土地使用标准体系亟需修订

上海市人多地少，人地矛盾十分尖锐，未来土地资源增量空间极为有限。执行土地使用标准，是深入落实“节约优先”战略的基本要求和重要手段，是促进土地利用方式转变和经济发展方式转变的有效措施。

近年来，上海市通过调控土地供应总量、优化用地结构、完善体制机制等多种措施和途径，不断强化土地管理参与宏观调控的能力。但上海人口稠密、土地资源紧缺，经济社会各部门的发展都受到空间范围狭小的制约，随着城市的发展、产业结构的调整升级和人民生活水平的提高，土地资源瓶颈问题日益突出，必须在更大程度上实现土地的节约集约利用。土地使用标准是对土地资源使用的源头上的控制，是促进上海建设节约集约型城市的前提条件。

中国由于同国外体制差异，存在规划和国土两套管理、两套用地指标体系，规划指标体系重在规划用地选址，国土指标体系则重在项目用地审批。目前，上海市规划国土管理部门虽然初步建立了用地标准体系，但整体看体系还不够紧密与全面，偏重对用地规模在审批环节的控制，关口较偏后，在规划用地理念、技术方法、环节程序和控制方式等方面与国外存在不小差距。需要我们认真对国内外先进国家地区经验加以借鉴。

增加综合用地分类并开展有关功能复合用地指标的研究。借鉴新加坡和日本，加强对土地、建筑物相容性研究，结合本市特点展开专题调研，如相邻权的问题、用途转变增值收益计算等，研究不同性质用地和不同功能建筑物的空间、时间复合效用，明确可兼容地类及其比例要求等，提高用地效率和用地强度。

建立全市“横向到边、竖向到底”的指标覆盖。用地标准体系应与时俱进，不断纳入新增用地类型，并为未来发展留有余地。借鉴国家和外省市做法，加强对新增用地类型标准研究，对既有标准体系适用性开展定期评估，及时发现与修订当中不适用标准，强化项目用地个案的节地论证，制定保障实施细则。

强化对公益性设施用地的细分，提高规划公共管理的针对性。借鉴日本，强化政府公共政策对公益性用地的保障与控制，对市场难以有效配置的公益性设施和市政设施用地做进一步细分，以利于政府直接调控和项目落实。对商业办公、工业仓储等市场化用地可并类或粗分，以利于依靠市场机制进行调控。

加强对不同用地分类与建筑物设施功能利用的引导。标准体系应为政府管理服务。借鉴日本和中国香港，结合当前多种开发形态，制定一个基本涵盖城市生活的土地用途及建筑设施分类表，引导不同类型用地或建筑物功能间的可行转换。方便开发控制中的用途转换管理，及作为规划审批和建筑用途管理依据。

转变静态控制方法适度增加标准体系的开放性。当前标准体系把土地用途与建筑用途基本上等同。借鉴香港法定图则，简化规划分类层次与分类数量，对现有标准体系以大、中类为主适度精简，缩减小类。大、中类适用总规编制，总规以下以具体规划管理标准为主，便于根据发展现实对不同用地性质改良。