楼市观望情绪正在消融

李战军

核心提示：政府不再单纯以房价涨跌来评价调控结果，政策重点开始从房价走向保障住房的建设和分配上。

楼市年年谈拐点，今年也不例外。随意浏览网页新闻，“将手中的房子通通卖掉”、“中国房地产市场即将崩盘”、“历史性的拐点已经出现”等观点或预测甚嚣尘上，不绝于耳。

可在我看来，中国房地产市场几乎年年喊苦，但同时又年年过得还不错。虽然每年叫苦的内容都有差异，有变化，声调也不一致，但并无本质区别。

不过，中国房地产持续了近十年的调控政策，却是真真正正地迎来了“拐点”：政府行政性调控之手逐步放下，让市场对资源配置的决定作用得到充分发挥，已经成为2014年房产政策的主旋律。

房地产业依旧“常态化”

2014年，学界商界都一致不看好房地产这个总挨骂的产业和市场。其实，这个产业今年并没有什么了不起的大事。

以国家统计局公布的2014年1-10月份统计数据作研究分析的基本数据，我们可以发现，情况并非像一些“预言家”所预估的那样。

从房产投资数字看，1-10月比去年同期净增8527多亿元，已达7.7万亿元，增幅12.4%。虽比2013年回落7个百分点，但在各产业中依旧增速最快。

同时，目前国内商品房、商品住宅销售仍处于上升通道。1-10月，全国商品房销售面积8.8亿平方米，销售金额5.6万亿元，较去年同期有所下降，但相比2010-2012年同期数据仍有较大增幅。这代表房市仍处在锯齿上升通道中，得不出面临崩盘、拐点的结论。

另一方面，全国商品房和商品住宅待售面积也依然处在可控范围中。1-10月，全国商品房待售面积5.8亿平方米。尽管和去年同期相比有较大增幅，但这个数量仅够全国5个月左右的销售量。

现在很多人认为商品房、商品住宅库存量很高，但他们不清楚住宅销售的每5套中4套均是期房，这些期房都是经过批准销售、在建工程、未获得竣工验收、未实现销售的房屋，根本不是真实库存。

更何况大多城市已取消房地产限购政策，消费信贷规模和优惠力度正逐步加大，改善性需求正有效释放。多项利好加成下，预计今年中国房地产市场情况下半年比上半年好，四季度会比三季度好。

“反面案例”表现尚可

很多观察者并不从宏观数据着眼，而是以温州、鄂尔多斯这类微观案例作为唱衰房地产的案例。但我发现，这些城市的情况并不严峻。

虽然温州过去三年房价连续下降，但2013年温州商品房销售面积较2012年增长71.2%，增幅位于全国前列。今年1-8月，温州商品住宅销售面积较去年同期增幅为21.3%，增幅亦位于全国前列。

而被斥为“鬼城”的鄂尔多斯，经过几年调整后，其房地产业的供求关系也已逐渐稳定。

“反面案例”表现尚可，一些主要城市的情况则继续乐观。

进入三季度后，北京二手房成交量连续三个月保持8000套以上水平，9月份攀升至9109套，环比上升8.4%，达到年内最高水平。

上海市则在国庆节后首周新房成交大涨。10月6日-12日，新建商品房成交面积为35.64万平方米，环比前一周上涨96.15%。其中，商品住宅成交面积为24.73万平方米，环比增长幅度达到110.11%。

天津市同样在国庆节后，新房二手房成交量大涨。10月8日-12日，天津市新建商品住宅日均成交179套，环比国庆假期的日均成交套数涨幅高达95.87%。

苏州市也在国庆后首周住宅成交反弹。10月6日-12日，苏州住宅共成交1533套，较前一周增加480套，增幅为45.58%。

调控政策迎来拐点

本届政府在房价问题上并未发表太多言论，可房产价格反而下来了，这代表一个趋势：政府不再单纯以房价涨跌来评价调控结果，政策重点从房价走向保障住房的建设和分配上。

今年推出的调控政策可以佐证这一观点：不要求地方政府制定年度房价控制目标；不分解保障房建设配售年度指标；不扩大房产税试点范围；不追责地方政府放松限购限贷政策；不实现全局性的房地产权籍登记；不联网各地房地产信息；不阻止房地产企业兼并、上市、增发、发债、海外融资；不出台新一轮的房地产调控政策……

这些措施已创造了十年来最好的房地产政策环境。让行政性政策调控之手逐步放下，让市场对资源的配置决定作用得到充分发挥，已经成为2014年房地产政策的主旋律。

不过，这种变化并不被多数人很快认识。因此，很多人包括不少地方政府依然在过去调控思路的轨道上前行。结果在宏观经济下行的背景下，促成了房地产市场的伴随下行和原先政策的被迫退出。

但这并不妨碍我对房地产未来的乐观预计：随着限购取消基本到位，以及限贷松绑被提上日程，银行加快投放房贷，市场观望情绪已在消融。2014年，全国房地产主要经济指标不会低于2013年。

一些重点房企将会从市场回暖中受益。譬如限购取消将使改善型产品受益，而重点房企将会调整产品结构，加大中高端产品的销售量。在我看来，这批房企多数能完成年度目标。（支点杂志2014年12月刊）endprint