关于北京城市副中心通州区发展城市新兴CBD的思考

王成荣+韩凝春+康健

内容摘要：随着京津冀一体化的发展，通州在首都经济、京津冀都市圈中的地位进一步强化。本文基于通州作为北京城市副中心的重要地位，对通州发展北京新兴CBD所承载的历史使命、资源禀赋、约束条件，以及通州新兴CBD的定位与特质进行了思考。

关键词：北京城市副中心 通州 CBD 定位

近年来，北京市通州区的城市发展定位逐步清晰。2005年在国务院批复的《北京市城市总体规划》（2004年-2020年）中，正式将通州定位为“重点发展的新城”；2009年中共北京市十届七次全会提出“集中力量聚焦通州”，建设“现代化国际新城”；2012年北京市第十一次党代会对通州定位升级为“城市副中心”，要求“加快通州高端商务服务区建设，增强对东部发展带的带动作用”。随后在2013年和2014年北京市政府工作报告中，也都明确要求加快通州城市副中心的建设。随着京津冀一体化的发展，通州在首都经济、京津冀都市圈中的地位进一步强化。

通州区承载发展北京新兴CBD功能的历史使命

（一）“京津冀一体化”形势下北京的商务功能更加突出

2014年2月，习近平主席视察北京时强调实现京津冀协同发展是一个重大国家战略；2014年3月，李克强在政府工作报告中提出“加强环渤海及京津冀地区经济协作”。中央政府层的推动昭示京津冀一体化进程的加速。

京津冀优势互补、互利共赢，具有各自的发展定位。北京作为国家首都，是国家政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心；天津的定位是国际港口城市、北方经济中心和生态城市，其中滨海新区定位为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居生态型新城区；河北目前基本属于资源型经济，正在准备由资源型经济转向创新型经济。

审视北京的定位，首先要明确“首都功能”和北京城市功能是不同的，即北京既是首都，又是一个特大型城市，需要承担政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心的功能，还需要发展经济，两者功能有交叉重合的部分，更有错位的部分，不能用首都功能替代特大城市功能。同时，人们越来越意识到，北京首都功能和特大型城市功能交织在一起，其系统结构必须得到优化，系统功能必须要有所取舍。北京这一特大型城市，面临巨大的资源、环境压力，发展的可持续性面临前所未有的重大挑战。在京津冀一体化格局下疏解并重塑北京的城市功能，已经成为中央和北京市的共识。

人们意识到，北京不宜再发展资源消耗大、环境负担重的第一、二产业，带来大量人流的初级流通产业、低附加值的服务业也需要逐步转移。在此背景下，商务中心在北京的城市功能中更为突出，与北京新的城市定位更加契合。

（二）北京需要发展集聚优势产业功能的新兴CBD

北京CBD于1993年规划建设至今，已经形成了国际金融、高端商务、国际传媒三大支柱产业集聚地，并且在北京城市与经济发展中发挥了重要作用。在北京CBD蓬勃发展的同时也可以看到，北京CBD的空间资源已趋于饱和、人口集聚规模越来越大、交通负荷日益加重、租金昂贵、企业发展成本日益高昂。尽管CBD向东扩展3平方公里，但东区近700万平方米的建筑面积中，商务设施面积仅300万平方米，以北京CBD目前的状况难以承载大规模新兴产业集聚带来的资源、交通、人口的压力。

从国际大都市CBD发展经验看，由“单中心”向“多中心”，由“单CBD”向“多CBD”发展是普遍规律。20世纪60年代以来，许多国际大都市为缓解城市中心区承担过多职能所产生的超额负荷，都经历了由“单中心”向“多中心”发展格局的演变。

