应根据实际情况进行修正。

（2）本文利用bootstrap抽样法对样本点扩大，得到更加科学合理的数据均值和标准差；再根据随机分布数列的“3σ”原则，采取正态分布“3σ”方法利用综合评价值的均值和标准差确定预警区间，方法选择上比经验划分区间更具有科学性和说服力。

（3）研究结果表明重庆市地票交易的警度呈快速上升趋势，但警度变化有一定滞后性，必须采取科学合理的方法提前对用地置换量进行控制，否则警情的持续性将阻碍社会经济的健康发展。

（4）本文研究的用地置换指标的警度可以作为限制过度土地供给的一个依据，通过预警的结果可以修正年度城乡建设用地供给量，政策制订者可了解城乡范围内可供流转的度，使土地供给与未来城乡建设空间建立有效的匹配。

（5）本文选择用地置换指标量为自变量，一是借鉴房地产预警的方法，二是用地置换指标量可测度。关于城乡建设用地流转预警体系的研究刚刚起步，本文以可置换用地指标为切入点，警示其用地量变化带来的社会经济影响，力图为其预警体系的研究寻找到量化的突破口，在此基础上，深入挖掘，以点带面，构建以用地置换指标量为核心的城乡建设用地流转风险预警体系。后续研究的重点在于：进一步探索用地置换指标量与警度发展的临界值，在此基础上，长期观测，寻找警度与用地置换指标量之间是否存在边际函数关系，探讨用地指标市场化交易有效配置模型。

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）:

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（本文责编：郎海鸥）

Research on the Early-Warning of Replaceable Land Acreages of Urban and Rural Construction Land Circulation: Take Chongqing’s Land Ticket Trade as an Example

QU Zhong-qiong1, ZHANG Ming1, XIA Min1, LI Wei2
（1. College of Public Administration, Nanjing Agricultural University, Nanjing 210095, China; 2. Business School of Hohai University, Nanjing 211100, China）

Researching on early-warning system of the replaceable land acreages during the urban and rural construction land circulation can better determine possible risk and dangers of land use in the future. And furthermore, Chongqing’s replaceable land acreage is taken as an example can better improve Chongqing’s land ticket trade. The methods used in this paper included Brainstorming Method and Delphi Method, Xmax-Xmin Standardization, Entropy Method, the normal distribution of “the 3σ” methods and simple method of bootstrap and so on. The results of this paper show that the Chongqing’s replaceable land acreages are “under-cooling” in 2009, “cold” in 2010, the “normal” range in 2011,“overheating” in 2012 and in 2013. The results indicated that the amounts of the replaceable land are too much and exceed the speed of social and economic in Chongqing. So the local government needs control the amount of land supply in case of consuming the future land reserve excessively. The key conclusions from this paper are as follows: the warning signs evaluation system can better reflect the change state of Chongqing’s replaceable land acreages. The research methods of dividing the boundary line of the early-warning system are reasonable to certain degree. The warning degree lags behind changes of Chongqing’s replaceable land acreages. And the warning degree of this research could be taken on an evaluation basis to adjust and limit the yearly amount of the urban and rural construction land circulation.

land administration; replaceable land acreages; early-warning theory; urban and rural construction land circulation; Chongqing

F301.2

A

1001-8158（2015）05-0039-09

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.05.006

2014-12-25

2015-03-16

江苏省社会科学基金（14GLD004）；南京农业大学中央高校基金科研业务费人文社科研究基金（SKCX2015007，SKPT2015001）；国家自然科学基金（71173112）。

瞿忠琼（1974-），女，云南丽江人，博士，副教授。主要研究方向为土地利用规划与管理。E-mail: qzq@njau.edu.cn