深化改革背景下农村房屋买卖路径探析

杨 俊，张晓云，汤 斌

（1.安徽科技学院法律系，安徽 凤阳 233100；2.安徽凤阳县人民法院，安徽 凤阳 233100）

深化改革背景下农村房屋买卖路径探析

杨 俊1，张晓云1，汤 斌2

（1.安徽科技学院法律系，安徽 凤阳 233100；2.安徽凤阳县人民法院，安徽 凤阳 233100）

研究目的：为解决农民将宅基地使用权向本集体经济组织之外流转时宅基地使用权和房屋所有权产生冲突的矛盾，主张应在承认农村土地集体所有的前提下,通过赋予农民房屋所有权处分权能而保留宅基地使用权的房地分离模式，并运用“宅基地法定租赁权”制度解决农村房屋买卖问题。研究方法：案例分析法，实证分析法。研究结果：（1）法律障碍在于：当前的法学理论与实践不当地将“房地一体”原则适用于农村房屋买卖实现场合；（2）“房地一体”原则在目前的法律框架下有其固定的适用范围，在农村宅基地有限流转的规定下，坚持该原则带来的结果就是对建筑在农村宅基地上农村房屋买卖的管制。研究结论：在深化农村土地改革的大背景下，在采取房地分离模式的基础上引入宅基地法定租赁权制度来解决房屋新所有权人对宅基地的权利基础问题具有重要的现实意义。

土地法；房地一体；农村房屋买卖；法定租赁权

1 引言

中国现行的土地制度是公有私用，与此同时，法律承认建筑在土地上的房屋作为独立的物权客体为私人所有。在土地与房屋的关系上，中国坚持“房地一体”原则，在这种独特的体制下，农民能否对其房屋所有权进行处分在很大程度上取决于宅基地使用权的处分自由，目前中国法律对农村宅基地使用权流转的严格限制，在“房地一体”原则下，带来的就是对建筑在农村宅基地上农村房屋买卖的管制。然而，在宅基地及其地上房屋的流转问题上，一味固守“房地一体”原则，无法真正维护农户利益。十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）指出：“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。”2014年中央一号文件依据《决定》精神，进一步强调“改革农村宅基地制度，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”，探索增加农民财产性收入渠道。这种“赋予权利和回归权利”的改革思路，对司法实践中解决农村房屋买卖纠纷及增加农民收入具有积极的作用。在现行法下，宅基地使用权仍不可向本集体经济组织之外流转，如果宅基地使用权人将其所有的房屋卖给本集体经济组织以外的人时，宅基地使用权与建筑在其上的房屋所有权易主时出现的“房走地不走”的局面以及新房屋所有人使用宅基地的权利基础问题，成为亟需解决的现实矛盾。

2 问题的提出

2.1 相关案例的梳理

随着中国农村经济发展的日趋活跃，农村宅基地上房屋买卖的纠纷逐渐增多，各地法院针对此类纠纷出台了一些指导性意见，司法实践中处理相关案件的立场基本相同。

案例1：2002年12月12日，黄某（买方）与罗某、张某（卖方）签订《房屋买卖协议》，约定罗某、张某将其位于茅坦村的250 m2的农村房屋卖于本农村集体经济组织外邻村的黄某，双方约定房屋的所有权、使用权、财产权永久性属黄某所有，卖方并协助买方办理房屋产权变更登记手续。双方同时约定如遇今后政府征收开发拆楼等一切赔偿款属黄某所有。2013年7月，因当地政府征收开发，双方就合同效力及拆迁补偿款分配发生纠纷，黄某向法院提起诉讼①参见（2014）穗中法民五终字第2434号判决书。。法院在判决书中写道“房屋买卖虽然是双方真实意思表示，但农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，根据当前中国的土地法律和政策，宅基地关系到农民的基本居住条件，农村宅基地由集体经济组织特定的成员使用，具有福利和保障性质，所以获得农村宅基地要受到本集体经济组织成员特定身份的限制，根据《土地管理法》第六十三条规定，双方买卖违反相关法律、法规，应当认定为无效。”关于房屋拆迁后的补偿款项分配问题，法院认为，双方已经实际履行了《房屋买卖协议》，从公平合理的原则出发，拆迁补偿的款项中关于建筑物价值的款项应由买受人黄某享有，关于宅基地使用权价值的款项及其他应当由本村集体组织成员享有的补偿款具有身份性，应由卖方罗某和张某享有。

