基于供求关系的保障房租金定价分析——以天津开发区瑞达公寓为例

■王东波 李 珩

2010年以来，政府加大对公共租赁住房建设和运营的投入，但是，公共住房存量达到一定规模后，公租房出租也面临一些难题，其中租金的定价机制是关键问题。大量出现了公租房租不出去主要原因是定价偏高。如何确定租金成为制度性的难题。天津开发区在发展公租房方面走在了全国前列，其基于市场供求关系的公租房定价模式值得借鉴。

天津开发区公租房定价研究

按照《天津市滨海新区保障性住房建设与管理暂行规定》规定：保障性住房包括廉租性住房、经济适用住房、限价商品住房和蓝白领公寓。

天津开发区的蓝白领公寓作为政府投资配套的基础设施，通过政府、国有企业和民营资本等多种投资主体投入建设了供不同人群需求的高级人才公寓、白领公寓、蓝领公寓等，满足开发区企业员工的入住需求。

瑞达公寓为开发区政府投资兴建的白领公寓，于2011年建成投入使用，占地面积约43495.25平方米，总建筑面积227029.68平方米，共有高层公寓楼5栋，商业楼4栋，公寓楼建筑地上25层。共有4种户型，其中一居室单人间1104套，一居室双人间96套，两居室1277套，三居室835套，共有公寓3312套，可入住人数6400人。项目配套物业管理用房、洗衣房、银行、邮局、餐饮、健身、小型超市、商业等设施，公寓室内除被褥外所有生活配套设施一应俱全，住户完全可以做到拎包入住。

（一）瑞达公寓的出租现状

瑞达公寓项目总体定位以企业中层以上员工（白领）居住为主，为入住者提供一种量身订做式的公寓邻里空间，目前公寓租赁的对象主要有：渣打（中国）科技营运有限公司、腾讯天津研发与数据存储中心、天津一汽丰田汽车有限公司、天津开发区中软卓越信息技术有限公司等。

目前，瑞达公寓的出租率仅为约15%，出现了大量房屋租不出去的现象，究其原因，租金高是一个重要的因素。一方面，区内众多企业的白领员工有住宿需求，却因租金问题不得不转向市场寻求价格低廉的租赁房源；另一方面，较低的入住率导致公寓租金收入不足、运营困难，大量的房屋空置也造成了国有资产的闲置。因此，研究并完善其租金的定价机制，显得尤为重要。

（二）房屋租金定价的几种方法

房屋租金价格的定价方法，主要有下列两种：

一是租金参照法，就是要参照同地段、同类型房屋的房租来推算房屋租金价格。再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同房屋租金。

二是内部收益率还原法，是指建设成本（含税金）加上预期利润（公寓的利润为零），再根据财务的内部收益率来推算房屋租金价格的定价方法。

据了解，瑞达公寓目前租金价格的确定，采用的就是第二种方法内部收益率还原法，以净现值法计算，内部收益率按人民银行公布的5年以上贷款利率6.6%（瑞达公寓计算基数），以40年收回投资计算。这种租金定价方式并不合理，主要原因为：

1.房屋仅靠租金来收回成本是不现实的。以瑞达公寓周边的一套100平方米的商品房为例，目前的市场价格在120万以上，如果用来出租，月租金约3000元，年收益率仅为2.5%，远低于贷款利率6.6%，甚至低于存款利率；而购买房产主要是用来投资，看中它的升值潜力，而不是靠出租来收回投资的。

2.从其他城市保障房运营模式来看，蓝白领公寓租金定价偏高。先解释一个名词：“自体循环”是指公租房的租金收入足够满足利息支出和维护费用，政府除资本金投入外不需要再负担公租房的日常运营费用。以重庆保障房为例，根据重庆市政府对于公租房的战略规划，按官方计算条件，项目运营刚好可以满足“自体循环”。

建筑房屋本身是保值的，瑞达公寓40年以后出售房产仍然可以收回本金，因此公寓的租金收入只需要能够满足利息支出和维护费用即可，不能将房屋折旧计入租金价格。

3.不能体现保障性住房的公益属性。瑞达公寓作为白领公寓，属于保障性住房的范畴，建设保障性住房主要目的是完善住房供给制度，改善开发区的投资环境，抑制高额的房价。保障性住房作为公共产品，是由公共财政支付，弥补市场机制不足，解决开发区外来人员的住房困难，体现政府提供公共产品的责任，是一种公益性产品。

（三）以租金参照法测算瑞达公寓的合理定价区间

1.瑞达公寓目前定价（含物业费，采暖费）（见表1）

2.周边商品房租赁市场行情（见表2）

3.瑞达公寓和周边商品房的优劣（见表3）

瑞达公寓和周边商品房各有优势，但综合来看，瑞达公寓相比商品房的居住社区在生活设施和便利条件方面仍然有很多差距。

表1

表2

表3

表4 建议瑞达公寓合理租金区间

4.瑞达公寓租金价格的合理区间

（1）通过上述瑞达公寓目前租金定价与周边商品房租赁市场行情的对比，可以发现：瑞达公寓目前租金稍高于周边商品房租赁市场。

（2）参照天津市和全国各大城市保障性住房实际情况，保障性住房的价格均低于周边普通租赁住宅。例如：重庆市公租房租金水平比同区域商品房租金低40%，天津、北京公租房租金比周边市场的商品房租金低20%左右。

由此，结合开发区房屋租赁市场的行情，参照天津市类似保障性住房（公租房）的租金价格，我们建议，瑞达公寓的合理租金区间应在现有周边商品房出租价格基础上下浮约20%：再综合面积、朝向等因素，制定不同的租金价格区间（见表4）。

建议

第一，在财政有限的情况下，可以考虑长期的成本平衡原则，不依赖于内部收益率还原法的租金收取方式，应采用租金参照法，即分析周边市场商品房租金的合理行情，并结合其他收入来源弥补。比如商业配套用房的租金用以弥补公租房的损失，不仅可以为公租房项目获取长期稳定的收益，而且还可以用于贴补平衡公租房项目的收支差额。

第二，实行差别化租金，应当根据每套公寓面积、朝向、楼层等差别而确定不同的定价，在一个区间内浮动，体现不同楼层、朝向房屋之间的差别。

第三，公寓租金价格动态调整，应该根据市场供求关系的变化，每两年重新调整一次房屋租金价格。

参考资料

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2.孟卫东，柳歆.城市公共租赁房租金定价机制研究[J].价格理论与实践，2011（12）.

3.杨刚，吴燕华.公租房REITs的住房公积金方案探索——以杭州市为例[J].十堰职业技术学院学报，2012（2）.

4.李湘.公租房政策实施中若干问题的思考[J].上海房产，2012（3）.

5.谢东辉，刘景晖.重庆公租房运营模式探讨[J].中国房地产，2012年（5）.