基于全寿命周期的节能住宅成本控制研究

倪广顺

（南京南咨工程咨询有限公司，江苏 南京 210018）

1 问题的提出

现阶段，能源危机在世界范围内的威胁日益显著，我国能源供需关系也日趋失衡，节能问题在国内得到了高度重视。建筑能耗是目前我国能耗三驾马车之一。随着住宅竣工面积的增加以及民众使用电气频率的提高，住宅总体能耗对能源供应形成了巨大压力。

作为深化经济体制改革的一个重要组成部分，新建建筑节能设计和既有建筑的节能改造是减少能源消耗和碳排放的有效途径。一般而言，与发电和汽车节能分别提高5%和10%相比，采用节能技术的建筑能耗节约一般在50%～60%左右。然而，节能技术广泛采用的一个最直接结果是房地产开发商建筑成本的显著增加。如何切实降低建筑成本，从而实现高品质住宅和低成本建设双赢的局面，已经成为学界和社会普遍关注的热点问题。

从动态的角度看，整个节能住宅项目产生的成本不应仅仅着眼于项目开发的前期一次性投资额，其实还包括建设工程后期的管理、维修费用。因此，合理地进行节能住宅项目建设成本核算与控制应该考虑住宅项目的使用年限。

2 节能住宅全寿命周期成本模型

全寿命周期成本主要是指一个设备在其全部寿命过程当中所产生的费用总和，又可以称其为全寿命周期成本或全寿命费用。最初的全寿命周期费用仅仅是一个静态的概念。Griffith，Rose，David，Rich 和Ostwald 等学者提出：评价对象的全寿命周期成本等于期初投资加上其在使用周期内的运行成本与余值处置费用。随着资金时间价值即“折现”概念得到民众的广泛认知，20 世纪70 年代末与80 年代初，Sherif 和Kolarik 等人在将资金的时间价值融入全寿命周期成本的估算。目前，对全寿命周期费用的估算大都采取了考虑资金时间价值的估算模型，Joseph Harkness 和Sandra Newman 等将这一模型运用到建筑领域。

本文决定选用Joseph Harkness 和Sandra Newman 等人提出的动态模型作为建筑节能全寿命成本计算模型。1997 年，Joseph Harkness 和Sandra Newman 等人提出了全寿命周期费用估算模型为：

其中，LCCpv表示节能住宅项目全寿命费用的现值；K0表示期初初始投资（即第0 年费用）；Kt表示建设期第t 年的建设投资；M0表示运营期第0 年维护成本；Mt表示运营期第t 年的维护成本费用；Et表示第t 年的其他使用费用；VT表示第T 年节能住宅的余值；r 表示贴现率；T 表示该住宅的整个寿命周期。

3 节能住宅全寿命周期费用的成本控制分析：以某项目B8栋为例

3.1 节能设计的节能投入

为了对节能住宅在全寿命周期费用方面的成本控制有更深入的认识，现对某项目B8 栋按65%设计标准开发与采取节能50%标准、30%标准和非节能的维护结构成本进行对比分析。其相互之间的节能投入及其实现的经济效益如表1 所示。

表1 表明，随着节能设计标准的严格，相应的成本投入也正比例不断提高，节能65%的投资比非节能的投资要高2 倍多，这也一定程度上解释了为什么现阶段多数开发商不愿意提高节能技术甚至采取节能技术。

3.2 节能住宅全寿命费用的计算与比较

3.2.1 建造费

根据B8 栋所采用节能技术的施工工艺流程，运用《2008计价规范》的基本原理并结合本项目的实际进行概算，得到其节能住宅建造费用如表2 所示。

3.2.2 使用费

根据对B8 栋入住业主住宅节能维护成本调查及电气使用费用的估算，得到其使用费用如表3 所示。

表1 某项目B8 栋节能住宅的节能投入分析

表2 某项目B8 节能率65%的节能住宅建造费用

表3 某项目B8 节能率65%的节能住宅使用费用

3.2.3 节能住宅全寿命周期费用

B8 栋住宅的建筑面积为10 958m2，共有71 户，现已全部销售完毕，专项维修费用在销售时预收，其建造及使用费用的相关数据如表3 和表4 所示，全寿命周期费用相关的数据估算如下所示：