案例2：2000年原告王冬英与被告潘莲娣签订协议，被告将已建成墙基和安建了底层楼板的宅基地二间卖给城镇居民原告，由其自主建造房屋。宅基地转让后，建房屋费用全部由原告承担，实际所有权人为原告，后被告于2001年迁离了农村集体经济组织。2014年因当地征地拆迁纠纷，二者协商不成诉至法院②参见（2014）句民初字第1051号判决书。。法院在判决书写道“原告王冬英系城镇居民不符合取得争议宅基地使用条件，故双方所签订宅基地使用权及墙基、底层楼板的转让协议应属无效。”关于双方损失赔偿问题，法院根据《合同法》第五十八条规定判决原告购得被告的宅基地及墙基、底层楼板后在其基础上建造了房屋，居住至今，双方就涉案房屋的建造占有使用所形成的事实情状及公示效果已构成属地正常生活的秩序之一部分，且被告户籍已迁出，基于上述情形，该涉案房屋不适宜返还，应保持房屋现状。”

上述案例，第一个属于非同一集体经济组织成员之间农村房屋买卖，第二属于购买者为城镇居民的农村房屋买卖。这两起案件中法院对房屋买卖的效力认定，采用的都是“房地一体”的原则，即“房随地走”，由于农村宅基地使用权的不可流转，建筑其上的房屋也不能流转。关于损失赔偿问题，地方法院是根据最高人民法院的“人民法院工作既要符合法律认同，又要得到社会认同，也就是要实现法律效果和社会效果的有机统一”的精神为指导，综合权衡买卖双方的利益，使判决既能妥善解决现有纠纷，还能起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。在此精神指导下，第一个案例中因为争议的房屋已不存在，所以法院将房屋补偿款判于买方，宅基地补偿款判于宅基地使用权人。第二个案例中，由于被告户籍已迁出本农村集体组织，对宅基地不再享有使用权，为了维护原告的合法权益，判决房屋不予返还，实际上是承认该案原告城镇居民对该农民房屋拥有合法的使用权。

2.2 农村房屋买卖合同效力的认定

农村房屋买卖按照交易主体的性质可以分为两种：一是农村同一集体经济组织成员之间的房屋买卖。该种房屋买卖只要符合法律规定的“一户一宅”和农村宅基地面积标准，司法实践中基本上是认定该种买卖行为是有效的。二是非同一集体经济组织成员之间农村房屋买卖。此种情形又分为两种情况：第一种是购买者是非本村同一集体经济组织成员；第二种是购房者是城镇居民。这两种情形学界又存在两种不同的观点：一种观点认为中国立法和政策并没有禁止农村集体经济组织成员向非本集体经济组织的农村居民出售房屋，因此，其效力不应受到农村宅基地使用权能否转让的影响，而应适用《合同法》关于有效合同要件的的规定，依法认定其是否有效；而对于农村居民向城镇居民出售房屋，因中国的行政法规和政策对其禁止，因此根据《合同法》的规定，属于无效合同，不具有法律效力。另一种观点认为根据《土地管理法》第六十三条规定，宅基地使用权不得出让或转让，国家对农村宅基地的流转是严格限制的，并根据“房地一体”原则，从限制农村宅基地流转事实推出国家对农村房屋买卖也是严格限制的，是有条件的买卖[1]。司法实践中，法院在审理此类型案件时，大都采用的是第二种观点。例如，《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》①沪高法（2004）391号。、《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》②沪高法民—（2004）4号。和《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行）》③沪高法民—（2007）24号。都有类似规定，农村宅基地及其建筑其上的农村房屋只能卖给符合条件的本集体经济组织成员，非同一集体经济组织成员因不具有社员身份无权享有宅基地使用权而不得购买建筑其上的农村房屋，此种房屋买卖行为应认定为无效。

通过上述分析，可以看出法院在认定农村房屋买卖效力时采用的是“房地一体”原则，而在处理争议双方的合法权益时，采用的却是“房地分离”模式，而“房地分离”模式既可以维护双方合法的权益，且能更好地起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，那么在农村房屋买卖中是必须坚持“房地一体”原则，还是可以排除适用该原则，如果可以，具体的运行机制又该如何设计？