以东京为例，从20世纪60年代起，由于大丸有中心商务区功能的高度集聚，由此引发一系列严重的大城市问题，包括人口激增、地价暴涨、交通严重堵塞、严重的空气污染、商业环境恶化、防灾隐患等，被统称为“东京问题”。日本政府历时数十年，经过多轮规划，先后发展了新宿、涩谷、池袋、大崎、上野-浅草、锦丝町-龟户、临海七个副中心，又建设了幕张、横滨港、埼玉、大宫等东京周边30公里范围内的多处新城，逐步解决了“东京问题”，产业和功能布局由绝对聚集向相对分散转型，形成一批金融、贸易、文化、科技、信息等新兴产业集聚地，以新宿为代表的经济副中心成为日本经济新的发展高地。

从纽约CBD来看，纽约老城CBD以华尔街和纽约证券交易所为标志，自1970年后，由于交通、地价等因素影响，一些制造业的公司总部和建筑类设计公司等开始从市中心CBD外迁，纽约逐渐出现了布鲁克林、长岛、新泽西城、皇后区、曼哈顿中城等几个CBD新区，布鲁克林、长岛、新泽西城、皇后区以后台服务功能为主，曼哈顿中城以行政执行管理功能为主，老城CBD则以金融交易功能为主。

（三）作为京津冀桥头堡的通州是北京未来发展新兴CBD的最佳选择

北京经过多年发展，事实上已形成了多个具有CBD性质的高端产业聚集区。商务中心区、中关村科技园区、金融街、经济技术开发区、临空经济区和奥林匹克中心区六大高端产业功能区以全市7%的面积，集聚了全市四成左右的资产，实现了四成以上的GDP、利润和税收。这些区域目前在发展空间上均受到一定限制。以信息产业为例，当前北京信息产业相关企业分布分散，甚至有些大公司总部不同功能分布于不同城市区域。如微软亚太研发中心位于海淀区丹棱街微软大厦，而微软大中华区销售市场和服务中心位于朝阳区望京微软大厦；IBM中国公司总部位于朝阳区北四环中路盘古大观，而IBM中国开发中心在海淀区东北旺中关村科技园区软件园；英特尔（中国）有限公司在东城区北三环东路环球贸易中心，而英特尔中国研究院和英特尔研究中心位于海淀区融科资讯中心；高通无线通信技术（中国）有限公司在朝阳区光华路嘉里中心，而其研发中心位于中关村科技大厦。整体上，北京的信息科技产业、信息服务产业、高附加值的现代服务业等优势产业均需要新的更大更优质的承载空间。endprint

总体上看，基于建设世界城市的角度，北京缺少全球影响力和资源配置能力的高端功能，北京现有CBD日趋饱和，逐渐产生溢出效应，部分高端功能需要寻找新的空间载体；国家首都功能的优化和京津冀一体化国家战略的推进，一方面北京面临城市功能疏解、城市功能布局优化的压力，另一方面又有承载京津冀一体化发展对高端商务的大量需求。

通州在区位上是北京唯一同时与河北及天津相邻的地区，处于京津冀三地交界处，为北京东大门，与天津武清和河北廊坊比邻，是京津冀发展的重要战略节点，也是融合协调京津冀发展的战略腹地。正如郭金龙所指出的，通州在京津冀协同发展中处于桥头堡位置。因此，基于通州的区位优势，在通州发展新的CBD是较好的战略选择。通州建设新兴CBD，有利于构筑北京城市新的竞争优势，也有利于北京进一步巩固京津冀经济中心和北方国际商务中心地位，有利于京津冀产业结构的大调整和整体升级。

通州区发展北京新兴CBD具有优越的资源禀赋

从发展规模看，通州城市副中心规划155平方公里，其核心区规划面积16平方公里，约相当于现有CBD的2.3倍（北京CBD面积6.99平方公里）。

从景观资源看，通州区地处京杭大运河北端，境内分布着北运河、潮白河、温榆河等13条河流，千年京杭大运河穿城而过，在通州流域长达42公里。通州拥有北京市相对较好的滨水水景资源，新城核心区五河交汇，发展通州新兴CBD有利于形成在北京城区无法实现的独特的CBD滨水天际线。

