房地产评估中的市场法的分析探究

孙明洁(天津市宝坻区物价局，天津301800)

一、引言

原有房地产在定价评估层次结构方面存有一定的缺陷，主要是因为缺乏实质性的对比案例，其次在适用范围上也缺乏主观性，导致后期在价格中无法进行有效的定位。而现如今通过采用市场法的评估原理，使其确保房产定位价格的有效性。

二、市场法的理论依据

市场法对房地产的评估是根据市场价值进行的推算评估，利用相同价值的房产评估待定的房产价格，这种评估方法具有等效性。其次这种评估方式也会随着市场价格的变动，在一定浮动范围内有所差异，但实际基本情况不会有太大的差异性。其次随着房产市场的波动，对于一些购房者的心态及个人爱好以及地理位置的偏差，可能在价格幅度上会偏离原有市场经济，导致失去了房产市场法的评估意义。例如:某二环小区建筑面积98㎡，根据跟区域市场价值估算，该房总价格100W。由于该小区后期项目的扩建，改变了原有的建筑风格，并且在小区内添加了人造湖、花园等公共设施。竣工项目完成后，该同样的样品房价格涨幅20%，使其价值变为120W。该市场法遵循统计学定律，可从大量随机事件中找寻重复事件，这样才可以推比出房产的市场价值。市场法的推算依据是以当时成交价格作为今后评估依据，然后在进行对比类推，得出该房地产实际的市场价值。

三、市场法的适用范围及应用条件

1.市场法的适用范围

市场法能够适用于多种类型其中包括:商品房、空地、厂房、写字楼等，这些类型在大中型城市覆盖较为广泛，并且交易次数频繁。资料人员能够在短时间内收集到大量的数据信息，然后用于推算该房地产的实用价值。商品房的交易次数最为频繁，交易成功率高，从而能够得到正确的市场价格。对于空地市场法的推算还并没有全面普及，在一、二、三线城市较为普遍，比如:企业进行征地项目，一般都是征用偏远地段，一方面是因为离市区远，征用价格较为便宜，另一方面便是不影响人们的正常生活。其次对于一些地段运用市场法难以评估，一些特殊地段或者建筑风格别致的地产，却很难估计，主要是因为得不到实用的价值数据，难以估算其市场价值的所在性。所以该市场法能够适用于多数情况，以此满足房产市场价值的实际需求。

2.市场法的应用条件

市场法在应用条件上应具备两点，首先应具有完善的数据交易信息，其次还要有一定的市场评估经验，这两个方面在市场法应用条件中尤为重要。在市场评估交易中的资料要保证数据充足和资料可靠，在数据评估阶段要选用较多的交易成功案例作为比对，一般选用的案例不少于13个，这样才能在各个案例中寻求共同点。然后还要选出3个特殊案例作为对比，这样才能在实际中反映房地产市场的实际价值。若选用的特殊案例少于3个，便不能进行有效的比对，无论是从建筑风格还是结构布局，都不能形成鲜明的对比，使其失去市场法评估的意义。资料的可靠性对于市场法的评估也有不可替代的作用，资料管理人员首先要对资料进行详细核实，包括交易日期、交易金额、交易类型、房产证书等，以确保资料真实可靠。假设收集的资料信息存有虚假性，经最后推算出的房产价值与实际价值存有较大的差异，使其偏离市场价值观念，并误导房产消费群体。

四、市场法评估程序

市场法评估程序包括:搜集交易实例、确定可比交易案例、建立价格可比基础、交易情况修正以及最终的确定地产价格，该流程包括了所有的应用流程，确保操作流程的精确化。

1.搜集交易实例

市场法推理的主要依据便是依靠大量的数据资料，将收集交易成功的案例资料进行比对，这样才能确保推理依据的正确性。资料管理人员首先要对同一区域房产交易信息进行收集，包括:房产建筑格局、面积、采暖方式、楼宇栋数以及周围居住密度。在同一局域搜集资料，其可具有鲜明的对比性。假设资料人员收集的房产资料区域不统一，则在价格方面具有较大涨幅，所以要针对同一区域的用户群体。其次对建筑格局、面积、采暖方式、楼宇栋数以及周围居住密度的不同，市场法的推算也不会受到正常的影响。主要是因为根据市场的实际价值去推算，然后完成最后的交易价格。选用大量的交易案例有利于市场法评估的正常进行，若资料较少，无法形成对比案例，造成后期无法进行有效的评估。

2.确定可比交易案例

可比较交易案例是指预评估的类型相同，其中包括:用途、建筑结构、交易类型、评估时间，商品用途相同是指所评估的商品房与交易案例中的类型相同，全部用于建筑住宅类型，这种在案例评估中可作为参考依据。对于不同种类型的评估，例如:办公楼与沿街店面的评估，需要根据当地市场经济以及往年的交易记录进行预计评估，使其保证市场价值的有效性。建筑结构类型相同包括:建筑风格、混凝土浇注形式、采暖方式等，在大范围相同的情况下，也要做到小类也具有一定相似性。交易类型是指买卖出售的形式，包括:租赁、抵押等形式，在保证价格相同的情况下，才能对此有更好的比较。其次便是在评估交易时间方面，房产交易时间关系到今后的价值评估，主要是因为市场经济随着时间的推移，变化波动不稳定，使其失去原有的价值观念。所以在交易时间段上尽量选取近1-2年作为参考值，但有些资料会超过4年以上，一般不作为交易案例的对比资料。

3.建立价格可比基础

评估人员在收集可对比的实例后，便要在价格方面进行统一。其中包括:付款类型、单价、货币以及建筑面积。交易成功的房产在支付方式上可能采用分期付款和一次性付款的方式，所以评估时应进行统一，全部按照一次性付款的方式进行评估，使其具有等效性。单价统一是指预评估的房产价格与交易案例中的价格具有等效性，选取统一单价单位，使其具有可比性。货币统一根据房产交易类型的不同，有些房产价格需要进行换算，这便要求在货币单位上进行统一。其次便是建筑面积，有些交易中心按照使用、套用以及建筑面积进行市场定价，所以根据面积的不同，在定价方面也存有一定的差异性。

4.确定地产价格

其次便是房产市场价格的定位，在对各种情况的对比下，便可按照实际的交易案例对其进行评估。其评估价格包括可比实例、交易情况、区域因素等，可比实例便是当时的成交价，需要根据当时的交易价格而定。交易情况是指后期的修正系数，根据当时的交易金额乘以评估系数，便可得到交易后的确定值。区域因素是指房产所处位置的市场价，然后根据每年市场浮动因子，进行比对最后进行累加便可得到。在经过多种外在条件的比对下，进行房产市场价格的定位。若在评估定价中，实际交易案例与预评估案例相似度十分吻合时，可利用平均值进行求取，完成房产市场价格的定位。

五、结语

通过对房地产评估中市场法的分析探究，使得笔者对市场法的评估依据有了更为深刻的认知。这种推算模式融合了房产中的多种因素，确保房产定位价格的有效性。这种推理模式不但适用于房产的评估，在其他行业中也具有一定的范围应用，使其带动国内市场经济的发展。

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