城镇化对房地产价格影响实证分析

刘娟 姜怡悦

摘 要：

城镇化的快速推进会增加人们对房地产的需求，现阶段，在房地产发展滞后城镇化发展的情况下，城镇化对房地产价格产生一定的影响。利用1995-2011年的城镇化率和房地产价格的年度数据，在考虑通货膨胀的情况下建立向量自回归模型，分析两者之间的关系并进行实证分析，最后得出城镇化对房地产价格有长期的正向影响，并针对此结论提出可行性的政策建议。

关键词：

城镇化;房地产价格;实证分析

中图分类号：

F27

文献标识码：A

文章编号：16723198（2014）23007302

1 引言

近年来，随着经济的快速发展，我国大量的农村剩余劳动力开始转向城镇地区，城镇人口增长迅猛，2011年我国城镇人口首次超过农村人口，城镇化率突破50%。城镇化程度是衡量一个国家经济发展水平的重要标志，但城镇人口的大量聚集导致经济快速发展的同时也会引发一系列社会问题，如住房供需不平衡，人口拥堵，竞争压力大等，城市人口的增加相应的增加了人们对住房的需求，房地产发展跟不上城镇化发展的速度使得供需矛盾日益严重，房屋价格上升，据统计，我国房地产价格从1995年的每平方米1509元增加到2011年的4993元，17年增加了三倍多。研究显示城市住房价格居高不下是许多因素综合作用的结果，本文主要从城镇化的视角分析房地产价格。

本文借鉴前人的研究，从城镇化与房地产价格之间的关系出发分析城镇化对房地产价格的影响，针对中国1995-2011年的城镇化率和房地产价格的年度数据，运用向量自回归模型分析变量之间的关系，通过脉冲响应分析冲击情况并用方差分解分析各个变量的贡献率。并针对此提出相关政策建议。

2 数据来源及实证分析

2.1 数据来源

本文所选数据来源于1996-2012年中国统计年鉴，城镇化率是城镇人口占总人口的比重，用ur表示。通货膨胀率采用消费者物价指数，用cpi表示。房地产价格选取商品房中住宅的平均销售价格，用p表示。

2.2 实证分析

本文采用计量经济学中的检验方法对城镇化率和房地产价格之间的关系进行分析，主要的方法和步骤包括：时间序列的平稳性检验，向量自回归模型的建立，刻画冲击效应的脉冲响应函数和描述变量贡献度的方差分解分析。全部分析借助于Eviews6.0完成。

2.2.1 平稳性检验

检验时间序列平稳性的方法有：利用散点图进行平稳性判断、利用样本自相关函数进行平稳性判断、单位根检验等多种。本文采用较常用的ADF检验（Augmented Dickey-Fuller Test）来分析各个变量数据的平稳性，检验结果如表1所示。

由表1可以看出，ADF检验中，每个变量原序列的值都比1%水平下的临界值大，所以各时间序列数据本身在1%的显著性水平下都是非平稳的，因此需要对其进行一阶差分，其相应的一阶差分序列的ADF检验值都比10%水平下的临界值小，所以在10%的显著性水平下差分序列都是平稳的，由此可得出房地产价格，通货膨胀率和城镇化率都是I（1）序列，它们之间可能存在协整关系，即长期稳定的均衡关系。

2.2.2 向量自回归模型

向量自回归是基于数据的统计性质建立模型，var模型把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，预测相互联系的时间序列系统及分析随之扰动对变量系统的动态冲击，从而解释各种经济冲击对经济变量形成的影响。根据AIC和SC取值最小原则和拟合优度对比，确定将变量房地产价格、城镇化率和通货膨胀率滞后1～3期的值作为内生变量，拟合三个变量的当期值，结果显示模型拟合优度达到99.8%，拟合效果非常好。其具体回归结果如下：

P=19.06+0.13P-1+0.16P-2+0.65P-3+5.68CPI-1-59.68CPI-2+54.94CPI-3-1619.5UR-1+

1619.88UR-2+72.35UR-3

CPI=69.25-0.002P-1-0.0046P-2+0.003P-3+0.45CPI-1-0.73CPI-2+0.45CPI-3+4.25UR-1-

14.27UR-2+10.88UR-3

UR=5.35-0.0004P-1+0.0003P-2+0.0003P-3-0.027CPI-1+0.006CPI-2+0.002CPI-3+

0.65UR-1-0.41UR-2+0.73UR-3

2.2.3 脉冲响应函数

本文在建立起的向量自回归模型VAR基础上，构造城镇化率对房地产价格的响应，从脉冲响应结果中可以得出给城镇化率一个正的冲击会给房地产价格带来正面的影响，一开始震荡较强烈，随着滞后期的增加逐渐稳定，并出现正的效应，可见城镇化对房地产价格影响具有较长的持续效应，但是冲击幅度相对来说不是很大，这可能与政府的调控政策有一定的关系。

3 结论及对策

通过对中国1995-2011年的城镇化率和房地产价格的分析，我们发现城镇化率的提高会引起房地产供需失衡，房地产价格上升，两者之间存在长期稳定的均衡关系，城镇化率对房地产价格有一定的贡献率，基于此，提出以下几点对策，解决好城镇化的有序推进和房地产价格的稳定。

（1）控制好城镇化的速度，防止过多人口涌入城市。目前大城市房价居高不下与中小城市发展不足有关，一线城市供需结构不合理，供不应求，价格上升，而中小城市需求却不足，我们可以采取就地城镇化的措施，防止大城市人口过度集中，城镇化速度过快。鉴于此，我们应该着手发展县域经济，推动农业产业化经营，扩大非农就业机会，以农业的产业集中带动农民就地城镇化，而非转移到城市地区，同时加大城市的生活成本，阻碍更多的人口进入城市，尤其是在我国城市人口过度拥堵的地区。

（2）从城镇化角度控制房地产价格。房地产价格的上升一部分原因在于城镇化的快速推进，我们应该控制好城镇化的速度，从而使房地产价格控制在可接受的范围内。同时，房地产价格也给即将进入城市的人一个信号，高额的房地产价格使得其在城市居住成本加大，流动人口需要权衡好利弊再做决策，禁止盲目追求市民化，向城市转移。

（3）运用行政手段与经济手段控制房地产价格。政府应该完善住房保障制度，建立更多的廉租房，经济适用房。同时控制一户多宅的现象，严格执行一户一宅制度。控制房屋结构，改变长期以来房屋结构不合理，乱建乱占的现象，建设更多的小区满足人们对住房的需求，保证人们正常生活的需要，提高人们的生活质量。

（4）稳定房贷市场。城镇化的发展引起城市房贷市场相对较为活跃，美国的次贷危机使我们意识到金融信用的作用，我国应该借鉴其经验教训，房地产房贷时应该小心谨慎，不能仅图眼前利益，放松对信贷门槛和个人信用的审核，规范房贷市场秩序，保证房地产市场的有序健康发展，促进经济稳定增长。

参考文献

[1]曾江辉.城镇化对中国房地产价格影响的实证分析[J].商场现代化，2010，（6）：181182.

[2]王飞，刘开瑞.城市化发展对房地产价格影响的理论与实证分析[J].西安财经学院学报，2010，（2）：3335.

[3]王飞.城市化发展与房地产价格的相关性研究[J].河南科技大学学报，2010，（6）：8082.