3 农村房屋买卖与“房地一体”原则的冲突

土地与地上建筑物的相互关系，通说存在着两种立法体例：一是一元主义，此立法模式源于罗马法，受罗马法“添附”原理的影响，认为土地上建筑物是土地的主要组成部分，建筑物本身并不是独立的物，是依照添附原则，添附成为土地地表的重要部分，而不是一个单独的所有权客体。19世纪德国民法典和瑞士民法采用的就是此立法体例。二是二元主义，现代意义的地上权打破了罗马法的土地吸附地上物的原则，许可他人利用土地并对房屋等取得所有权。在这种情况下，二元主义学说认为土地与土地上的建筑物权利的主体可能同一，也可能不同一。土地和土地上的建筑物可以发生法律上的分离，二者可以相互独立地进入交易机制。在土地及其建筑物都属同一人所有的情况下，同一主体同时享有土地及其建筑物的所有权，而在土地及其建筑物分属不同人所有时，其对建筑物的所有权和土地所有权只能拥有其一，不能同时享有两个权利客体[2]。

中国城市土地属于国家所有，郊区和农村土地属于集体所有，土地上的建筑物属于公民合法的私有财产，公民对其拥有所有权。从立法体例上讲，中国采用的是属于二元主义立法模式，由于人们对土地不拥有所有权，所以中国的土地与房屋的关系，在城市是国有土地使用权与房屋所有权之间的关系，在农村是宅基地使用权和房屋所有权的关系。中国立法者在立法时考虑到，房屋虽然为一独立的不动产，而非土地的构成部分，如果土地使用权或房屋所有权单独处分，不论是转让或抵押都将导致土地使用权和房屋所有权主体不一致的情形，进而有可能发生权利冲突，由此可能影响社会秩序的稳定。于是，在立法上发展出“房地一体”原则，由土地使用权和房屋所有权的一体性，而设置了土地使用权随房屋所有权处分而处分的“地随房走”和房屋所有权随土地使用权的处分而处分“房随地走”两种具体表现形式。

以此立法原则为指导，1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条、二十四条，1995年《城市房地产管理法》第三十二条，《担保法》第三十六条，2001年《城市房地产转让管理规定》第三十一条，2007年《物权法》第一百四十六条、一百四十七条、一百八十二条都对“房地一体”原则，作出了明确规定。

3.1 农村房屋买卖与“房地一体”原则

在中国实定法上，“房地一体”的规定大都用于调整城市房屋与建设用地使用权之间法律关系的法律规范中，宅基地上房屋所有权属农户所有，在其各自归属明晰的前提下，“房地一体”原则是否适用于农村房屋与宅基地使用权之间呢？1982 年国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按照本条例的规定办理申请、审查手续。随后颁布的《土地管理法》并没有延续“房地一体”原则，该法第六十二条第一款规定了“一户一宅”宅基地的基本配置原则，第四款规定农民出卖住房后，再申请宅基地，不予批准。第六十三条只是规定了宅基地使用权不得出让或转让，没有对房屋作出安排。在《物权法》起草过程中，全国人大法工委《物权法》草案第一百六十二条曾规定农村的房屋只能转让给本集体经济组织内部符合申请条件的农民，宅基地使用权与房屋一并转让[3]。王利明教授起草的《物权法（草案）》第八百九十五条规定，宅基地使用权不得单独转让，但房屋所有权转移的，宅基地使用权应当随之转移。梁慧星教授起草的《物权法（草案）》第四百二十五条规定，宅基地使用权转让时，其地上附着物所有权随之转让。2004年全国人大常委会委员长会议审议的《物权法》审议稿第一百六十三条也曾规定建造在宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让，但上述规定在最后审议时都被删除了。因此，目前中国在法律、法规和政策层面并没有规定“房地一体”原则适用于中国农村房屋与宅基地使用权流转之间。

3.2 农村房屋买卖与“房地一体”原则的冲突

“房地一体”原则的立足点为国有土地和城市房产，如将“房地一体”原则适用于中国农村房屋与宅基地使用权流转，首先，有违物权法理之嫌。法律属性上农村宅基地使用权属于用益物权，农民对建筑在自己宅基地上的房屋拥有所有权。在宅基地使用权流转受限的情况下，如果适用“房地一体”原则，农民将不能处置自己的房屋，会妨碍其对自己房屋所有权的实现。同时随着城市经济发展的扩散，作为用益物权的宅基地使用权权能内部要素的相对重要性发生了转变，农民更希望能够对其进行收益和处分[4]。其次，违背了自愿、公平原则。在城市依据“房地一体”原则，地随房走，房屋所有权人可以实现其经济价值，获得较大经济利益，但是在农村，“房地一体”原则否定了农村宅基地使用权和农村房屋各有的经济价值的事实，将两个独立权利强行拉在一起，强调两者一同处分，限制了农民对其合法拥有的财产权利充分、自由的行使，同时也违背了中国《民法》和《物权法》规定的平等、自愿原则。最后，阻碍了房地交换价值的实现，限制了房屋融资功能[5]。农村宅基地及建筑其上的农村房屋都是不动产，房屋具有独立于宅基地之外的价值功能，在目前宅基地使用权流转受到限制的情况下，再适用“房地一体”，农村房屋价值将不能得到充分实现，农村居民的融资自然也就受到了影响，阻碍了农村经济的发展。

