浅析物业管理标准化体系建设方向

李 靖

（山东建筑大学,济南 250000）

0 引言

物业管理是服务业的一个重要组成部分和房地产业的一个重要分支，它的出现标志着我国进入了一个社会经济相对发达的地步，是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续，是房地产经济市场化和房屋商品化的必然结果。物业管理在我国出现的时间很短，在各个方面都存在着不足之处。各类型物业项目越来越多，并成为人们生活中必不可少的一部分。随着人们生活水平的提高，生活质量不断的提高，对物业服务的要求也在不断的提高。全国各地投诉物业管理者的情况越来越多，这都充分的反映了人们对物业服务提出了更高的要求。如此一来，就对物业管理者提出了更高的要求，要求其对物业的管理更加专业和细致，最有效的方法便是建立统一的标准化体系，但我国物业管理大部分还属于起步阶段，长期以来人们使用统一的标准进行管理不够严格，而在一些管理方式方法中存在着许多缺点 , 最显著的就是管理标准化程度不够，给管理者本身带来管理难度。因此根本的解决方法是探寻我国物业管理中存在的问题，建立统一的物业管理标准化体系。

1 物业管理标准化体系建设任务

1.1 物业的管理层对于标准化的建设不够重视

在标准化的建设方面，物业管理层没有足够的重视，其认为物业管理只要有相关的制度就可以了，并没有安排专门负责此类工作的人员, 只有在企业需要的时候以及撰写产品的标准时 ,才做一些相关知识的学习。在很多物业的管理者眼中，标准化建设并不是很有意义，同时由于受到社会计划经济思想的影响 , 认为企业的标准化工作只不过是完成上级安排的任务,本着完成任务的心态去做，并没有投入太多的心思，没有从市场经营的角度去挖掘标准化的建设的重要性。

1.2 物业管理的体系不够完善

如今，我国的物业管理体系不尽完善，各家物业公司都实行各自的体制，整体的体制还需要重新思考和构建。各级管理者需要达成一致，并且理顺关系，例如管委会、政府以及物业管理公司的权利和责任都需要进一步的明确。以成都市为例，在近几年竣工的住宅小区中，物业管理呈现三种形式：第一种是由与房产开发商合作的企业进行管理，第二种是由政府房地产的管理部门进行管理，第三种是由产权的开发商自己运营管理，这三种的管理模式占据了所有管理模式中的三分之一左右。其中很多的物业管理都是局部的或者是单一存在的，部分物业的管理部门把物业管理只当成了一种简单的生活和收取费用的活动，往往忽视了自身的建设，在企业的发展和专业管理的方面既没有长远的规划也没有具体的措施，没有建立统一的目标和责任奖惩制度，长此一来企业在一种没有压力也没有动力的环境下发展，对成本不详细计算，年终也没有大型的审核，对于企业应该采取哪些模式去发展，应该建立那些管理方面的标准也没有统一的规划，照搬别的企业的规章制度，不去研究对于自己适不适合，往往不能达到很好的效果。

1.3 标准化的执行者缺乏相应的能力

我国目前的物流公司的工作主要以开会和查资料为主, 不重视工作方式的完善和自身的业务水平的提高, 甚至有的企业根本没有专门负责标准化建设的人员, 更无法去谈起业务能力的提升, 最终导致企业人员的水平比较有限, 对于标准化没有正确的认识，固而实施标准化也就比较有难度。在建立标准化体系的时候不但花费的时间长 而且需要修改的地方也比较多。随着人们生活水平的提高，人们对物业的服务要求也在提高, 过去的物业管理企业的较低的服务标准以及低成本的运营模式已经满足不了人们的需求。现在的生活节凑要求企业能够建立标准化体系去进行物流管理，提高服务的质量。

1.4 物业管理相关法律不健全

目前，我国的针对住宅小区的物业管理方面的法律建设不完整，例如物业管理体制、物业管理经费、对于住宅小区的经营资质的审查、小区的验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重要的问题都缺乏相关的法律规定。长此以往，造成了我国的物业管理与法律法规脱轨，在建立标准化的过程中，缺乏基本的法律法规保障。

2 如何实施物业管理标准化体系建设

2.1 完善物业管理体系

标准化体系需要根据企业的内部结构 , 按照发展要求和物业管理目标,有序、有规划的具体实施。 所以在建立标准化体系的第一步便是建立完善的物业管理体系，同时加强物业全体员工对标准化的认识, 充分发挥标准化的效果。可以成立一个专业的建立标准化体系的小组，这个小组里面的成员必须有管理层参与,提出和现在生活节奏相适应的发展任务 ,同时制定有效的标准化制度 ,全面负责物业标准化的全面工作。

2.2 加强物业公司的相关的资质管理

房地产的行政部门应该对物业公司实行比较严格的管理，进行严格的审核，不定期的抽查其服务经营情况，督促物业公司向大型化、正规化发展，创造规模化的效益，并对经营的比较好的公司进行奖励，将其像物业管委会推荐。

2.3 加大政府的监管力度

政府部门应该加大力度对物业管理部门进行扶持。同时监督开发商各项费用如养护费、维修、绿化养护费等实行全方位和全过程的监督，保证这些资金能够及时到位，并将其科学合理地服务于业主。房地产开发商和业主委员会有权对物业管理公司的日常管理，公共设施及房屋，各项收费，维修和搭乱建、设备的养护、公用设施用途和改变房地产，以及不履行管理办法、物业管理合同、规定的行为进行严格监督。

2.4 建立经营型物业管理模式

经营型物业管理运作的主要内容包括物业管理、租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。据了解，国内外健康成熟的物业服务企业，大多数都为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等服务。国外发达国家注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，在此基础上做好物业维护工作，良好的维护又反向推动物业的租售。

因此我国的物业建设也应以经营型的物业管理模式为主，同时还要重视相关人才的培养，做好宣传，让物业管理成为一种社会认可的高层次工作，鼓励大量的人才投入其中。

3 结束语

伴随着全球经济一体化，竞争在加大，所以建立标准化的管理迫不及待，物流管理亦是如此。而且随着高标准的住宅和写字楼的大量使用，物业管理的重要性也随之提升，标准化工作是必不可少的重要手段之一，是获得最佳经济效益的捷径，也是物业管理企业提升服务质量、工作质量的基准。

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