从产业基础看，通州缺乏明显的优势产业，但这也是其优势，即有较强的可塑性。

从交通条件看，通州离国贸中心只有13公里。交通通达性逐年提升，规划3条地铁线路、2条高速线路，多条城市道路。2014年地铁7号线将全线贯通，城区新增市区公交线路7条，区内接驳公交线路3条，调延线路2条。

本文重点讨论通州的文化资源禀赋。但凡世界顶级的商务区均离不开文化的滋养。文化赋予商务区以内涵、个性以及厚重感。在文化底蕴和传承以及文化产业等方面，通州CBD将有明显的优势。

文化往往是世界城市核心区的重要内涵，文化设施为城市创造了巨大的附加价值。以纽约曼哈顿区为例，有世界十大著名博物馆之一的大都会艺术博物馆，每年游客超过500万；有美国最大的公共图书馆—纽约共同图书馆，每年出借书册1200万，进馆人数超过400万；有演艺街区百老汇，以及著名的大都会歌剧院，一年观众超过1000万，门票收入近10亿美元；还有年游客超过250万的纽约现代艺术博物馆。此外格林威治村、中央公园、联合国总部等人文政治名胜也丰富了纽约CBD的个性与内涵。时尚与人文交融的文化底蕴使曼哈顿CBD不仅仅是全世界的金融、经济中心，更成为世界著名的文化中心。

通州是京杭大运河孕育的一座历史文化名镇，历称京门，为水陆要会。据历史记载，秦始皇四次巡游长城，汉武帝东巡，曹操统兵征乌桓，唐太宗东征高丽，康熙、乾隆巡行江南，通州都是必经要道。自辽金以后是历代王朝南粮北运的仓储要地，京东重要的贸易中心，拱卫京师的门户。以运河文化为核心的通州文化与宣武文化是北京并驾齐驱的两个重要文化圈。

自清朝后期，随着蒸汽机的出现和社会经济的变革，原来以水为载体的运输方式发生改变，漕运衰落。但运河文化的基因仍然深入通州的文化骨髓。当前通州区已形成创意产业文化的聚集。规划面积14.6平方公里的宋庄文化创意产业集聚区拥有全国最大的原创艺术家群落，被授予“国家动画产业基地”称号。通州梨园九棵树地区现已成为我国最大的数字音乐产业集聚地，拥有数字音乐制作工作室500余家，专业人才5000余人，为全市80%以上影视剧提供配乐、录音、缩混创作服务。

环球影城主题公园项目落户通州已成定局，这种大型文化娱乐项目具有巨大的产业带动功能。例如，日本大阪环球影城每年的游客在850万至1000万之间。日本东京迪斯尼1990年开幕，其后8年中，迪斯尼区域每平米土地价格超过400万元，是东京都市圈平均土地价格的2倍以上；截止至2008年，东京迪斯尼度假区共提供了13600个就业岗位；周边大量商业、商务设施均满租且租金不菲。随着环球影城落户通州，不仅将带动区域旅游、零售、餐饮、娱乐等生活性产业发展，也将带动楼宇经济、广告、出版、知识产权、税务等生产性服务业产业发展，还将支持工业设计、智能产品整体方案、数字化技术等现代工业、信息产业发展，成为通州CBD重要的产业驱动力。随着创意产业、娱乐文化的发展，通州将成为我国北京，乃至北方的创意文化、娱乐文化中心。

综上，不同于其他CBD区域，通州新兴CBD将居于京津冀“桥头堡”要冲，具有良好发展条件和后发优势，具有较广域承载空间和承载能力。尤其是凭借现有的运河文化、宋庄文化创意产业集聚区资源禀赋，以及利用环球国际影城主题公园的优势，通州CBD将进一步凸显其文化特色。