4 “房地分离”模式下农村房屋流转的路径选择

4.1 房地分离模式——农村房屋流转的前提

从自然事实和现实层面来看，建筑在农村宅基地上的房屋是不能脱离集体土地而存在，本集体经济组织外的人购买的农村房屋如果要合法地附着在本农村集体土地上，必须对该土地有法律上的正当权源。当前，学界解决农村宅基地问题的观点大致可分为两大派：土地所有权改革派和土地使用权改革派。土地所有权改革派又分为国有化和私有化两种。前者主张取消现有的土地集体所有制，改变目前农村宅基地所有权的主体。持此观点的学者认为,农民集体没有完整的土地所有权,国家在事实上行使着农村土地的最终处分权,实行土地国有化不过是“正名”而已[6]。对此，吴敬琏提出在集体土地国有化的基础上可以考虑赋予农民999年的土地承包经营权，甚至永久的土地使用权[7]，即通过将农村土地全部实行国有化，再由农民通过一定的方式取得国有化土地使用权[8]。同时使农民宅基地、乡村建设用地等都归入政府管理，可以防止集体所有的土地利益因体制内的因素而流失[9]。后者建议赋予农民私人土地所有权，实行一定比例的农村土地私有化，该观点认为以农户个人土地所有权为根基的自利是最好的激励，能最大限度地调动农民的生产积极性[6]，有利于现代农业的发展。土地使用权改革派主张农村土地制度改革是在坚持农村土地集体所有权前提下的改革，不是土地私有化改革，而是对农村集体土地所有权的完善[10]，在此基础上允许农村宅基地和建筑在农村宅基地使用权上的农民私有的房屋进行流转，以转让等方式合法地进入流通领域[8]。对此，《决定》明确提出在坚持农村集体所有权的前提下，遵循“赋予权利和回归权利”的农村土地改革逻辑主线[11]。《决定》将农村宅基地使用权和建筑在其上的房屋，在各自归属明晰的前提下，提出“房地分离”的改革思路。作为用益物权的宅基地使用权具备保障性质和福利性，受到特定身份的限制，不得处分，是专属于集体经济组织成员的财产权，但存在于农村宅基地使用权上的房屋，农民对其拥有完整的物的所有权，可以对其占有、使用、收益和处分，所以农村房屋可以用来出租或转让。

因此，无论是法律规定还是政策引导，采取“房地分离”模式解决农村房屋买卖问题都是可行的。农村房屋买卖合同纠纷中主张农村房屋买卖合同无效，背后的大多数原因都是房屋出卖后，由于经济的发展，房屋拆迁补偿价格或房屋现值伴随土地的增值远远高于原房屋买卖价格，在此种情形下，在利益驱使下出卖人往往会主张房屋买卖无效[12]。因此，从法律后果来看，采取“房地分离”模式，允许农村房屋以买卖等方式进行流转，从而认定农村房屋买卖合同有效，不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，维护买受人的善意信赖，稳定现有的房屋占有关系，而且有利于限制出卖人事后主张合同无效，违反诚实信用原则的行为。

4.2 宅基地法定租赁权是“房地分离”模式下农村房屋流转的有效选择

4.2.1 台湾地区法律推定租赁关系的借鉴 台湾民法第四百二十五条对法律推定租赁关系作了具体的规定①台湾《民法》债编第四百二十五条第一款规定“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋得使用期限内，有租赁关系。”，该条文的立法缘由是中国台湾最高院四八台上一四五七号判例（图1）和七十三年度第五次民事庭总会议所确定，即“参照该判例的原判决全部裁判意旨，系认为使用土地的房屋所有人对土地所有人应支付相当的代价，则其法律关系的性质，当属租赁。”[13]

