项目设计管理及设计目标之我见

摘要：房地产开发由多个阶段组成，但对房地产项目影响最大是设计阶段，项目风格由设计阶段决定，对城市的景观影响如何由设计阶段决定，今后客户入住的感受如何由设计阶段决定，费用如何也由设计阶段决定。现实生活中有许多项目因为设计不好而滞销，个别项目因设计错误而拆除，很多项目因设计不合理而使用成本居高不下，也有许多项目因设计原因边施工边改图而拖延进度等等。

相关资料表明，在初步设计阶段，影响工程造价的可能性为75%-90%，在技术设计阶段 ，影响工程造价的可能性为20%-30%。除了对造价影响外，设计阶段决定了项目的风格，效果，定位，因此，设计阶段的管理是房地产项目管理工作的重中之重。

个人参与设计以及设计管理工作已有几年时间，对一个项目的设计工作及管理工作也略有体会，那对于地产开发，对于住户需求，如何进行较理想的设计管理呢？私认为，产品满足市场需求，满足目标客户需要，同时又引领人们的生活潮流不失为一个好的设计管理及设计目标。

关键词：项目设计管理 设计目标

中图分类号：S611文献标识码： A

一、根据项目位置，准确前期定位

好项目离不开准确的前期策划，一般这部分工作要依托策划公司对项目进行分析，对产品类型，产品比例等进行调查研究。以河北省秦皇站货场铁路职工经济适用房项目为例，该项目根据铁路职工多年来的需求及其它各种因素明确定位为经济适用房项目，但开发公司仍深入调研了秦皇岛当地人群对户型设计的倾向以及对户型面积的需求，并且特别针对铁路职工工资收入水平及购买能力的调查，以及对市场均价、建安成本的参考，最终确定当地最能接受的南北通透户型及全阳户型两种大类，并且根据调研报告确定两种户型的数量配比。此项目中产品类型看似较为简单，但其市场接受程度非常高，职工对该项目的关注及期待程度也日渐的高涨。从市场角度解读，该项目从设计阶段就让目标客户群参与项目设计，除去设计中的专业成分，最大程度的满足客户的需求。

二、针对公司特长，选择优势单位

每个设计单位都有自己的设计强项，不是任何设计单位都适合任何项目，随着社会分工越来越明确，这种多能化，万能化的设计模式逐渐被市场淘汰，取而代之的是设计公司也向着专业化方向发展。目前，以天津市为例， 部分设计院已经向专业化发展，随着住宅市场的加大，许多设计院都专门成立住宅设计部以及住宅施工图设计部门。同时，国内近几年各类建筑遍地开花，因此，不少设计单位也专门成立公建、商业等设计部门，也出现专门出现设计医院等专业性更强的设计公司或者设计部门。因此，项目设计院的选择也应该根据项目定位，选择专业性较强的设计单位完成设计任务，以便更好更专业的完成项目设计。

三、勤于想法沟通，精于问题突破

设计院的设计要体现开发公司的理念。但现实工作中，一般设计师的都会针对项目有自己独特的想法和设计理念，如果是类似住宅等大量生产的设计项目，设计师又往往按照自己的经验对问题进行一系列的处理，相对于设计师，开发商的想法则有可能大有不同，因其对接市场，往往更了解市场需求，许多问题研究的更加深入和细致，因此，在设计过程中，为了更好的实现开发者的设计意图及初衷，便需要开发者与设计者进行良好的、不断的沟通。遇到不同意见的时候，开发者应虚心听取设计者的专业意见，也应帮助设计者突破自己的固有思维，对问题有突破性的处理方式。

四、细化设计要求，问题分类处理

项目设计中，项目组成员不应拘泥于传统的工作流程，能够前置的工作尽量前置。在不影响前期大方向设计的前提下，对居住空间使用便利性，尺度的舒适性应该反复进行建模体验、实地调研。多学其它项目之长，补自己项目之短。市场大量的实际案例便是最好的课堂，许多项目中一时难解之题往往在市场中可以看到答案。而许多失败案例往往由于拘泥于特定时间或程序，明明发现设计错误或不合理之处而一味追求进度，明明有问题未解决却偏偏往前推进反过来影响进度，降低设计质量。