通州区发展北京新兴CBD的约束条件

（一）产业基础薄弱

通过前文论述可知，通州产业基础薄弱、无优势产业。纵观通州近十年来的发展，房价和常住人口都在增长，但产业和经济基础仍比较薄弱。比较北京市5个区的地区生产总值，通州明显处于弱势地位，人均GDP仅高于昌平区（见表1）；比较5个区社会消费品零售总额，通州水平也偏低，低于顺义、昌平（见表2）；比较5个区限额以上第三产业情况，通州的数据也不理想（见表3）。从全市人均可支配收入和人均消费支出看，通州区明显低于全市平均水平。人均可支配收入比全市平均水平低约6000元，人均消费支出低于全市平均水平约5000元（见表4）。

经济要素流动有其规律。有雄厚的经济基础、良好的公共服务平台和产业、技术发展环境、市场环境，才能有吸引力。政府机构、教育、医疗资源的疏解固然可以靠行政命令，但发展高端商务功能、吸引大公司入驻，具有较高的要求，经济发达程度、要素市场、也包括零售市场的活跃程度以及公共服务功能都制约着CBD的发展。endprint

因此，本文认为，通州城市副中心及新兴CBD的发展需要长时期的市场培育、功能完善、环境改善、基础设施的跟进，以及软环境的优化。

（二）自然资源约束

自然资源约束主要是水资源约束。目前通州相对其他区县，表面看水资源有一定禀赋，但对于建设“北方水城”的呼声我们持有质疑。从目前看，通州水资源状况不容乐观：规划核心区尽管有温榆河、通惠河、北运河、运潮减河、小中河五河交汇，但在这五条河流中，运潮减河是连接北运河与潮白河的人工排水河道，而潮白河在密云水库以下已断流，通惠河是污水河，北运河、小中河水环境面临综合整治。

以宋庄镇和西集镇为代表，通州区地下水长期严重超采，潜水污染问题突出。通州地处北京市下游，市区排污水80%流经本地区。在全市水资源版图上，通州已被冠名水资源“最匮乏”地区。目前，通州城区自来水日供水能力为11.2万立方米，超出了通州城区日供水能力的极限。

通州南水北调配套的通州水厂项目在2014年春节前正式开工建设，力争在2015年6月完工并试运行。项目规划远期供水能力60万吨/日。一期拟建规模为20万吨/日，基本满足“十二五”末通州新城供水需求，远期规模可达60万吨/日，这将有效缓解通州水资源缺乏状况，为通州CBD发展提供一定条件。但是，“北方水城”的规划设想应进一步论证，鉴于目前的水资源状况应审慎实施。

通州区建设北京新兴CBD的定位与特质

通州新兴CBD不应是北京CBD的副中心，而应是北京新的CBD。新的CBD是对北京CBD的全面升级，北京CBD难以实现的目标和功能可以在新区内得以实现。

近年信息产业与信息服务等相关产业发展迅速，产业、关联产业及相关配套服务功能的集聚发展需求迫切，依靠硬件资源、高校成长起来的中关村模式不适应信息产业、信息服务等相关产业的发展，传统CBD因土地资源、发展成本等因素不能承载相应功能，北京CBD新区应以上述产业为发展核心。

因此，新兴CBD应承载北京CBD总部外移的功能，重点发展信息科技及高附加值现代服务业。承载以信息产业（电子信息设备制造、销售和租赁、电子信息传输服务、计算机软件和软件业、其他信息相关服务）、信息服务业（信息传输服务、信息技术服务、信息内容服务），以及电子商务服务业、计算机服务和软件业主导的现代服务业等新兴科技类公司为核心产业，以金融、咨询服务、流通服务等现代服务业为补充的总部聚集区。

通州新兴CBD除具有CBD传统的特征外，还应有所超越，具备传统CBD因土地资源等制约无法实现的特质。

（一）功能结构配比合理并实现CBD“24小时活力”