图1 判例基本事实Fig.1 The basic fact of the case

就中国大陆地区而言，在立法中规定宅基地法定租赁权制度是解决农村房屋和宅基地使用权关系的一个可行的方案。基于农村私有房屋建筑在农村宅基地上的事实，农村私有房屋的买卖如果要合法附着于宅基地上，就必须对该宅基地有法律上的正当权源，此正当权源可以是物权或债权。从对物的支配关系而论，物权是对物的直接支配，租赁是基于对债的关系而享有占有使用物的权利，也是对物的一种支配，但因为债权契约只能针对契约相对人而主张，所以，依据债权而对物享有的占有和使用权，只是一种只能对债务人主张的相对性权利。从权利作用而论，物权比债权稳固及受保护，但就能达成让农村房屋合法依附于宅基地上的目的而言，所有权、租赁权、抵押权等都能达到此目的。所以，当事人可依据其需要，选择最符合自己成本效益的方式。作为用益物权的宅基地使用权，在中国现行法律规定下，农民对其只享有占有、使用的权利，并不拥有所有权和无限的处分权，在宅基地使用权和房屋所有权冲突状态这种情况下，只能另寻其他权源，即法定租赁权，透过契约、请求权的创设，促成各方理性作出多赢的判断[14]。例如，张仲宽与张景明租赁合同纠纷一案①参见（2014）一中民终字第08235号判决书。中，双方于1999年10月1日签订《无限期租用房产协议书》，合同约定：“因张仲宽到外地养老，现将03-0082号房屋租赁给城镇居民张景明使用，租用宅基地使用费为3500元。房屋修缮及改装和将来基地费用由张景明负责。”法院从“房地一体”原则出发认定该案件是“一种变相的农村房屋买卖，属于无效的买卖合同”。但从“房地分离”角度来看，该案件租赁契约成立要件的主体和客体都合法，张仲宽作为房屋所有人，有权处分其所有物，合同的内容是房屋租赁给城镇居民张景明使用，双方设定的是租赁关系，承租人张景明享有了对租赁物的占有使用权，无违法情形，也并未发生租赁的房屋所有权或租赁的宅基地使用权的移转。

4.2.2 宅基地法定租赁权的制度设计 宅基地法定租赁权是由法律规定该非集体成员对该农村房屋依附下的宅基地，在房屋存续的年限内享有法定租赁权，出卖人在此期间不得向买受人主张宅基地使用权，但可以请求法定收益权，费用可以由双方当事人协商，该法定租赁关系可以在房屋灭失或房屋依附的农村宅基地所有权被国家征收或征用时消失。该制度在设计上是在宅基地上增加了一个对宅基地享有债权的权利人，该债权的性质是租赁权。