过程也难免遇见各种问题需要与设计院对接，令其修改。实际操作中，许多项目的问题有去无回。由于大小问题较为繁杂，图纸量大，设计人员手中的项目较多的时候，许多细小问题容易被忽视，此时，个人认为一个良而有效的办法便是对问题进行分类列表处理。

问题可以各个专业为区分，将不同时期不同人员提出的意见进行文字记录，意见汇总的时候进行统一整理消化，有建设性的意见提供给设计人员令其修改。图纸反馈回来之后便于设计管理人员参考检查，进而提高图纸的准确性，提高设计质量。

不同时期和阶段整理的问题表格也可以进行汇总，已解决的问题再分类，未解决的问题继续追踪。项目设计工作完成的时候，所有问题汇总便会形成项目需要注意的问题库，再选取对施工有价值的部分交给施工人员，与施工人员继续交接管理注意，这样项目的从开始提出的问题便不至于因为设计周期过长，涉及图纸过多的问题而遗漏了。

五、制定变更办法，避免图纸乱飞

设计变更必须始终坚持严格管理的原则，所有设计图纸，补充图纸，修改图纸，设计变更，技术参数，技术说明由设计部门统一发放，设计院提出的变更事项，需事先征求开发公司意见，合作单位提出的设计变更要求需经开发公司设计部门统一向设计院传达。在每份设计变更中，要说明发生的原因，变更部位，范围，变更前后的设计内容要表达准确。以便相关部门据此开展其他工作。体现工程数量的要经过认真核实，计量准确。

六、要求内部审查，建立BIM模型

内部审查是脱离具体设计人员的审查方式，所谓旁观者清，审查人员应积累设计中常见的问题汇总表，逐一审查，避免出现重复性的错误。目前多数设计院的图纸都会经过总工审查，有不少总工只完成签字环节，而实际并未对此环节引起重视认真审查，负责对接设计院的开发人员则应熟悉项目细节，对重点部位进行审查，对设计院提出要求并且进行图纸检验，出现问题要求其落实解决方案。

另外，在施工图出图之后，使用现在常用的建筑信息模型即BIM对项目图纸进行审查也是目前的主流趋势，咨询师通过对建筑物可视化信息的模型审查，从设计的源头解决图纸中存在的问题，帮助开发者节约投资，避免浪费，保证造出的房子是客户想要的房子。

七、提高图纸精度，严格文件管理

设计文件是形成项目实体的书面文件，是竣工结算和项目存档的唯一依据，从许多项目实际情况来看，由于许多设计文件均有错误，每个项目竣工时会出现大量的修改图、联系单，这些资料是最终竣工图形成的依据。但由于时间较长，人员变动等因素，设计文件管理出现重复、交叉、制失、遗漏等现象，导致维修时找不到最终的竣工图，结算时候资料不全而导致无法正常结算。

为避免上述情况发生，首先，开发者应在项目上安排专人进行管理，图纸的收发均有签收人员，管理人员定期对图纸进行清点，作废图纸另行处置；其次，建立图纸档案，每一张图纸都有价值，必须对图纸建立档案，图纸的归档可以与设计变更结合起来；最后，形成完整的竣工图，施工过程中会有许多的图纸变更，最终形成项目实体，有必要对图纸进行整理形成完整的竣工图，以便结算及维护。

八、结语

项目的设计目标体现开发者开发理念，从前期策划便准确定位，在接下来的设计环节中实现，而设计管理是项目管理的重点，设计管理就是运用先进的理念和科学方法，解决设计活动中的实际问题，只有在项目设计的各个阶段采用科学的方法对设计工作进行有效管理，才能使项目社会效益与企业效益最大化。

作者简介

李少华（1985--）女，山东青岛人，建筑师，大学本科学历，主要从事房地产设计及设计管理工作。