（1）初始投资（含前期准备费用与建造费用）：10958m2×2430元/m2=2663 万元；

（2）专项维修费用：10958m2×60 元/m2=66 万元；

（3）年度物业管理费用：10958m2×1.2 元/m2·月×12 月=16万元；

（4）年度使用费用：10958m2×1.62 元/m2·月×5 月+（880+200+600）元/年·户×71 户+10958m2×1 元/m2=22 万元；

（5）废弃处置费用：10958m2×20 元/m2=22 万元；

（6）节能住宅的残值：2663 万元×3%=80 万元；

贴现率取央行长期借款利率6.55%，残值率为3%，寿命期为30 年，则其全寿命周期费用的计算结果为：

LCCpv=3095 万元。

3.2.4 非节能住宅全寿命周期费用

基于效果对比，选择B8 栋项目所在地区节能不到50%及30%分户计量的节能住宅作为比较对象，依照表3 和表4 内容梳理非节能住宅相关费用，并计算其全寿命周期费用如下：

（1）初始投资（含前期准备费用与建造费用）：10958m2×2320 元/m2=2542 万元；

（2）专项维修费用：10958m2×60 元/m2=66 万元；

（3）年度物业管理费用：10958m2×1.2 元/m2·月×12 月=16万元；

（4）年度使用费用：10958m2×3.3 元/m2·月×5 月+（880+200+600）元/年·户×71 户+10958m2×1 元/m2=31 万元；

（5）废弃处置费用：10958m2×20 元/m2=22 万元；

（6）节能住宅的残值：2542 万元×3%=76 万元；

贴现率取央行长期借款利率6.55%，残值率为3%，寿命期为30 年，则其全寿命周期费用的计算结果为：

LCCpv=3116 万元。

3.2.5 节能与非节能住宅全寿命周期费用对比

选择某项目B8 栋节能住宅与非节能住宅作为研究对象，将其全寿命周期费用按照不同贴现率、寿命期等进一步比较，可以得到动态条件下2 种住宅全寿命周期费用结果（见表4）。

表4 某项目B8 栋住宅全寿命费用与非节能住宅的对比

对表4 的相关结果比较可得，虽然某项目B8 栋节能率为65%的节能住宅，初始投资比同地区非节能住宅高110 元/m2，但由表4 的计算结果可知，其全寿命周期费用明显低于非节能住宅，在考虑资金的时间成本前提下，建筑寿命越长（住宅使用年限一般为70 年），这种节能效果则越明显。

3 结语

现阶段，资源和环境约束已成为社会发展的首要障碍，节能课题值得全社会共同研究，建筑能耗占全社会能耗近1/3，其受关注权重高于一般领域。采用节能技术将建筑能耗控制在一定的比例之下，已成为缓解能源供给矛盾、实现全社会低碳发展的一项直接有效举措。

尽管广泛采用节能技术的一个最直接结果，是房地产开发商建筑成本的显著增加。但本文认为住宅的节能初始投资仅仅是住宅项目整个使用周期的一部分，住宅项目后续运营过程中还会产生能耗相关费用。从全社会角度出发，这些费用同样需要涵盖进目总体成本核算当中。

本文的研究分析表明，节能住宅设计尽管在初期投资方面要比非节能住宅设计高很多，但是，全寿命周期费用却远低于非节能住宅，在考虑资金时间价值的情况下，随着贴现率的增大，这种效果越明显，而节能设计的经济效益也是很明显的。本文的研究结论无疑将为节能住宅在我国的推广进一步提供理论上的支持。现实生活中，初始投资和运营期能耗费用支付主体分别为开发商和购买者，对于加大建筑节能投资费用，二者利益相悖。从宏观调控角度，采取合理的补偿和激励措施激励开发商加大节能投资，从而节约全社会费用，值得学者们进一步研究，也是本文下一步研究方向。

［1］中国工程造价管理协会.建设项目全寿命周期成本控制理论与方法［M］.北京：中国计划出版社，2007.

［2］龙惟定，武涌.建筑节能技术［M］.北京：中国建筑工业出版社，2009.

［3］麦勒维尔·穆勒.绿色建筑底线：可持续建筑的实际成本［M］.沈阳：辽宁科学技术出版社，2010.