宅基地法定租赁权在实践应用中有两个方面的问题应予重视：其一是宅基地法定租赁权下农村房屋登记问题。确权登记是农村房屋流转的前提，将登记作为不动产物权的公示方法，但对农村宅基地采用登记对抗主义，规定宅基地使用权可依审批而设立。实践中，中国大量农村房屋就是以占有和使用的方式“宣告”其对房屋的所有权，没有进行登记，正如案例二中的判决“双方间就涉案房屋的建造占有使用所形成的事实情状及公示效果已构成属地正常生活的秩序之一部分”。同时农村房屋转让也多不办理登记，导致司法实践中出现了大量因拆迁补偿等利益驱动，卖房农民反悔请求确认房屋转让无效的案例。2008年颁布的《房屋登记办法》将农村房屋登记的类型区分为初始登记、变更登记和转移登记。实践中根据农村房屋是否践行初始登记又分为未登记的房屋和已登记的房屋。在逻辑上，变更登记、转移登记的前提是标的房屋已登记。《房屋登记办法》第八十三条规定对合法建造房屋申请房屋所有权初始登记应提交的材料做了具体规定，第八十七条规定受让人为非农村集体经济组织成员的，申请农村村民住房所有权转移登记，房屋登记机构不予办理，但法律、法规另有规定除外。通过上述分析可以看出在不动产登记方面中国仍然是贯彻“房地一体”原则，虽明确了农村房屋必须登记，但受让人为非农村集体经济组织成员的，申请农村村民住房所有权转移登记，房屋登记机构不予办理，不利于保证权利人的合法权益。2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》第五条规定了集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权和宅基地使用权都必须进行登记；第十四条规定因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。该条例对农村房屋登记中可能存在的房地分离状况有所预见，并没有延续《房屋登记办法》的“房地一体”原则，但条例都是原则性条款，真正落地需要操作细则。如《条例》并没有对农村房屋和宅基地使用权的执行机构、操作办法等进行阐释和细化，这还有待于有关部门制定更完备的细则来保障相关权益，做到法理与实践的完美结合，实现房地分离，确保法规的可适用性，达到建筑在宅基地上的农民私房建成了就可以登记，登记了就能自由买卖，从而实现宅基地使用权和农民私有房屋的物权性质[15]。其二是宅基地法定租赁权下农村房屋拆迁补偿问题。法定租赁权解决的是在农村房屋买卖过程中非集体经济组织成员对宅基地使用权行使法定权利的问题，但是当农村宅基地被征用或征收，建筑在其上的农村房屋被拆迁时，由于中国各地方的经济发展不一样，拆迁补偿依据的标准也是不一样，这使拆迁补偿款的分配面临许多困惑。如果依据房屋的价值和宅基地的价值分别给予补偿，那么非农村集体经济组织成员在购买农村私有房屋后分得补偿款时是没有问题的。如前述案例一法院从公平合理的原则出发，将拆迁补偿的款项中关于建筑物价值的款项判决由买受人享有，关于宅基地使用权价值的款项及其他应当由本村集体组织成员享有的补偿款，因其具有身份性，判决由卖方享有。但是，在法律租赁关系下的农村房屋买卖，当补偿标准依据宅基地使用权的享有与否予以分配时，就极易发生纠纷，因为此时宅基地使用权归村集体经济组织成员享有，非集体经济组织成员由于房屋买卖行为成为建筑在宅基地上房屋所有权新的享有者，同时新的房屋所有权者基于法律租赁关系对宅基地使用权在法定期间享有租赁权。在这种情形下，如果当事人在订立买卖合同时有约定，补偿款的分配可以按照当事人约定处理；如果没有约定，因房屋买受人是有偿取得法定租赁权的，此时如协商不成，纠纷可以由法官按照公平原则综合衡量双方的损失，将补偿款在宅基地使用权人与法定租赁权人之间进行分配。

5 结语

中国法律尚未对“宅基地法定租赁权”作出规定，法律命题的正当性和合理性永远都根源于社会的现实生活[16]。建立在农村宅基地上的房屋是农民非常重要的私有财产，是农民安居乐业的重要保障，随着中国户籍改革和城乡一体化进程的加快，农村私有房屋买卖日益增多，引发的纠纷也越来越多。笔者认为，应当从原则上转变立法政策的方向,承认农村土地集体所有的前提下,通过赋予农民房屋所有权处分权能而保留宅基地使用权的房地分离模式，引入“宅基地法定租赁权”制度，即通过购买房屋取得相应的宅基地使用权的非农村集体经济组织成员，其不能无偿使用，必须向宅基地使用权人交纳一定的法定的租金。这不仅有助于解决农民私有房屋所有权与集体经济组织宅基地所有权、集体经济组织成员的宅基地使用权之间的缠绕关系，而且在保证宅基地原有的用途、维持宅基地集体所有的性质前提下，为增加农民经济收入开辟了一条新途径。

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（本文责编：陈美景）

Pathway for Rural House Transactions in the Context of Deepening the Reform

YANG Jun1，ZHANG Xiao-yun1，TANG Bin2
（1. Department of Law, Anhui Science and Technology University, Fengyang 233100, China; 2. Anhui Fengyang People’s Court, Fengyang 233100, China）

The purpose of the paper is to discuss the pathway for rural house transactions in the context of deepening the reform of rural land institutions. Method of case study was employed. The results indicate that 1） the main legal barriers is that theoretically and practically misuse the so-called “combined land use right and house ownership” to the rural house transfer. 2） The “combined land use right and house ownership” principle under the current legal framework has its fixed scope of application. However, if apply the principle to rural homestead transfer, a constrained market situation is resulted for the rural house transfer. It is concluded that it has important practical significance that introduces the homestead legal rights system to solve the problems of housing rights constraint in the context of deepening the reform of rural land institutions.

land law; the real estate integration; rural building business; statutory tenancy

F301.11

A

1001-8158（2015）06-0067-08

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.06.009

2015-01-09

2015-05-20

安徽省高校省级人文社科重点基金项目“我国土地发展权法律制度研究”（SK2014A221）；安徽高校省级优秀青年人才基金重点项目“宅基地流转模式创新及法律规制研究”（2013SQRW046ZD）阶段性成果。

杨俊（1976-），男，河南新蔡人，讲师。主要研究方向为土地法学。E-mail: yangjun13637038775@163.com