浅析地产开发过程中对土建环节的造价控制措施

周洁

【摘要】造价控制是影响房地产价格最主要的因素之一，造价的控制贯穿于整个房地产开发全过程。本文根据多年从事房地产工作的经验，分别从从工程造价的特点及含义以及房地产开发中土建环节造价控制进行了研究，并提出了一些具体的措施。

【关键词】地产开发；土建；造价；控制

工程造价通俗讲就是建筑工程的建造價格，目前对工程造价的含义有两种方式：①工程造价就是工程价格。就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。它以工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。②从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。本文以具体案例进行相关分析与探讨。

小区住宅楼36栋，其中多层带裙楼15栋，多层16栋，小高层5栋。多层及多层带裙楼均为六层坡屋面，静压桩承台基础，框架结构，小高层为十一层平屋面静压桩承基础。共计建筑面积152000平方米。

一、该小区单体施工图设计

由甲、乙、丙三个设计单位完成。甲设计院设计B区1-12号楼其中多层带裙楼和多层各6栋，建筑面积33925㎡。乙设计院设计A区7、8、11、18-24号楼多层带裙楼3栋，多层5栋，小高层2栋，建筑面积55028㎡。丙设计院设计A区1-6、9、10、12-17号楼，其中多层带裙楼6栋，多层5栋，小高层3栋，建筑面积63366㎡。根据预算部门施工图工程造价计算结果总体看来各项主要经济指标比较合理，多层571.96元/㎡，多层带裙楼588.51元/㎡，小高层607.20元/㎡。单方钢筋用量：多层42.07kg/㎡，多层带裙楼42.43kg/㎡，小高层46.69kg/㎡。砼单方用量：多层0.324m3/㎡，多层带裙楼0.329m3/㎡，小高层0.32m3/㎡。砌体单方用量，多层0.204m3/㎡，多层带裙楼0.193m3/㎡，小高层0.168m3/㎡。大部分指标低于目前市造价站颁布的指数，但钢材指标多层部分偏高，现就三设计单位多层部分的各项指标作以下具体分析。

二、各设计单位主要指标分析

1、从土建单方造价分析（元/㎡）

多层：乙设计院571.85元，丙设计院571.98元，甲设计院572.08元，单方造价比较接近差异仅为0.23元。

多层带裙楼：丙设计院575.66元，甲设计院590.68元，乙设计院607.51元，差异较大丙设计院分别低甲设计院15.02元，低乙设计院31.85元。

2、砼单方含量分析（m3/㎡）

多层：乙设计院0.322m3，甲设计院0.322m3，丙设计院0.328m3，三设计单位差异仅0.006m3。多层带裙楼：甲设计院0.316m3，丙设计院0.333m3，乙设计院0.346m3，三设计单位差异较大，甲设计院分别低丙设计院0.017m3，乙设计院0.03m3。

3、钢筋单方含量分析（kg/㎡）

多层：甲设计院39.94kg，丙设计院41.51kg，乙设计院44.24kg，三设计单位差异较大，最大差异为4.30kg.多层带裙楼：丙设计院40.83kg，甲设计院41.93kg，乙设计院46.20kg，三设计单位差异较大，最大差异5.73kg。

4、砌体单方含量（m3/㎡）

多层：丙设计院0.191m3，乙设计院0.19m3，甲设计院0.237m3，最大差异0.047m3，差异较大。

多层带裙楼：丙设计院0.185m3，乙设计院0.19m3，甲设计院0.203m3，最大差异0.018m3.

三、三家设计单位综合分析后的结果

1、多层三设计单位的单方造价基本持平，砼的单方含量接近，砌体单方含量甲院略高，乙设计院钢筋含量高4kg/㎡.乙设计院的五栋楼钢筋含量均在42kg/㎡，以上其中A21号楼为49.61kg/㎡相比较偏高。

2、多层带裙楼部分引起造价差异的主要因素仍是乙设计院钢筋含量较高，每平方含量差异达5.73kg.综合分析比较后，乙设计院所设计的三种类型“砼及钢筋”分部明显高于其它二家。

四、设计分析根据统计分析

多层房屋钢筋含量差异较大，选择A2#、A5#、A21#、A23#4栋具有相同或相近户型，而单方砼、钢筋用量差距较大的多层住宅进行对比，其中A2#楼与A21#楼以F1房型、A5#楼与A23#楼以E2a房型进行对比。对比所选择梁、柱等在柱距、跨度、荷载方面相同或相近，因而具有可比性。由于设计人员、设计思路、结构选型等方面的不同，使设计出现了一定差异，下面进行简要的分析。

1、柱配筋从底层至顶层随受力变化，未作相应调整。如：乙设计院A23#楼除KZ3随楼层增加变截面调整配筋外，其余柱内配筋未变；

丙设计院近半数柱型随楼层增加钢筋型号减小，用量降低，如：A2#楼KZ7的①号主筋，自承台起为4φ25，在2.97m处变为4φ22，至11.9m处变为4φ16，钢筋截面减少60%.

2、结构方案中确定的柱网尺寸较大，造成柱截面、梁截面偏大、钢筋用量偏大，如：丙设计院A5#楼（13）～（19）/（A）轴，总跨度9.6m，布置框架柱4根，底层该跨度内3米层高的柱主筋钢筋用量192.3公斤；

乙设计院A23#楼（11）～（16）/（A）轴，总跨度9.6m，布置框架柱3根，构造柱1根，底层该跨度内3米层高柱主筋钢筋用量262.8公斤。

3、相同或偏小柱网尺寸下，柱型选择偏大，配筋量偏大，如：丙设计院A5#楼底层（14）/（H）轴KZ3，截面300×400，配筋4φ16，2φ16，2φ16，3米层高该柱钢筋用量37.8公斤；

乙设计院A23#楼底层（12）/（C）轴KZ16，截面450×450，配筋4φ18，4φ16，4φ16，3米层高该柱钢筋用量61.9公斤。

4、相同跨度下，梁截面尺寸一致配筋选择偏大，如：丙设计院A2#楼底层（12）/（C）～（F）轴KL12，跨度5.4m，截面尺寸250×500，配筋2φ16，2φ18；

乙设计院A21#楼底层（12）/（C）～（F）轴KL8，跨度5.4 m，截面尺寸250×500，配筋2φ18，3φ16.

5、相同跨度及梁截面尺寸下，箍筋未进行优化，如：上例中，丙设计院A2#楼5.4跨KL12，截面尺寸250×500，箍筋φ6@100/150 ；乙设计院A21#楼5.4跨KL8，截面尺寸250×500，箍筋φ8@100/200.同时乙设计院设计中均采用φ8箍筋，未采用φ6箍筋。

五、综合评价

三设计单位设计的经济合理性根据以上的综合分析，甲设计院设计的多层相对合理；多层带裙楼相对合理；乙设计院在设计思路、结构选型、经济合理方面有需进一步提高。

综上所述，在施工图设计前合理的结构选型，梁柱钢筋的合理配置对工程造价的影响是非常重要的。为了保证工程造价的合理性，达到节约投资的目的，必须在设计阶段就应进行有效的控制。