谁该为降息欢呼？

殷冬明

刚过去的周五，央行推出了一个在大多数人意料之外的降息方案。一瞬间，微博和微信就被大量的房产圈人士的欢呼声所淹没。这个降息方案被行业分析师们充分而幸福地解读为中央政府对于房地产领域的低迷忍无可忍，在“9·30”强心针之后，又打了第二剂强心针，从交易条件的放宽转向交易成本的进一步降低。周日，公积金贷款利率同步降低的消息，进一步刺激了“降息是为了拉高房地产论”的蔓延。几乎所有的业内分析人士都在摩拳擦掌，静候周一出现的滚滚买房人潮。

降息是中央银行的行为。央行降息招来大量解读，并不意外，但是房地产领域内的这类反应却不寻常，因为从本届政府目前的施政方向和纲领上看，降息恰如明星对着全场的一笑，绝不是笑给某位特定观众的。

房地产业低迷的第一受害人是地方政府。土地收入已经是大部分地方政府的财政命脉，它们已经有充足的动机和迹象实施救市。但如果将加息解读为中央政府也在救市，就大谬了。中央和地方政府在土地财政问题上，有清晰的利益悖离。由于历史包袱，本届中央政府的着眼点，恰恰是希望将房地产行业在长期畸形发展过程中所造成的诸多弊端和风险通过诸多政策逐渐化解。房地产及其相关行业对于国民经济固然重要，但是从总体经济和金融健康的层面来说，房地产行业一业独大对于经济的负面影响早已彰显无遗。

为什么在国际金融市场上欧洲、美洲和日本的资金成本，远低于中国大陆的实际成本？因为资本在土地和房屋市场上尝到的甜头使得市场对于资金的回报期望值极高，10%在成熟资本市场已属高息，在国内的借贷市场上则完全是友情得不能再友情的价格。这个恐怖的利率，除了土地和房屋市场，别无第二个来源。由于土地和房屋市场是“不动的产”，是地方性的，而资金的流动性则完全是全球性的，所以一旦房地产业猛然拉起了利率，实体经济的缺血就无比严重。试想，央行在实体经济的大量缺血嗷嗷声中忍受了这么长时间，而罪魁祸首就是畸形膨胀的房地产行业，而央行还频频出手救此行业，此种逻辑，实难成立。

更何况，房地产企业早已形成了从影子银行获取高成本资金的固定模式，40个基点的贷款利率差，更应该是为实体经济所设才对。至于买房人由于息差所产生的购买刺激，实在是微乎其微。毕竟，目前地产市场的整体低迷并不是普通购房人持币不足，而实在是由于短期供应量太过巨大而造成的。

实体经济无论怎样低迷，向一个造成它们低迷的根源行业注入更多的资源，决然不是改善之道。财政部的表态很清楚，取消诸多相关限制规定并非为了救市，而是为了放弃政府对于该市场强行施加的不必要监管，使其更加充分地面向市场自身的风险和机会。再说，大量事实和数据表明，自从4万亿救市政策以来，M2的天量投放与土地与不动产价格的暴涨息息相关，证明增量货币完全没有进入实体经济循环，本届政府不可能不以为殷鉴。为什么近期在国外土地市场大笔收购资产的全部都是国内地产商？因为它们恰恰就是那个坐拥巨资的资本涌入方，而那些钱，是滚烫的，需要有一个相对和缓但低风险的去向。美国房地产市场的多年平均回报率几乎与通货膨胀率相当，那些拿着12%，甚至15%成本资金的开发商们投资美国时岂能不知？但它们依然要投的原因，只是因为国内市场实在已经注水过于严重。而当地产商们都已经这样觉得，中央政府岂能置之不闻？

长远而言，中国城镇化的确还是需要更多的房子，但是在短期里抑制了中国实体经济造血功能的也恰恰是房地产行业。那些打着“房地产行业是中国经济必经之路”的人，实际上是在混淆一个长期向好的行业与短期病态繁荣之间的区别，误认为长期存在的需求就必须是短期爆发的需求。举一个小而典型的例子。成都2015年将开业的接近300万平米商场需要至少每年成都人在这里消费600亿元才能存活，而2013年全年成都市GDP的增长额才不到1000亿元。在这样暴涨的背景下，要么土地财政模式错了，要么经济规律错了，二者必居其一。

（作者为城市规划学者）endprint