在合理规划土地使用功能基础上，实现商务办公、商业服务、公共设施、居住功能结构合理，可持续发展。与其他“五区”（文化创意产业集聚区、文化旅游区、高端总部基地集聚区、国际医疗服务区、国际组织集聚区）相得益彰，不能再造一座“鬼城”。CBD活力来源于商业集聚，来自于发达的零售、餐饮、娱乐业，来自于青春时尚的流行文化。但商业不是人为规划可以造就的，根据商业发展规律，在自然集聚基础上的引导至关重要。新兴CBD需合理安排功能结构，实现快节奏与慢生活的平衡、硬环境与软环境的平衡、高楼大厦与自然景观的平衡、8小时的商务与夜生活的平衡，真正实现“24小时活力”。这样的新兴CBD将是一个文化体验的CBD，休闲旅游的CBD，也是健康宜居的CBD。

（二）商业功能应该更加完善且服务更加便捷

完善合理的商业功能配比可以使CBD的服务更加便捷，提升CBD的便捷度。CBD新区应构建与商务功能形成互动、全方位满足多元商务服务需求、引领现代生活方式，多层级、丰富完善、便利便捷的商业服务体系。根据国际知名CBD数据，若要实现这一目标，CBD商业建筑面积至少应达到总建筑面积20%，其中，合理零售面积应达到总面积的8%-9%左右，合理餐饮面积应达到总面积的7%-8%左右。

（三）商务楼宇设施配置应该坚持高标准

CBD最重要的基础设施是其商务楼宇，一旦建造，需能发挥其功能数十年乃至上百年。因此，通州CBD的商务基础设施必须高起点。一方面，CBD的商务楼宇设计必须有前瞻性，拥有高标准的楼宇智能系统，包括楼宇信息化系统、新风系统、采光系统、生态系统、安全、消防及逃生系统等都按国际商务办公标准设置；另一方面，CBD的商务楼宇应精心设计，既具备国际性和时代性，又兼具北京和通州地方特色，有完美的天际线，成为通州新的城市地标。

（四）环境品质舒适优美

现代CBD追求商务环境和自然环境的有机融合，人、商、自然能够和谐共处。在繁忙的商务活动之余，人们能轻松、便捷地与自然接触，调适其心情与节奏。通州CBD需贯彻这一原则，在区域资源条件充分挖掘开发和整体环境景观合理规划设计的基础上，形成以人为本、舒适实用、环境优美的环境景观，尤其应充分发掘通州水资源优势，打造北京独一无二的富有韵律和层次的绿化亲水空间、优美舒适有序的公共空间、令人印象深刻的优美街景等等。

（五）交通系统高效通达

CBD的交通顺畅至关重要，国际成功的CBD都有高效通达的交通系统，如纽约曼哈顿有11条地铁线，东京新宿车站每天的换乘者高达326万。依托交通车站形成复合集聚模式，便于大量人流顺畅通达，目前北京CBD每逢高峰期的交通拥堵，极大地制约了CBD功能的发挥。

通州CBD新区建设在交通系统设计上应具有前瞻性：建有通达的内部和外部交通网络系统，使内外部工作人员能以较少的时间顺畅便捷地进出商务新区及在商务新区内活动。应形成完善通达的公共交通网络，构建高效通达的路网体系，形成高效的人车分流系统，营造CBD内部人性化的步行系统以及便捷合宜的停车系统。

（六）绿色、环保与可持续发展

绿色、环保，可持续发展已经成为当今世界公认的核心价值，越来越多企业将其奉为经营准则。这既是企业承担社会责任的价值所在，也是降低企业成本、提升竞争力的一大法宝。通州CBD新区必须顺应并引领这一潮流，应该是生态型的CBD。生态意味着绿色、环保，也意味着CBD应该拥有存量丰富、可延展的发展空间和很强的自适应与再生长能力。

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